你可能会喜欢

　　城市希望通过提高的住房价格来吸纳精英和驱赶社会低端的人口，但实际上较高教育程度人口的流动性更强，住房市场价格波动对其影响更为敏感，他们在住房价格衡量中觉得难以实现足够的收入回报率，就有可能离开城市。反而是社会低端的人口本身居住条件已经很差，并不太受住房和福利制度的约束，即使住房市场价格提高，他们也会想法通过蚁居、群租等方式留在城市，因此高房价可能还进一步不利于人口结构的改善和人才创新优势的培育。高住房成本实际上并不能有效排斥低端人才，却显著地排斥了高端人才的集聚。

　　人口变动对当前房地产

　　从人口增长和住房需求来说，多数移民群体实际上是买不起住房的，他们的居住主要是低档次的非正式私人租赁房，他们中的多数也没有在城市永久居留的计划，所以并不会对住房市场带来很大冲击。流动人口居住在城市的边缘和接合部地区，而城市的房地产价格上涨的核心地区在中心城区。所以客观来说并不应该将住房地产价格的异常增长归因于移民带来的城市人口规模增加。

　　而从另一个方面来说，城市的建设用地不足以及居住用地投放不足，也未必是事情的真相。因为一个基本的态势是，城市建设用地的扩张速度是快于城市人口的增长速度的。所以也有相当的理由假设，城市住房建设不足，是城市建设用地中的居住用地结构不能适应人口增长的需求，或者说是居住用地的过高土地成本和房地囤积行为加剧了住房供给的不足。

　　从另一个方面看，住房却成为了中老年人口为老年生活所投资的一种资本品。拥有住房的老年人口希望利用其增值的住房价值来支付其老年的生活，住房市场的上涨鼓励中老年人口将住房作为一种未来养老的投资。这进一步强化了人口对住房的需求，出现了因为养老而购买住房、因为子女教育而购买住房的怪现象。住房倒按揭作为一种金融产品在不断老龄化的城市中可能具有更大的市场。但是住房作为资本品的家庭投资，本身会削弱人口的消费和生活福利。同时作为一种金融产品，住房市场的波动性会给老年人口生活和金融机构的产品带来巨大风险。在一个老龄化社会中，老龄化会降低住房需求，而老龄化过程中人口还希望通过住房来实现养老，本身就是一种逻辑上的悖论。对以房养老的过度提倡，可能带来老年人口财富被住房市场洗劫一空的风险。

　　第二，重视加强对青年人才的住房的租赁补贴。过高的房地产市场和生活成本已经成为城市吸纳人才的制约，而人才特别是青年人才是城市创新的根源。因此，从创新型城市建设的角度考虑社会住房的发展，需要积极支持对青年人才提供专项的住房租赁补贴。除了财政的必要支持，更应该鼓励有能力的企业、事业单位、开发区管理部门等提供一些针对青年人口住房的专项支持计划。俗话说“安居才能乐业”，通过对于青年人才提供适当的住房补贴，有利于配套其生活过渡期的需求，并有利于增强城市的人才吸引力和发展竞争力。

　　但是，值得引起关注的是房地产和住房市场发展所引发的人口学后果。住房市场发展过快首先可能进一步带来生育率下降和不结婚率上升。住房是家庭再生产的基本条件，极高的住房价格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推迟结婚决策和生育决策。特别是文化习惯上，人们往往将购房作为婚姻的必需品，使得收入和储蓄相对较低的青年人口往往推迟婚姻和生育，甚至实际上没有了婚姻的能力。城市中同居现象的增加一方面受到青年人口个人主义行为方式的影响，另一方面也受到住房成本过高无法结婚的影响。上海城市户籍人口的生育率已经下降到1.01（2013年），六普数据的常住人口总和生育率为0.8（2010年），特大城市的极低生育率的重要原因之一，是住房增加了结婚和生育成本，婚姻率较低、不婚率的提高、生育意愿下降，都会相应降低生育率。因此，目前虽然全面放开了二胎政策，但实际上城市人口仍然具有极低的生育率，甚至连生育第一胎的意愿都在下降，更不用说是第二孩了。

　　与住房市场降低结婚率和生育率相联系，家庭生活中的“啃老族”现象开始出现。成年子女长期和父母共同居住，也是因为独立居住具有更高的成本，所以通过家庭内部的住房共享来应对房地产住房市场的压力。而父母辛苦为子女提供住房货币支持，本身也损害了老年人口的生活福利。

　　加强和完善社会住房计划