所谓一铺养三代，这是所有商业店面销售人员都会给顾客说的话，而在其介绍过程中也一定是从其商铺的优点说起。但是这种思考角度是有问题的，因为如果你只注意其优势而忽略了其缺陷，往往是投资失败的进提。那么我们在投资商业地产时应当注意那些问题呢？

一．从总体情况来判断，未来商铺总体发展趋势，因为相对于商品房，商铺的投资往往更加巨大而且是一个长期固定资产投资。

二.从商铺的缺陷出发,投资一家商铺我们需要考虑的因素非常之多,但是不同角度会有完全不同的结论,个人建议从缺陷出发,因为投资之前必须要搞清楚风险点.

三.关注税收政策和利率政策的变化,因为相对于商品房,商业店面的的相关政策变化范围与影响更大.

那么未来商铺面临的问题与不利因素有那些呢?

一.商业模式的变化：大家还记得2012年马云与王健林的十年赌约吗？马云在2012年双十二与王健林打赌2022年网络商业的占比会与实体各占半边天！要是放在5年前，可以说很多人都会认为王健林的胜算要大很多，可是时至今日，我们心中都明白,现在即使是实体店,不做网络也是死路一条!

更为重要的是万达已经给出了自已的判断，万达原来的全名叫万达商业地产，可是近一年多以来万达快速改变其在文化产业的布局，而且连上市公司名称都改成了万达商业。如果细心的人会发现，近期万达影院新开的速度非常之快，可是万达商业地产的开发速度却明显减少，行业龙头已经给出了自已的答案。 可以说商业地产现在价格已经高到了一个极严重挤压实体经营者的地步，基本上是经营者都只是给房东打工而已。但是问题是过去的商业模式通过地段与门店来占领人流做法明显已经过时，现代人大多不再是经过地段再选消费地。而是事先已经通过网络平台确定了消费地点与时间，所以一家店生意的好坏主要决定因素开始慢慢由网络营销的质量所左右。这造成门店地段的重要性大大降低。

二.人口出行方式的变化：现代城市交通看似四通发达，但是实则带来了两个明显变化。

1）.人流开始由地上转向地下，现代城市交通没有地铁简直没法活。所以你会发现街面人流大大降低，也就造成了，绝大多数人事先必然已经选择好了消费地，而门店的吸引人流的概率大大降低。

2）.人的行走轨迹开始面线式变为点式，无论是开车还是公共交道，现代城市交通拥堵直接让人们出行基本上只能是直达到点的方式。开车出行，车在哪，人就在哪消费。地铁出行，地铁出来百米范围就是消费地。

三.城市多中心化，外沿化。近几年城市发展的规模都是非常快，可以说中国随便一个二线城市都比所谓的国际大都市在地域面积上大很多。随之而来的一个明显变化就是城市出现多中心化，因为地域过大，而且商业体差别化极小，造成人们日常活动区域反而变小，一个商业体所能辐射的范围变小了很多，很多商业体甚至论为社区商铺。直接后果就是其价格无合理支撑，前景暗淡！

四.持有成本大增的可能性：近期温州土地使用权续费问题可以说是沸沸扬扬，虽然工作组已经到地方处理。但是种种迹象表明，土地使用权到期免费续用的梦想是不太现实了。就算是居民住宅可能付出的代价极小，可是只有40年的商业产权付出高额续费的可能性却是极大的。最大的问题是居民住宅70年，还很多一段时间。可是商业用地最多只有40年，而且通常商铺投资，拿到商铺之后土地使用年限一般都已经超过5年。可以说商铺的持有成本，除过去大量的税费以外，又增加了一项，这是非常大的一笔成本压力！

五.政府态度：相对于政府在居民住宅市场上的纠结而言，对商业地产就清晰明白得多。涨跌让市场自行决定，应该收的税费一分不能少，多余的不关我的事。一旦商业地产出现大范围供需失衡与下跌，政府没理由，也不应该干预，甚至会认为对于中国实业经济有一定帮助。

六.智者已经很早给出了自已的判断！

关于商业地产未来走势的判断，其实李嘉诚在过去一年多已经很明显表明了自已的态度。其口头上说并没有看空中国房地产市场，也许是真的。但是我觉得更多是指住宅市场，因为其抛售的全是商业地产项目！ 我个人认为的影响：商业地产的下跌是一种正常的经济规律，甚至在我看来商业地产下跌对 于整个中国经济总体是有利的，对于社会公平也是有利的。在过去很多人都感慨自已的一个月工资买不到一个平方住宅，可是在巅峰期你一年的工资也许也不够租一平方你觉得一般般的商铺。中国社会这几年最让人妒嫉的职业可能就是房东了。最近一位小学生写了一篇作文就很能说明问题：“我会记账，我长大可以当房东！” 过高的商铺租金与售价严重挤压了实体经营者的生存空间，造成创业积极性锐减的现状。而由于商铺属于固定资金一资性投入大，也客观让社会结构因此出现板结的现象。因为普通青年就算做一辈子，也可能不如有钱的爹给儿子买个商铺来得实际。 种种迹象表明商业地产黄金时代已经成为过去，而在未来几年这种趋势越发明显，所以在投资商铺过程中一定要慎之又慎！

所以投资商铺总体而言风险是在一个快速升高的过程中,但是我们并不能一概而论,在个别城市或地段还是会有明显的例外.

而我眼中值得投资的商铺是:

1.能克服商业模式带来的冲击的商铺,从目前来看只有体验性消费的商铺,说白了就是聚集或适合做吃喝玩乐的,而不是卖商品的.

2.能够在点式出行的地段商铺,直接一点就是一定要有地铁,未来城市如果没有地铁口,那么商铺就只能是社区商铺,无价值可言.

3.多中心化没有问题,但是商业体一定要有自已的特色,因为特色才是长期吸引人流的王道.

4.持有成本这一点,是我们无法决定的.但是在购买商铺时一定要看重房产年限,不仅仅是拆旧的问题.

5.无调控影响,只地让正确的决定更加正确,让更错误的决定更错误!

6.没有人永远是全对,我们需要独立思考,听取意见,自已做决定!

商业地产确实总体已过黄金期,这一点没有什么好争议的.但是决定的对错,主要还是看自已.