不过，王健林并不满足于此，自己想闯出一条引领行业的电商模式，其路径是以“互联网+金融”为盈利方向，谋求开放式发展。他说，“现在说互联 网+商业，‘互联网+零售’，光说不行，还得用商业模式回答怎么‘加’。”即便对于两周卖了百亿的“稳赚一号”众筹产品，他也认为这并非真正意义上的“互 联网+金融”模式。

物业

今年，万科总裁郁亮提出万亿市值的目标，并表示希望未来十年能够在传统住宅地产之外，培养更多新业务并独立出来，将万科打造为拥有若干上市平台的控股集团。

尽管A股自6月中旬以来经历了一波大幅下跌，但无碍在港上市的内房股回归A股的决心。除了万达，富力地产（02777，HK）正式披露回归A股 的预案，碧桂园宣布筹划将物业服务与教育两大业务在A股分拆上市；恒大地产分别将恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板挂牌，等时机成熟实现转板上 市；旭辉控股也于日前透露，公司希望分拆商业地产平台在A股上市，完成A+H股双平台的布局。

同属万达集团旗下的万达院线，今年初IPO以来，其股价从不到28元/股暴涨至最高点248.5元/股，虽然近来受大盘暴跌影响，其股价已跌至140元/股以下，但动态市盈率仍高达83.89倍。

作为第二大支柱产业，绿地能源板块目前已形成了煤炭生产、加工、储运、分销及油化产品仓储、运输、贸易、零售等较为完备的产业链。公司的能源贸易产品包括煤炭产品、油化产品（汽油、柴油、燃料油及化工产品）及综合产品等。

或许绿地自身也看到了这一点，所以近两年开始大力发展金融产业。

很多房企都想拆分物业板块，但和流行的社区O2O相比，万科物业的商业逻辑显然不同。朱保全称，万科物业要做资产管理者，截至8月，万科物业所 服务的社区房屋资产总价值是17500亿元。他对万科物业价值的检验标准是，若干年后，万科物业所托管的社区二手房售价高于同一区域其他房源。

张化东表示，依靠持有型物业产生稳定收益，一定是未来的大趋势。在房企转型过程中，除了万达，国内至少还没有一家成功范例。

此时回归A股，王健林手中有哪些“王牌”。今年万达半年会上，王健林对转型轻资产和服务业信心十足，希望通过合作投资、建设与运营更多万达广 场，融合旗下金融、电商与商业管理构建智慧平台，打造万亿级“平台级电商”，形成商场消费现金流闭环，未来5年内直指2000亿美元市值。

或许正因为此，绿地整体上市之后避谈能源业务而是发力三大新业务。

对于众多在港上市的内房股而言，回归A股、分拆上市成为突破市值魔咒的重要手段。

这个概念肯定会吸引购房者，万科多地营销人士都曾向记者表示，万科物业是其手中的营销利器之一。

金融工具让资产变轻

分拆上市的魔力

未来5年内，王健林希望万达拿下百万商家，从而掌握百万个现金流入口，其中包括正在研发的“云POS机”计划。王健林为此算了一笔账：万达广场 95%以上是中小商家，他们普遍需要信贷支持。如果万达发展到百万商家，每家有100万元信贷需求，万达金融就是万亿规模。届时，万达广场年客流人次将达 百亿以上，会员5亿以上，如果5亿会员中1亿有消费贷款需求，每人贷1万元，又能创造一个万亿规模。

虽然王健林曾经暗战香港壳王詹培忠，最终拿下恒力商业地产（现名万达酒店发展），以及收购美国AMC并推动其上市，但他没有放弃万达商业帝国在A股上市的梦想。

王健林说，2015年万达发展重资产项目仅8个，但轻资产项目达32个。随着轻资产战略的推行，公司土地储备会逐渐下降，大幅减少资金占用压力。

万达商业与富力地产筹划回归A股，万科、中海、碧桂园的物业服务寻求分拆上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非地产业务也试图通过分拆实现在A股上市。一时间，资本运作成为地产大佬最热衷的事情。

企业案例1

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租房

朱保全的意思很明确，万科物业不再是销售的工具，或者住宅的售后，而是一家自负盈亏，需要讲净利润的公司。虽然万科管理层一再强调物业上市没有时间表，但是，郁亮在今年的股东大会上表示“有上市的考虑，正在加快研究”。

◎每经实习记者 吴若凡

这家一度被资本市场冷落的龙头房企，却在今年初获得国内保险巨头中国平安斥巨资入股，并成为平安寿险近年来首只跻身前十的重仓股。投资者到底忽视了什么？拥有内地房企中最强全产业链覆盖能力的碧桂园，还有哪些优质资产能成为估值提升的催化剂？

大金融能否“救主”

“房地产作为资金密集型行业，估值越高对于企业的帮助越大”，新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，首先，市值高的房企在业内的知名度更高，增 强了品牌优势；其次，估值越高意味着投资者的认可程度越高，后续开展融资的难度更小；最后，高估值相当于放大了大股东的个人财富，对于很多民营企业老板而 言，在A股上市的意愿自然更强。

业内猜测，万达坚定回归A股市场，是王健林为了顺利推进万达转型而在资本层面做出的新安排。

三大潜力业务可分拆

半年报显示，今年上半年，碧桂园实现营业总收入473.3亿元（人民币，下同），同比增长23.5%。但毛利率和净利率等指标出现下滑，其中毛 利率为23.2%，同比下降5.4个百分点；净利率为11.4%，同比下降3.3个百分点；核心净利率为10.3%，同比下降2个百分点。

最近半年，恒大地产董事局主席许家印的心情很不错，这位资本运作高手于去年末以1.466港元/股的价格，从香港英皇集团主席杨受成手上拿下了 新传媒集团约75%股权，并更名为“恒大健康”。谁也没想到，恒大健康不到一年时间股价涨幅超10倍，成为港股市场最近一年的大牛股之一。

绿地相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，由于近两年全国市场不景气，能源板块收入下降50%是公司主动收缩规模的结果。

与其他做社区O2O的物业公司不同，万科物业的客户是物业公司，在其他物业公司的项目中嫁接睿服务系统，给所有岗位、设备标号，提高运营效率，降低客户经营成本，从而收取系统使用费，类似于Uber模式。

就动态市盈率来看，当前内房股普遍较低。东方财富Choice金融终端数据显示：128家港股地产发展商的最新算数平均动态市盈率仅1.64倍，中位数为4.67倍，67家归属地产投资类港股房企算术平均市盈率6.7倍，中位数为5.06倍。

由此看来，万科正在经历一场脱胎换骨的自我裂变。在五大已明确的新业务中，物业服务、租房业务或将成为万科市值加法中的第一个“+”。目前，物业公司已脱离地产部门自立，分拆上市的意图明显，租房业务在短时间内迅速占据行业规模首位，并有成为巨无霸的迹象。

利润率低潮期已过

企业案例2

郁亮曾表示，万科市盈率低，很大原因是没有给资本市场讲出有想象力的故事。那么，上述概念真的会给资本市场带来想象空间吗？

高估值的诱惑

近年来，受宏观经济影响，能源类大宗商品的价格整体呈下行趋势，叠加贸易业务有限的利润空间，公司的能源贸易品业务面临较大的盈利压力。而近期全球原油价格暴跌，也对公司的油化产品贸易造成不利影响。

三大业务有望分拆碧桂园迎来估值拐点？

业内人士指出，预计未来能源业务仍将受到价格端的压制，短期利润率或继续下行。

就在同一天，万达商业（03699，HK）回归A股的方案获得临时股东大会通过，公司预计此次回归A股总募集资金将达到120亿元，如果成行，有望成为近年来A股最大规模的房地产企业IPO。

朱保全解释称，在Uber 1%的轻资产运营背后，实际上有99%的基础设施、交通标准是现成的，而目前想在物业行业做Uber模式还很难，万科物业要做的只是Uber之前“修路造车”的活。

亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东告诉《每日经济新闻》记者，房企在香港上市已不具有明显优势，A股市场现在又不断降低融资门槛和成本，万达商业回归A股也很正常。

2014年，公司进一步提出以“大金融”为目标，确立类金融、金融股权投资、基金投资及管理、资本运作等四大业务板块。去年重庆小贷、宁波小 贷、贵州金交所等成功设立并顺利开业；小额贷款、房地产融资等传统业务稳定增长；IPO直投业务规模不断扩大，成功进行多个海外IPO项目投资；此外还设 立投资基金，积极开展一二级资本市场投资。

“由于目前A股有关红筹股回归的制度尚未建立，相对于万达商业、富力地产等注册地在内地的H股公司，多数内房股属于红筹股架构（即注册地在境 外），不符合A股上市的条件”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，虽然内地房地产融资限制已经放开，但一年多来，除了绿地等极少数房企能通过借 壳等形式在A股上市外，还没有其他地产企业成功在A股IPO，因此即便是符合资格的内房股，最终成功登陆A股的机会有多大，还是个未知数。