空置情况包括空置比例、空置楼层、空置区域。说到空置比例，商场满租不一定是好事，完全满租将限制项目的发展，95-97%是比较好的状态。空置楼层一般集中于高区，若2-3层以上出现大面积空置，说明项目运营出现严重问题。每层楼同一位置均出现空置的区域，为商业死角；门头区域若出现空置，一般是因为未招 到满意品牌，常见手段为用特卖活动/商品展示短期填补空间。

开放条件下，动线越简单越好，但很多时候会受到指标制约。垂直动线的规划要考量多重因素，既影响商业价值，亦影响消费体验；多首层可以提升高区/地下商业价值，并非只有地块高差才能创造多首层结构。

入口展示：

2. 运营管理

其实，这里说的“逛商场”并不是大众意义上的Shopping，而是指商业地产从业人员对商业项目的考察。而小睿要与大家探讨的“最优美姿态”，是指要“带着商业规划的思维进行商业考察”。

在商业定位涉及业态规划时，主力商家的设置也要根据周边环境选择：社区中心对应超市或大卖场；区域生活方式中心的商业实体里，超市+影院+KTV+儿童+健身等业态为主力商家；城市休闲中心的主力商家则主要为会所+餐饮+酒吧的搭配。

2. 业态规划

沟通协调，是运营管理的主要职责之一，也是难点之一，对购物中心业绩和形象有直接影响，这其中又包括租户沟通、投诉处理和整修开业。

百货商场是指在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。它的优势在于：加速商业成熟，运营商具有丰富经验和品牌号召力；业主操作简单，定制设计，清水交付，亦省去后续运营工作。而劣势包括：失去控制权，百货合同期长达15-20年，且一般不允许开发商干预经营；租金收益低，传统百货以二房东形式盈利，故付租能力较低；毁约风险高，由于百货大势不利，已出现部分毁约案例。

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开发一个项目并非靠开发商一己之力，其实他更像一个资源整合者。因此，我们要了解与开发商有关的商业规划公司信息、建筑设计机构、建筑设计师、招商机构、运营公司等项目相关信息，当然还包括金融机构、营销公司、传媒推广、运营公司等。

软性设计主要包括以下三个方面：

商业项目考察，主要从差异化定位的挖掘（包括项目占位、业态规划）、项目产品力的细节借鉴（包括形象展示、交通动线、软性设计），还有招商运营的策略实践（主要包括招商质量和运营管理）这三个方面进行。

在商业考察中，还有一个方面需要着重考虑，就是招商运营。招商运营中首先是招商分析，分析内容包括空置情况、招商质量、租金水平、品牌布局。

二. 项目产品里力的细节借鉴

入口广场规划主要从三个功能考虑——活动功能：集会活动及促销场地，创造盈利；景观功能：标志建筑，景观塑造，聚集人流；商业功能：花车外摆，创意集市，商业氛围。

一个项目的运营管理是否被市场认可，直接体现在最终消费数字上。因此，商业考察终归要落到成果分析这一步。

日常监管层面，运营管理人员需要实时检查监督商场相关规章制度的执行情况，日常监管作为违规经营的事前管理机制，是商场运营管理风险的重要保障体系。

相关信息搜集完成之后，就可以出发进行一场闪亮亮的商业考察之旅啦，别忘了带上必备工具——照相机、手机、测距仪、录音笔。前期充分准备之后，就可以步入商业考察的主题啦！

在与租户沟通时，主要围绕商户经营状况评估、商户沟通并协助整改和商户意见及要求处理；投诉处理包括消费者建议与投诉、商户间纠纷与协调、其他相关利益方协调；整修开业步骤则包含了商户进场装修及开业管理、商户局部整修和橱窗调整、营业时间变更及其他调整。

在进行实地商业考察时，可以预先通过互联网等渠道搜集地块指标（包括总建筑面积、总占地面积、项目容积率等客观信息）以及项目信息（包括开业时间点、总投资金额、商业使用率、停车位总数等）。

业态配比

项目占位的第二个信息为客群选择，在进行客群选择时，要重点关注核心客群，根据这部分人群的特征展开后续商业步骤。并且，客群的选择直接决定了后续品牌筛选的内容：

三. 招商运营的策略实践