在张化东看来，万达作为后开发时代的房企转型巨头，投资人对其仍需要一个逐步认识的过程，但总体符合发展逻辑，因其重心已不在开发端，而是转向通过大数据等集中于商业运营、管理与客户服务等。

万达拟回归A股 互联网下的“蛋”有多大？

相对于彩生活、万科物业等竞争对手，碧桂园物业的优势莫过于背靠平安集团强大的金融资源。碧桂园总裁莫斌表示，公司拟将平安的综合金融服务引进 社区，为碧桂园社区居民提供金融门店便捷服务，双方已洽谈并确定商家小额贷款事宜的合作模式，目前已在江苏句容落地试点。如果成行，碧桂园物业来自社区金 融等方面的增值服务收入有望领先于竞争对手，成为物业服务分拆上市最有力的筹码。

做“Uber”底层架构商

“去年营收是19.9亿元，但这并不是万科物业的全部，在万科集团的上市公司年报里，万科物业给万科地产提供后勤服务的费用被抵消”，万科物业CEO朱保全称，“这部分收入是按市场化招标所获得的，所以实际上万科物业的营收是33.7亿元，净利润是3.23亿元。”

年初，You+创始人刘洋曾向《每日经济新闻》记者表示，万科部分区域公司曾联系自己，希望进行交流，探讨合作的可能性，因为万科以前的公寓产品多是散卖，今年起决定出租。

目前，万科的租房业务已在不到一年时间形成了两个产品线，并在庞大货源的支撑下迅速成为行业第一。

业内人士表示，今年绿地恐难以达到去年2400亿元的销售规模，但下半年随着新房源供应增加，预计销售情况会得到一定改善。

丁祖昱强调，千万不要认为内地投资人永远那么不成熟。故事再多最终还是要用业绩说话，故事再好也还是需要业绩支撑。

万科董事会秘书谭华杰称，目前已开业和准备开业的业务有9个，可提供近1万间服务公寓，是行业最高水平，该业务今年正式进入扩张，2017年做到15万套，届时将是行业内第2名到10名体量的总和。

由于中国传统观念将教育放在非常高的地位，自去年起教育领域涌入了大量资本，在线教育更成为A股市场的热点概念之一，全通教育一度占据A股“第一高价股”的宝座。拥有雄厚基础的碧桂园教育集团一旦走分拆上市独立营运之路，有望成为教育领域的龙头企业之一。

但另一方面，绿地在地产板块增长比较弱，存货去化面临较大压力。今年上半年销售额只有827亿元，实现销售面积759万平方米，销售均价1.09万元/每平方米，实现销售回款560亿元，与去年同期相比基本持平。

8月18日，万达商业召开临时股东大会，通过了公司回归A股的方案，拟发行2.5亿股。丁祖昱表示，万达商业回归A股毫无疑问 就是为了股价。《每日经济新闻》记者也注意到，万达商业的股价今年4月份开始一路狂奔，今年6月初冲至78港元/股这一历史高点，此后一路震荡下行，8月 24日暴跌17%，收盘价为42.45港元/股，创下了上市以来最大跌幅，也跌破49.6港元/股的发行价，最新动态市盈率为6.83倍。

实际上，万达借助合作模式，可发展更多自持型万达广场，这也是王健林打造万亿级“平台级电商”的基石。近日，飞凡电商APP上线，这预示着万达广场将实现消费模式O2O化。

今年万达半年会上，王健林表示，“全集团收入增幅快于房地产，特别是万达商业租金收入增幅是房地产收入增幅的近3倍，这是非常可喜的变化，说明万达的持续现金流增长非常迅猛。”

相对于直接在A股IPO，将发展前景良好、符合A股上市资格的子业务分拆上市，成为不少内房股曲线回归A股、提高估值的重要手段。“虽然资本市 场对于传统房地产开发业务给予的估值比较低，但对于转型中的房企往往愿意给予高估值”，香港分析师洪圣奇向《每日经济新闻》记者表示，最典型的是 从花样年分拆出来的物业服务公司彩生活，估值水平远高于传统内房股，这给了很多房企一个启示：如果把这些新业务放在母公司里面发展，投资者往往只用主营业 务对公司进行估值，新业务的估值优势无法体现。分拆上市之后，新业务更容易得到市场的独立关注，对提升估值有积极作用。“对于很多红筹架构的上市房企而 言，由于它们的新业务注册地都在境内，因此相对于母公司，新业务在A股上市并不存在技术障碍”，黄立冲告诉记者，一旦这些新业务获得较高的估值，母公司所 持有的股权也能享受资本溢价，反过来对母体的整体市值增长也能起到积极的助推作用。

◎每经记者 区家彦

欧阳捷认为，像医疗健康、教育文化类业务，属于国家政策层面鼓励的行业，且符合消费升级的大趋势，这类业务往往被认为拥有广阔的市场空间，投资者给予的估值自然更高。

如果只是收取物业费的盈利模式，似乎和仲量联行、世邦魏理士等五大行并没有差别。实际上，万科物业的学习对象——北美最大的物业公司First Service，正是五大行之一高力国际的母公司。但需要注意的是，万科物业承接的很多项目是住宅社区，利润很难与承接商业写字楼的五大行相比。况且，住 宅领域物业费最高的是中海物业，而非万科物业。

这并不是万科第一次为大学生提供出租型公寓。2006年，万科打造广州万汇楼项目，面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。交付使用后，虽然出租率一直稳定在90%以上，但很难盈利。万科曾表示，就算不计算利息，万汇楼也需要57年才能回本。

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上半年，碧桂园的平均借贷成本为7.07%，相比2014年底下降了52个基点。公司成功发行票面利率仅为4.2%的公司债，为成本最低的内房股之一。随着公司打通境内融资渠道，预计融资成本还将维持下降的势头，为利润率的回升提供有力保障。

2015年半年报显示，目前绿地金融相关产业的利润总额已经达到了房地产业务的51.26%，同比增长469%。绿地控股董秘办负责人表示，这是由于基数比较低，所以发展比较快。对于上半年房地产业绩表现，该负责人表示，上半年表现平稳，公司内部经营目标已经完成了。

此外，朱保全透露，万科物业收缴率是96%，高于76%的行业平均水平。

8月24日，万达商业申请发行150亿元公司债已获得中国证监会批准，这将丰富公司的融资工具，有效降低融资成本。

8月18日，万达商业（03699，HK）公开披露拟回归A股的临时股东大会表决结果，引来舆论热议。

按照万达未来5年战略规划，王健林预计2020年万达的资产达2000亿美元，市值逾2000亿美元，收入达1000亿美元，净利润逾100亿美元。

8月18日，绿地控股（600606，SH）正式登陆上证所，公司借壳金丰投资尘埃落定。当天市值一度突破3000亿元（人民币，下同），成为国内市值最高的上市房企。

分拆上市有助于提升估值，同时也有助于加快房企转型的步伐。以物业服务为例，在欧阳捷看来，以往物业部门都是地产公司的附属业务，大多数依赖于 母公司的输血，并不属于核心业务范畴。而分拆上市后，房企将把物业服务作为独立业务去打造，实行独立核算，实现高度市场化运作，这不仅有助于公司建立核心 竞争力、打造品牌资产，也能借此建立完善的股权激励机制，推动新业务高速发展。

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数据显示，碧桂园上半年的三费费用率为6.9%，同比减少2.2个百分点，其中营销费用率3.5%，行政费用率2.8%，同比均下降了1.2个百分点，未来毛利率的回升将首先得益于公司三费指标的整体优化。

首当其冲的是教育业务。早年以“给你一个五星级的家”为广告语的碧桂园，对教育资源的打造极为用心。据介绍，碧桂园教育集团目前拥有34所在办 学校及3所慈善学校、21087名在校学生、2526名教师，每年有将近半数的高中毕业生被世界排名前50的院校录取，碧桂园学校已经成为国内最知名的民 办学校之一。

如何结合转型推动市值增长，新业务所处的行业前景起到至关重要的作用。苏鑫认为，在众多新业务中，社区O2O有望成为房企最具估值优势的业务。 “O2O业务是目前最火爆的概念，对线下资源的依赖度较大，由于地产商往往拥有数量庞大的业主，对于这些客户的情况也相当了解，相对于其他平台，这是大型 房企的先天优势，这也是越来越多房企试图分拆物业服务，借此做大社区O2O业务的重要原因”。