研究总监洪圣奇向《每日经济新闻》记者表示，2013~2014年间，碧桂园全面开展全民营销，销售费用率顺势而升，今年碧桂园积极利用互联网资源，不仅与电商合作频繁，并且全民营销也实现了移动化，因此销售费用有较大的缩减。

全部自持所带来的大量资金沉淀，无疑是当时广州万汇城亏损的主要原因。根据万科当时公布的财务数据，万汇楼的土地获取成本为1281万元，开发建造成本为3240万元，项目总投资4625万元，开发资金中，80%来自万科自有资金，20%属于银行贷款。

高和资本董事长苏鑫向《每日经济新闻》记者表示，港股市场一直由境外资金主导，自去年起港股的估值水平一直明显落后于A股，加上海外投资者最近 数年对国内房地产的态度更为悲观，内房股在港股市场几乎是最低估值的板块之一。相对而言，A股不仅估值更高，国内投资者也更熟悉这些知名房企，这也是吸引 内房股回流A股的重要因素。

万科市值加法：“母体”的自我裂变

在房地产金融化年代，地产大佬除了考虑怎样才能更好地卖房子，还得思考如何通过资本运作把公司市值做大。对于众多在港上市的内房股而言，回归A股、分拆上市成为突破市值魔咒的重要手段。

实际上，本轮牛市已诞生了全通教育、安硕信息、朗玛信息、乐视网等“神股”，随着A股市场连续暴跌，这些“神股”失灵了，但外界对万达战略转型及其业绩增长仍持乐观态度。

社区服务则是碧桂园的另一大拳头业务。《每日经济新闻》记者了解到，今年以来，碧桂园积极对外拓展物业管理面积，目标是与集团旗下物业面积成 1:1的比例。截至今年上半年，碧桂园共管理200多个社区，自有物业的管理面积为8000多万平方米，而外接的管理面积为4000万平方米，总管理面积 到1.2亿平方米，位居行业前列。

◎每经记者 白亚静

8月18日借壳上市的绿地控股（600606，SH），当天股价最高一度达到25.95元，市值突破3100亿元。但好景不长，贵为A股地产板块市值”一哥“的绿地控股，上市8个交易日历经A股巨幅震荡，8月20~26日更是连续5天跌停。

以4家千亿级别的房企为例，截至8月27日，A股上市的万科、保利地产动态市盈率分别为15.02倍与8.42倍，港股上市的碧桂园、恒大地产 动态市盈率仅为4.94倍与4.2倍。中小市值公司的估值差异更为惊人，去年销售额230亿元的泰禾集团（000732，SZ）截至27日动态市盈率高达 24.16倍、同期销售额达658亿元的融创中国（01918，HK）却只有3.35倍。

目前，万达似乎正在朝着王健林指引的“轻资产模式”和“服务业企业”的新定位大胆探索。

◎每经记者 区家彦

企业案例4

尽管回归A股对于提升估值能带来直接帮助，但硬币的另一面是，在港上市的内房股直接在A股IPO面临很大的难度。

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万科物业并不介入时下流行的社区O2O，不把社区增值收入作为主要营收项目，同社区O2O第一股彩生活相比，万科物业只有10%左右的净利率。那么，其分拆上市的优势在哪儿？

2007年4月30日，广东顺德起家的知名房企碧桂园在香港联交所挂牌上市，当年市值一度攀升至2300亿港元。尽管碧桂园近年来成长速度喜人，2013年更以黑马姿态进入千亿房企俱乐部，但估值始终处于低位。

2015年8月，万科物业走过第25个年头，第一次以独立经营体的身份出现在媒体面前，讲营收、利润和商业模式。

万科提供的数据显示，在纳入统计范畴的约15万套楼龄超过10年的房产中，万科物业服务的社区超过90%的二手房价格高于周边。

在行业利润率普遍下跌的情况下，碧桂园上半年在利润率方面的表现不尽如人意，一度受到资本市场的冷落。但不可忽视的是，公司毛利率极有可能处于周期性底部，接下来将呈现逐步回升的走势。

能源业务收入减半

对于资金密集型的房企而言，更高的估值不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价，并推动新业务的拓展。那么，回归A股能否真正解决房企的低估值难题？怎样的转型才能对市值提升带来正面影响？

尽管两家房企均为千亿房企阵营中的领军企业，但《每日经济新闻》记者注意到，两者在资本市场的估值存在天壤之别。截至8月27日收盘，万达商业 的动态市盈率仅为6.83倍，绿地控股却高达21.56倍。去年末才登陆香港联交所的万达商业之所以急着回归A股，无疑是受A股高估值的诱惑。

万达发力“互联网+金融”

企业案例3

◎每经记者 杜冉乐

众所周知，碧桂园拥有业内领先的“全产业链覆盖”能力，土地一级开发、建筑与装修、项目销售、酒店管理等所有环节均可一手包办，像教育等不少子业务在行业处于领先地位。如果能将公司有价值的业务分拆上市，释放资产的价值，对于提升公司整体市值将带来巨大的推动作用。