功能区域：功能区域的完备和细致程度，能快速反映出项目的规划、运营能力。

购物中心则是有计划地实施全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，将业态不同的商店群和功能各异的设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。购物中心的商业优势有：功能复合化，一站式满足消费者购物、餐饮、休闲等多种需求；高租金收益，分割出租单位面积租金大大高于整体出租；自主调整权，可对租户进行快速调整， 保障项目活力；整体形象好，同等档次购物中心外立面及内部形象一般优于百货和专业市场。同样，购物中心也存在劣势：运营管理要求高，需要专业人员进行管 理，若管理不善或竞争能力不足，可能导致极高的空置率。

2. 交通动线

导视系统：优秀的空间导向设计是用简洁的图形符号来表达准确的含义，能跨越国界，无需语言，瞬间识别；

平面布局

奢侈品牌对应的主要客群是家庭收入高或单身金领人群；高端品牌目标消费者为中产家庭和白领；快时尚品牌主要面向白领和都市时尚年轻人；大众品牌适合都市年轻人和学生，而中低端品牌则主要以学生和基层打工者为消费对象。

首先，我们来分析商业定位中项目占位包含的商业模式。商业项目的模式主要分为百货商场、专业卖场、购物中心和商业街区。这四种项目模式各有优劣，要依不同情况选择。

以上是围绕商业项目考察的一些步骤及重点思考，均是结合理论与实际工作总结出的实战心得。商业考察并不是表面上看起来轻松简单的“逛”商场，其核 心在于为“项目”和“品牌”服务，多角度、多思维地思考问题，周全的同时不失细节，也就是开篇提到的“带着商业规划的思维进行考察”，致力于发现商业本身 从产品到运营管理这全套流程背后的逻辑与诀窍，将项目价值最大化，同时又能让商业实体更全面地贴近消费者需求。商业考察贯穿项目从设计建造到开业运营的全流程，在“商业项目能否成功”这一问题中扮演重要角色。

1. 招商分析

楼层布局

1. 项目占位

而制定各类提升购物中心整体业绩的促销活动，是运营管理工作中的关键部分，也就是经营策划；评价一个活动的优劣，主要考量与目标消费客群的契合度。

普通人与商业地产人逛购物中心时的“姿态”一定不同。今天小睿就来与大家分享一下，作为一名商业地产小伙伴，在商业项目考察前，需要明确并牢记于心的三大考察维度与八项考察的关注细节点。在此方法论指导下，我们就能以更优美高傲的“姿势”逛商场，逛出别样的“风景”与价值。

在进行门头设计时，要考虑到：主入口无论采用何种门头设计，其核心均是强调昭示性。

项目租金水平方面，租金需要平衡开发商收益和品牌盈利，即在体现项目商业价值的同时，保障项目自身和商户双方的可增长空间。

景观小品：商业中景观小品的设计不仅需要考虑环境美化，还要强调互动设计、定位契合度和文化属性；

与此同时，一个项目想要保有长期的生命力，其运营团队需要掌握市场整体发展趋势，及时调整和优化项目内品牌，使之与不断变化的消费需求匹配，这就要依靠分析评估掌握详细的客观数据。

1. 形象展示

专业卖场指 同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。这样的商业模式其优势是：差异化经营，若周边综合型商业竞争激烈，专业卖场可能夹缝突围；扩大辐射范围，单一类别聚集形成规模效应，目的性极强。劣势是：租金收益低，由于租赁面积大，单方租金较低，部分品牌亦为二房东经营，故不会支付高租金；失去控制权，专业市场合同期约10-15年，且一般不允许开发商干预经营。

（来源：RET睿意德商业地产）

商业街区是以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式。这样的布局与结构优势：创造不同消费感受，更多户外空间，不同建筑风格，独特购物感受；解决分时消费管理，部分业态运营时间具有特殊性，若置于集中商业内则不利于管理；物业特性有利散售，每户均拥有一定的展示面和独立到达动线，且相对受周边其他商户运营影响较小。劣势包括：有效体量受限，高区难以存活，地块密度既定情况下，体量存在上限；气候影响明显，受季节性冷热空气影响，不太适宜北方以及热带区域。

3. 软性设计

考察商业项目的形象展示时主要从三个角度展开考察：购物中心外部形象设计不仅考虑美观，更重要的是体现商业主题、诉求和定位；立面选择需要考虑周边环境、项目定位及成本造价；顶部设计可从造型、景观、功能这三个维度来考量，新项目对顶部设计的重视度不断上升。

一. 差异化定位的挖掘

商业考察招商运营的另一个重头戏之一就是运营管理，这其中就包括沟通协调、分析评估、经营策划、日常监督与成果分析。

那么，我们在实地考察时，需要从哪些角度考察商业项目的建筑设计呢？