它典型的是一种货币现象，折射出中国高净值人群在资产荒和资本管制背景下的焦虑；折射出中国在大都市化、城市群和新型城镇化这三条可选道路上的犹豫不决；折射出部分大城市汲取了过多的公共和私人部门的优质资源。

　　总体来看，中国房地产泡沫是全球量宽之后资产泡沫的一部分，并且是波动性更大、冷热失衡程度更高的一个泡沫。

　　因此，从市场地位，利益驱动和加杠杆能力来看，全国新房及二手房房价在重点城市、重点区域的上涨和中介机构并没有明显关系，部分中介所散布的一些舆论信息倒是有可能对市场带来了一些扰动，但也无关大局。

　　关于这一点，我们需要从个人住房贷款的存量和增量两个视角去观察中国居民户在这轮楼市热潮中的金融风险。

　　从居民加杠杆的情况来看，我们认为2016年房地产的销售面积和销售金额增长不会太大。中国居民的收入、储蓄、储蓄率大致可以支撑目前的房屋贷款余额。

　　关于中国楼市的三个奇特说法

　　我们对于中国房地产市场，尤其是大都市的高房价也比较忧虑，同时也主张对以楼市为代表的资产价格予以及时谨慎的短期和长效的机制性调控，但是对于上述说法，我们还是倾向于认为过于夸张。

　　这一说法由于华为的生产基地迁出深圳而得到了广泛传播。但一线城市房价上涨和实体经济，尤其是传统制造业的竞争能力之间很可能并没有密切关系。

　　说法三：房价上涨损害了实体经济的竞争能力。

　　说法一：中国六个城市加起来房地产市值已经超过美国，北、上、广、深的房价已经比纽约还高。

　　从增量角度的观察是，中国居民仍然持有谨慎负债的惯性。当下在中国申请按揭贷款的平均年限大约在20年，其中大部分合约都在大约8年内被全额提前还贷。2016年前3个季度，居民户存款增4.7万亿，房贷增4.2万亿。相比之下，前3季度商品房新房销售近8万亿，即便不考虑二手房交易，居民当期按揭率也在50%，按揭贷款占同期信贷新增约40%。从历史数据看，居民商贷和公积金贷款，和相对应的商品房销售额，房屋市值相比，仍相当稳健。

　　从房地产升温是否导致实体经济无心主业的情况看，这也仅仅是一种设想。

　　说法二：房地产中介散布虚假信息、制造谣言，然后垄断并推高房价。

　　国内一些媒体和学者认为，中国目前的房地产市场是有史以来最大的，已经超越1994年的日本以及2008年的美国，成为影响全球经济增长和金融稳定的最大不确定因素。

　　撇开收入从绝对房价看，这一说法目前还不是事实，纽约曼哈顿区的新公寓售价接近每平米10万美元。暂时还不能说京沪的绝对房价是全球最高的，但如果继续快速膨胀，那么赶上甚至超越纽约、旧金山的房价似乎也只是迟早问题。考虑到中美大城市居民的收入差异，从相对房价看，京沪深从收入房价比看，很可能已经排在全球大城市中相对房价最贵城市的前列。

　　放眼全国，交通物流便利、厂房设施齐全、上下游产业配套完整、地价低廉的工业园区和开发园区比比皆是，且其中大多数处于低效运作状态。中国制造业，尤其是附加值不高的传统制造业企业，没有必要非得挤在北、上、广、深去发展。

　　央行的统计显示，2016年前三个季度，企业的银行存款增5.1万亿，贷款增5.3万亿，尽管实体经济财务状况持续改善，PPI逐渐转正，但总体上企业存款增加较多而贷款意愿不强。房地产升温和实体融资需求不旺并存，尚未出现此消彼长的局面。

　　在2010年之前，确实有不少工业企业偏离主营业务，转战房地产开发的情况。但此后经治理，大多数央企逐步退出了房地产开发。近五六年来，地产开发风险不断上升，房地产开发企业整体过剩，甚至在北京，过去两年也有近900家开发商逐步注销退出。在当下地产升温时，我们很少听到实体企业无心主业，尝试以巨资组建房地产开发企业的例子。甚至中国大型开发商本身也在不断向海外、向金融、向多业并举转型。从全国的情况看，从上市房企的情况看，中国开发商队伍已过于庞大，需要进入兼并重组，转型退出的萎缩阶段。

　　高房价所诱发的资产泡沫总是令人苦恼的，但宏观政策的选择也总是只能诸害相权择其轻。日本及中国香港的经验都表明，房地产泡沫破灭所带来的危害比高房价带来的危害有过之而无不及。几年前，前任银监会主席曾放言中国房价下跌30%甚至更多，对中国银行业的稳健也没有什么影响。但由于房价进一步大幅上涨，我们今天可能需要重新对其进行压力测试。由于房地产行业上下游的带动链条比较长，同时，地产是商业银行发生信贷违约时最重要的一个还款来源，如果商品房价格出现剧烈调整，以厂房设备为抵押物的实体企业贷款也会随之减值并陷入风险。

　　大都市化在中国大陆有可能是吸纳举国资源来支撑的，这使大都市仍然处于精力弥漫的扩张期，而不是已垂垂老去。深圳、上海、北京这些城市，看起来是一个青壮年城市还是一个逐渐老迈的城市呢？如果是一个青壮年的城市，那么它将有可能集聚更多的公共资源、财富、优秀人才以及创新潜力。从相对长远和动态的观点来看，京沪深这样的城市，超越东京、新加坡、中国香港、台北、首尔是必然的，其在全球范围内的重要性大致应可与纽约、伦敦等相媲美。

　　从房地产和实体经济的资金分流情况看，我们大致的判断是，尽管引导资金脱虚入实的效果并不理想，但流入房地产资金的增加，目前并没有导致实体经济融资难融资贵的困局。

　　尽管许多地方政府对地产中介有居高临下的批评，但这些批评经不起太多考究的。一是很少有中介机构介入新房销售，而是集中于二手存量房交易，如果将新房涨价归结于中介，有些难堪。

　　在重点城市，二手房上半年交易量比新房交易量和交易金额要更大，是万亿规模级的，其中二手房中介（包括一些中型商业银行）所提供的二手房加杠杆融资规模都很小，除了“平安好房”可能接近千亿之外，其他中介机构为二手房交易者提供加杠杆资金的能力有限，大概只有几百亿，不足以对市场造成显著影响。