一是直接税与间接税结构调整。房地产税作为直接税,其开征意味着直接税比重的提高,相应地应降低间接税的比重,这样既可以优化税制结构,确保整体税负不增加,又可以减少税制的累退性,降低税收幻觉,增强税负透明度,提高纳税人的遵从意愿。

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房地产税税负可以从四个维度来考量:从宏观税负的角度,就是房地产税税收收入占地方gdp的比例；从微观税负的角度,就是个人承担的房地产税收入占总收入的比例；从房地产税的收入规模来看,受其他财政收入形式的筹资效率、地方财政赤字与债务规模以及相应的财政风险、财政转移支付制度设计等影响；从房地产税用途来看,如果房地产税收入投向地方的基本民生和基础设施,有效地促进了居民福利改善,那么可以认为其税负水平相对较低。可见,房地产税税负的高低既受影响税源的内在因素影响,也受政府相机抉择政策的制约。对其评判还要考虑到经济社会发展一定阶段对收入分配的价值判断。就房地产税税负而言,结构性减税可以从四个方面来解读。

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需要指出的是,判断房地产税收入的规模合意性,不能仅仅关注比重和增速指标,还应考量地方财政收支和居民整体税负的情况。如果除了房地产税之外的其他地方财政收入能较好满足地方财政的合理性支出,则房地产税的收入规模就可以较小。如果在居民整体负税较重时还一味增加房地产税,则不利于矫正“国”与“民”财富分配的失衡格局。

从征收环节看,房地产税是长期持有房产过程中所产生的税收,课征税源隐蔽性较低,税基受经济周期波动影响较小,相对普遍、稳定和持续。这些特征,都决定了房地产税具有作为地方主体税种的内在禀赋,可以长期为地方涵养税源,为地方税收入增长提供内生机制。现实中,房地产税作为地方税主体税种,在增加地方财政收入、为地方政府公共服务提供持续稳定的资金源方面也往往被寄予厚望。房地产税是各国普遍征收的一种地方税,是许多国家地方税收入的主要来源。

从理论基础和现实依据来看,房地产税确实可以成为地方长远的支柱税源。理论上,房地产税的特性与地方税具有很强的匹配性。从收入稳定与增长的角度,地方税的标准应符合税源普遍性、收入稳定性和收入增长性的标准。就税负与受益的对等性而言,房地产税依附于居住地,课税对象非流动性,税负不易转嫁,具有“让使用者买单”的好处,即由居住在该地区并享受该项服务的人们缴纳的房地产税来补偿提供地方性公共产品和服务的部分经济成本,使房地产税的受益能够与其成本直接相关。

虽然从长期看,房地产税改革势在必行,然而,在短期内,这项政策的实施必须在考虑各方面因素的前提下谨慎从事。单纯开征个人住房房产税是加税措施,与积极财政政策是一种反方向组合。因为在其他条件不变的情况下,新增一项税种会加重纳税人的税负,引起纳税人之间税收负担的变化,并减少居民的整体可支配收入。这也是我国房产税最初向经营性用房开征而未向居民住房扩展的主要考虑因素。因此,在结构性减税的大背景下实施房地产税改革,需要在税收收入增加和居民税负之间进行权衡和合理兼顾。

从长期看,重构地方收入体系的目标模式是推动基层财政从主要依赖土地出让金收入向主要依赖房地产税收入转换。房地产税改革可以保证地方政府能够在未来一定时期内获得稳定而充裕的收入,降低地方对土地财政的依赖程度。从我国现实来看,土地出让金收入受土地供给和房地产市场影响很大,具有不稳定性,因而会给地方财政收入带来依赖风险；而房地产税收入则具有跨期分配效应,可以分布于未来若干年,从而形成细水长流的收入,对地方财政收入产生的收入效应将是深远的,并能逐渐承担起地方财政收入的保障功能。

二是统筹房地产流转环节和保有环节的税负。我国现行的房地产领域税收可大致分为流转税和保有税两种。流转税主要在商品的流通环节征税,受房地产交易额的影响较大,如契税、土地增值税等；而保有税的征税对象主要为国有土地、自有房屋等资产的存量,受该类资产现有价值影响较大,如房产税、城镇土地使用税等。

近期,财政部针对房地产税改革要“义无反顾”推进的表态,再次让在我国已讨论了13年的房地产税成为舆论焦点。

在结构性减税的大背景下实施房地产税改革,需要在税收收入增加和居民税负之间进行权衡和合理兼顾。

在我国,房地产税的收入功能需从短期和长期两个角度来分析。短期内,由于我国长期以来房地产税收制度改革滞后,大部分地方税种税源零散,税种设计陈旧,计税依据不科学,税率偏低,不同环节税负不均衡,税收弹性较差等等,因而造成房地产税收收入规模很小,对地方税收收入贡献不大,财政收入功能发挥有限。特别在现行地方税收体系还没有健全和土地制度不变的条件下,房地产税收入规模远远不及土地出让金收入规模。但从变化趋势分析,房地产税收入占地方税收收入的比重已呈上升趋势。

□贾明伟

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