在 “去库存”过程中要高度关注风险的释放和蔓延问题。三四线城市是“去库存”的主战场，如果通过“加杠杆”方式摊派完成“去库存”任务，只会把更大的风险留 给未来。比如，现在许多三四线城市给“农民工群体”和“新毕业大学生”许多购房优惠政策，寄希望这些群体去消化库存，有些城市甚至出现了“零首付”现象， 这跟美国政府上世纪90年代中期以来鼓励中低收入阶层购房的政策非常相似，放大了住房市场的风险，为房地产泡沫的积累提供了条件。

在 房价过快上涨阶段，要高度重视不恰当的住房金融条件刺破泡沫的国际经验。经过多年高速发展，房地产贷款已成为金融机构贷款的重要组成部分，上半年房地产贷 款同比增幅远远超过其他贷款增速。截至2016年3月末，人民币房地产贷款余额22．51万亿元，其中房产开发贷款余额5．22万亿元、地产开发贷款余额 1．8万亿元、个人购房贷款余额15．18万亿元。1—3月，个人购房贷款增速比各项贷款增速高10．8个百分点，一季度增加1万亿元，同比多增4309 亿元。由于中国房地产市场已进入供需基本平衡的阶段，在这个阶段房价继续快速上涨，基本面或刚性需求的驱动因素在弱化，房价泡沫不断累积，此时如果住房金 融条件大幅收紧，爆发系统性危机的可能性就会大幅提高。日本上世纪90年代初房地产市场崩盘主要是在长期低利率下短期内突然大幅提高利率，刺破了高房价的 泡沫。美国2007年爆发“次贷危机”的根源则是长期低利率环境下不断降低首付比例和购房门槛，在利率水平逐步上调后，违约率就会快速提升，引起房价大幅 下降。

尽管我国的住房按揭贷款首付比 例超过美国，且个人住房按揭贷款占住房总市值的比重只有10％左右，购房者和金融机构对房价下降有较强承受力，但仍要高度警惕下一阶段利率进入上升通道后 房价大幅回落的风险。今年上半年有一部分投资者，借助各类高杠杆工具（比如“首付贷”）进入房地产市场，自身杠杆率很高。但如果今后住房金融政策收紧，利 率进入上升周期、流动性下降，房价必然会出现松动和下降，银行随之收紧房贷，在高房价时期进入市场的投资群体势必会出现“违约”现象，反过来进一步恶化银 行的资产负责表，等到银行抛售住房资产以回收流动性时，就会陷入“利率上升—违约—房价下跌—信贷收紧—抛售住房资产—房价进一步下跌”的恶性循环。

政策建议

下半年房地产调控的主要思路是，按照供给侧结构性改革的要求，把“防风险”放到更重要位置，提高政策的差异性和针对性，积极有序化解三四线城市的库存压力，同时抑制一二线城市房价过快上涨趋势。

第一，采取“一城一策”的差别化调控政策。按 照人口和产业的流动方向，合理调整土地供应结构和住房供应结构。在那些人口净流出、住房严重过剩的地区，停止兴建商品房，由政府回购一部分商品房作为保障 性安居工程，也可以配合农村土地制度和户籍制度改革，用“宅基地换房”等方式让农民自愿有偿地购房。在人口净流入、住房供不应求的地区，短期内可采取限购 等行政措施，但关键还在于尽快增加住房用地供应量，健全住房租赁市场，用扩大供给的办法抑制房价过快上涨趋势。一方面在年度安排土地指标时，适度增加住宅 用地指标。另一方面督促地方政府加快供地速度，对推地速度过于延缓的地方进行问责。

第二，稳定住房金融政策。在 我国房地产信贷规模已超过20万亿元的阶段，房地产市场的大幅波动会极大影响金融体系和宏观经济的健康运行。国际经验和我国调控实践均表明，短期内房地产 市场大幅波动的原因是住房金融条件的变动。在利率政策不可控的情况下，建议通过调整首付比例来稳定住房金融条件，即在利率水平下降时，提高首付比例，反之 上升时降低首付比例。下半年我国经济下行压力更加突出，如果央行下调基准利率，建议房贷首付比例可以适度上调。

第三，住房相关部门要及时公开信息，稳定社会预期。目 前各地还没有建立起统一权威的房地产信息公开平台，对每年计划推出的各类土地面积、拟出让地块、存量住房、新建保障房数量等重要信息没有及时向社会公开， 社会公众的预期往往被一些媒体和人士所主导，从众效应明显。建议地级市及以上城市由住房部门牵头，在政府主页每月定期公布土地供应、土地成交、存量住房、 住房交易等重要信息，提高信息的透明度和详细性。