【财新网】（记者 陈嘉慧）2016的房地产的“金九银十”在前半程已体现的淋漓尽致，各种“潮”席卷中国大中城市。8月到9月，抢房潮从一线城市向二线城市蔓延，上海更因限购传闻出现离婚潮。与之随行的，房地产企业掀起发债潮，发行总额同比翻两倍，务求把握机会吸取资金。

　　根据Wind统计数据，2016年截至8月，房地产行业上市企业（按Wind所列的证监会行业分类，下同）的债券发行量共990只，超过2015年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上。按这个节奏，2016全年房企上市公司发债突破万亿大关无悬念。

　　此波房企发债浪潮可以追溯至2015年三季度。房地产政策、市场的双重利好，叠加持续下行的债市利率的环境下，房企争相发债。2015年7月，房地产企业的发债金额井喷，当月该行业债券发行面额达969亿元，超过2015年上半年的总和。如此态势持续至今，2016年9月第一周，发行金额已有223亿元。这个体量，与农林牧渔业2016年前八个月的总发债金额（251亿元）相若。

　　　　楼、债政策利好叠加

　　回顾最近两年房地产政策迭代。2015年前后，多地的“限购令”其实已陆续悄然松绑。2015年比较重磅的政策消息有3月“3·30”新政推出，8月“限外令”松绑，9月公积金政策13年来首度调整等。加之央行数次降准、降息，当年下半年开始，受重点一二线城市带动，房地产市场整体成交放量、价格爬升，深圳房价更呈现一年涨约40%的夸张情况。

　　2016年刺激政策继续推出，例如央行在春节假期再次下调房贷首付比例，但只适用于非限购城市。然而，城市间的房地产政策已越见分化，重点一二线城市调控不断，更辐射外溢到周边地区；三四线城市则继续刺激买房需求，例如沈阳出动奖励补贴，鼓励在校生买房。

　　助推此次强劲发债潮的，除了房地产本身的政策利好，也有债市的力量。2015年1月，中国证监会公布《公司债券发行与交易管理办法》，放宽境内债券发行主体限制，将发行主体由境内上市公司及境外上市的境内公司，扩大至所有公司制法人。公司债门槛降低，加上利率持续下行，许多房企选择通过发债来置换高息的银行贷款。

　　　借道低息债 降低融资成本

　　房企也在财报上向投资者表明上述目标。以碧桂园为例，其2015年的中期报告上写道，“……继续通过优化资本结构、盘活存量资产和拓展融资渠道，进一步降低了融资成本，支持本集团的稳健运营和可持续发展。”

　　碧桂园2016年的中期报告上，列出两次公司债发行，并且票面利率一直下行：该公司在2016年3月2日和3月29日，发行了两只40亿元的公司债券，票面利率分别为每年4.75%和每年4.55%。碧桂园其后在7月至9月再增发了三只私募债。

　　不过，在2016年的下半年，相关融资政策被收紧。证监会官员在7月25日召开的保荐机构专题培训会上提出，房企再融资募集资金只可用于房地产建设，不得用于拿地及偿还银行贷款。其后，房企在海外发债的市场有所升温。据财新网报道，2016年6月1日至8月31日，中国房企在境外已发行了11只美元债券，发行总额44.04亿美元；而在2015年的三季度，一共只发行了5只美元债券，金额18.50亿美元。

　　　　“资产荒”造就房企债市大开发　

　　“资产荒”也造就了房企扎堆发债。按不同行业的发债规模来排名，2014年房地产行业的债券发行金额排在各行业的第九位（发行面额共2221亿元，债券发行共229只）。当时，除了金融、制造、建筑等债市大户，能源、采矿等产能过剩的代表行业的发行规模也比房地产的多。2015年，房地产行业共发行债券612只，债券发行额6741亿元，排名升至全部行业中的第八位。2016年，房企发债金额已赶超能源、采矿、交通运输、批发零售等行业，排名跃升至第四位。

　　观乎房地产行业内情况，债券的发行规模普遍扩大，大房企尤甚。2014年的债券发行规模最大的五家房地产企业里，并无行业巨头，发行量级最大为100亿元。2015年起，恒大、万达、绿地、保利等大型地产商竞相“开发”债市。榜首恒大发行金额更达400亿元。2016年截至9月7日，发行金额最大的地产商有万达（370亿元）、富力（368亿元）等。

　　龙头房企动作频频

　　龙头企业作为行业的风向标，几家巨头房企的发债行为，可以大致反映该行业的情况。2015年恒大在国内共发行了面额400亿元的债券，领跑债市，以期吸取各路资本。2016年截至9月7日，恒大共发行两只债券，面额达142亿元。

　　龙头房企（以万科、恒大、绿地及碧桂园为例）中，同期发行规模最大的是先前提到的碧桂园，一共发行了面额达190亿元的债券。而万科发行的债券则创下3.2%的利率新低。

　　（财新记者侯雯对本文也有贡献）

制图：韩昕朔

　　资料来源：Wind资讯、公司财报