肖浩燃：比如超市，我们所引进的超市体量基本上介于1万到2万平方米之间。如果周边有几万户业主，一个超市完全能够支撑。如果一个超市不够，我们还会多开几个。这里的超市也有分类，比如进口超市与大众超市等。

据升龙集团副总裁、郑州区域总裁肖浩燃透露，目前升龙在郑州拥有商业物业（不包括写字楼）约150万平方米，可推货值有100多亿。

有一部分销售，但是大部分还是自持。有很多大商业我们没有出售，只是一些步行街和临街商铺卖掉了。

观点地产新媒体：商业和办公这一部分可以销售的货量大概有多少？

因为涉及到一些规划上的调整，所以推出时间比预期晚了半年到一年。原来做商业更简单、更粗暴，开发商引进一个百货就可以，你愿意跟我签约，我按照你的模式给你建。

肖浩燃将这种方式简称为“化整为零”，但在当前的商业大环境下，升龙也有意缩减在郑州的商业地产的比重。

肖浩燃：公司抓住了发展的机遇，在当地企业和外来企业都不看好的时候完成了布局，应该说公司在郑州的发展占了先机。

对于那些可以出售的商业，一部分可能实施返租的政策，最终再推向市场。

从我的观察来看，因为老百姓的钱全部拿去买房子了，所以消费没以前那么多。再加上现在实体经济下行的局势，老百姓手上的钱并不像大家看到的数据那样宽裕。

观点地产新媒体：您怎么看升龙这十年在郑州的发展？

观点地产新媒体：前段时间房价涨得也很快，为什么不加大推货量？

我们会拿出一些产权化的资产和证券公司合作并一起推出，但不一定是以公司的名义在发布。

我们在郑州有比较大的团队，还有一两百亿的货值，未来追求的是平稳发展。伴随着住宅项目开发，在比较合适的地段，也会打造一两个更有特色的商业项目。

观点地产新媒体：您是否看好郑州之后的商业地产发展？

肖浩燃解释道，由于公司已经拥有了足够的商业体量，加之已有项目拥有一定的区位优势，所以升龙往后主要侧重于住宅发展。

肖浩燃：在郑州，有一两个区域或一两个商场引进高端品牌便足以支撑消费需求，更多要考虑中产阶级和中等水平家庭的消费需求，而且是日常的体验式消费，这样更能把人气聚集在一起。

观点地产新媒体：您觉得什么样的商业地产项目才算是好的项目？

肖浩燃：一两百亿，有一些正在发售，还有一些是永久持有，接下来差不多还有一百多亿的货值。

肖浩燃：商业有两三个亿，办公有五六个亿，差不多8亿左右。

我们现在研究的是小区业主的需求，使他们都能够在商业项目中进行消费。所以，我们发展的方向也是社区商业。

观点地产网 比起住宅市场的火热与随之而来的高压调控，郑州的商业市场似乎显得风平浪静。在平静的表面下，房企们正在努力对抗商业寒冬，升龙便是其中之一。

他对这个成绩并不满意，但也表示，今年升龙商业项目并没有具体的销售目标，上述几个项目主要是以调整为主，“因为只有商业做活了，销售才能凸显销售的价值。”

肖浩燃：郑州的商业和办公写字楼的销售与限购关系并不是太大，根本问题是郑州的商业推货量太大了，我觉得供需关系才是关键。

观点地产新媒体：升龙在河南郑州和洛阳（楼盘）做了很多项目，每个项目都有商业物业，这些商业物业的总量有多少？

观点地产新媒体：这是不是郑州这种二线城市商业综合体的特点？

观点地产新媒体：公司在郑州旧改方面做得比较好，接下来是通过旧改方式拿地还是去公开市场竞价？

观点地产新媒体：年初接受采访的时候，您说今年在郑州的销售目标是70亿，现在完成得怎么样？

“公司抓住了发展的机遇，在当地企业和外来企业都不看好的时候完成了布局，应该说公司在郑州（楼盘）的发展占了先机。”

还有一个核心的问题，郑州市推地变慢了，我们本来有两个项目要开盘，但是这个月才开始挂牌，这样影响了差不多半年的销售期。

资产证券化应该不会作为我们的重点，因为公司的重心还是以房地产为主业。

虽然房地产市场大环境整体向好，但升龙并不急于推出项目增加销售量。肖浩燃解释，升龙并不以扩大规模为目标，加之郑州今年推的地块比较少，公司计划拿地的资金需求减少了，便推迟了项目的入市。

肖浩燃：商业项目和办公楼的价格上涨幅度基本在百分之二三十，因为我们今年对商业的销售量要求加大了，住宅的销售量要求比较少，有一些货值就推得慢一些。

肖浩燃：我们一直都在继续拿地，现在郑州市场基本上没有推什么土地，只要能够拿到地，什么方式都可以使用，没有什么固定不变的模式。

肖浩燃：我们办公物业的体量虽然有些多，但是升龙在郑州的所有项目所处位置相对是比较核心的，大部分办公产品基本上靠近地铁站，所以去化方面的压力相比其他公司来说要比较好一些。

肖浩燃：这个是节奏把控的问题，因为新项目的推出时间延后了，资金需求量也往下降了。

肖浩燃：我们第三季度有稍微放缓节奏，主要原因是销售目标调整了。今年上半年销售目标完成了，下半年考虑控制下推货节奏。

观点地产新媒体：有一些公司已经在做共享办公和长租公寓，升龙会做这样的产品吗？

郑州的商业库存量非常大，政府想推出办公项目后发展楼宇经济，这个设想很好，但是后期在市场把控和去化周期方面还是欠缺考虑的。

社区商业里更多的是特色餐饮，还有一些健身业态及特色店等，无形之中业主们慢慢会依赖我们商圈内的商业。

观点地产新媒体：到十月份为止，公司商业板块的销售情况是什么样的？

肖浩燃：三年到五年。因为我们最后两三个商业地块也准备要开工了，目前正等规划获批。

伴随着住宅项目的开发，升龙也将继续在合适地段打造少量更有特色的商业项目。

肖浩燃：在传统商业发展受到冲击的情况下，商业更多倾向于体验式商业。我们的综合体也在考虑结合老百姓(603883,股吧)的居、住、行几个方面的需求进行发展。

肖浩燃：我们已经在慢慢收缩商业部分，接下来基本上以住宅为主，因为我们的商业保有量已经够了，而且这些商业的位置在郑州都是比较好的。

以下为观点地产新媒体对升龙集团副总裁、郑州区域总裁肖浩燃先生的专访实录：

观点地产新媒体：从持有量来看，如果把这些商业量开出来需要多长时间？

依托于商业综合体内的住宅项目，升龙并不担心商业项目接下来的消化难题。肖浩燃介绍，公司主要发展的是社区型商业，所提供的商业足够支撑起社区及周围一公里范围内的消费力。

肖浩燃解释道，为不断提高商业地产的活力，升龙一些自持项目正在计划重新招商，引入更多体验型业态，并朝着时尚化、潮流化的方向发展。此外，升龙还计划对可以出售的商业采取返租的策略。

肖浩燃透露，截至十月份，升龙郑州的商业销售在8亿元左右。

但是有时房子建好了，百货公司却已经倒闭了，而且有时因为这些百货的开店计划已经缩减了，所以宁愿违约也不要这家店。

本来获取新项目的资金需求是放在今年的销售目标里，但是今年郑州没推出很多土地。我们一个项目的土地就包括在这次郑州城中村的供货里，如今这一块的资金不需要了，我们在销售节奏上面就进行了控制。

我所说的社区商业并不是指小店铺，而是能够满足业主们的需求，并且具有针对性的业态，包括KTV、电影院、大型电玩等。

观点地产新媒体：公司接下来在商办方面的重点是多少？

肖浩燃：郑州差不多有150万平方米，洛阳有四五十万平方米。

观点地产新媒体：住宅限购之后，商业地产未来的市场会不会比较好一些？

传统商业方面，我们和一些百货品牌进行交流，他们也在考虑转型的事情。目前，我们面临着重新洗牌、重新招商的问题，计划在新的项目里面加入更多互动型的业态，比如街区商业、主题商业，并朝着年轻化、潮流化的方向转型。

今年没有明确的销售目标，因为商业的销售是放到每一个大项目的销售目标里。

肖浩燃：我们有计划对持有的商办项目进行调整，近期商业的形势和原来设想的不一样了，有很多商业项目和新形势已经接不上轨，一些持有型商业就需要重新招商以及调整业态。

自2006年进入郑州，升龙以曼哈顿广场为起点，逐步开发了升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙城等多个商业综合体项目。

我们商业最大的优势和特点就是和几十万、上百万平方米，甚至两三百万平方米的住宅捆在一起。

观点地产新媒体：每一个综合体里面有很大量的商业体量，这些全部都打造成社区商业形态吗？

商业方面，在不断涌现的电商对手、逐渐增长的存量物业以及资金回流慢等客观问题面前，如何熬过商业寒冬成为横亘在房企面前的一个难题，不管是趁着此前商业地产热潮抢入的新手，还是像升龙一样在郑州拥有多年开发经验的老行家。