当中国的百货纷纷关店时，衣恋打造的百货却要2年开30家，靠的就是对传统百货模式的全面颠覆，餐饮够人气够特色，儿童体验让人惊喜，生活及家具品牌够品质也够实惠，靠的是特色品牌的一家家工匠式塑造，靠的是体验、细节、高颜值，太对时下潮男潮女的胃口，把逛商场变成是一种享受。

误区十五：以为找个好策划就能万事大吉

商业地产前期研策，作用是通过经验及数据把脉商机及大趋势，分享成功开发经验，协助开发商及设计院了解区域及品牌。

但商业地产前期研策并非万事通，还是得有扎实的商管团队去执行并推进，得有够资源够手腕的招商，够眼界的运营，够行业水准的工程，够积累的设计公司才行。

误区十六：自以为商业地产就是金库，做好了租金就是几十上百块/方/天

目前市场上一堆看似真实的租金数字，很多是假传假成了真，很多是以片盖全的营销，真实的租金收益绝非非专业人士预计的这么理想。

只有真正操盘过项目，才知道同区域不同项目、同楼层不同位置，同类业态不同品牌、不同面积、不同品牌影响力、不同进入阶段、不同的与项目招商总的个人关系，租金差异会天差地别。

误区十七：按自己的主观和经验草率行事

商业市场是不断变化的，一个商业项目科学的定位和最优的运作策略往往是在多方博弈的过程中逐渐浮出水面的。某些商业地产高层人自视甚高，不善学习，就爱按自家的主观和经验草率行事，导致项目开业后不达集团预期。

事实证明，主观和经验往往不能得出最优结果。所以，开发商在运作商业项目的过程中，一定要多考虑行业发展大趋势，切忌主观主义和经验主义。

误区十八：项目出品牌效应了，以后就一定能融到低成本资金

放在十年前，一定能融到钱。但如今的话，出色的商业地产开发商太多，商业地产过剩已成共识，金融机构就会越来越纠结。如今的资本更务实，更看中的是回报率及效率，会和其他投资品种及物业相比较，综合评估风险及收益。

当下的商业地产的融资成本从来没低过，银行、券商、险资、基金、信托都有各自的体制内算盘，喊了很多年的REITS目前也有少数几家背景雄厚的拿了牌照正小心走。想拿到国外3-5%的点，就梦吧。

误区十九：换租率高，就以为商场快不行了

换租率高是有多种情况。有的是当初策划及招商主观了，这些品牌真的不适合这个区域，打不开市场，拖沓租金，换批更接地气的，那就是好事。

有的是发展商要求太高，太用心，找来了很多还未被大陆市场检验的国际大牌、轻奢大牌，当然会有一轮大调整的过程。

有的则是市场规律行事，消费者所喜爱的品牌总是在不断变化的，商场要有更好的竞争力，只能去适应后调整，所以目前那些成熟的热门的核心地段的商场有高换租率，情有可原。

误区二十：背离政府政策，游走灰色区域坑商家及商铺投资者

最近，营改增变相象租户涨租金，恒隆广场及K11各被罚了200万元，品牌形象受损。但这不是政府的问题，营改增初衷就是要让商户减税，当开发商决定按市场规则出牌让租户埋单时，可想带来的解决，政府当然要当机立断下狠手。

曾经，万达的金街对商铺投资者来说是大坑，抗议及政府游说经常有，但如今转型后的万达终于管事了，也归于正常化。但其他不少的商业地产开发商的销售型商业街区开启了又一轮坑人模式，注定，早晚是要被清算的。

（来源：万商前沿）

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