全国“两会”落下帷幕，但业界对房地产“首付贷”的讨论却仍旧火热。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后，房价在春节后持续跳涨。市场中首付贷、众筹购房等新兴“场外加杠杆”贷款模式带来的风险开始受到监管层重视。南方日报记者调研发现，当前深圳、广州银行、P2P公司的首付贷产品已经纷纷下架。各地互联网行业协会也都开始引导P2P平台下架房地产加杠杆的相关产品。但当前各类贷款变相加杠杆流入房地产的通道仍多，专家称要警惕一线城市房地产投机风再起。 南方日报记者 唐子湉 黄倩蔚 实习生 沈钊

动向

P2P网贷全面叫停首付贷

近期，媒体披露部分P2P平台和房地产中介提供的首付贷业务可能加大房地产市场的杠杆，自央行行长周小川、副行长潘功胜明确表态首付贷不合法后，P2P平台与协会迅速反应，据了解，北京、上海、广州和深圳的互联网金融协会已开始全面排查首付贷。

广州互联网金融协会15日发布了关于调查统计首付贷等房贷产品的通知，要求P2P平台等会员单位对涉及众筹购房、首付贷或其他涉及高杠杆放贷的情况进行调查统计，梳理名单、数量、产品模式和涉及金额，掌握真实情况及存在问题与建议，并上报相关数据。

广东互联网金融协会秘书长朱明春告诉南方日报记者，全国涉及首付贷的P2P线上平台仅有20家，目前已经全面叫停该类产品。“协会已经通知会员首付贷产品下架了，包括一些众筹购房的产品也都已经下架了，都不再专门针对个人住宅撬动杠杆，和首付贷、众筹相关的都已经停下来了。”朱明春说。

此前报道涉及的相关P2P平台中，亦有部分平台明确表态停止首付贷业务。记者在搜狐集团旗下互联网金融平台搜房贷主页看到，该平台于12日发布了关于停止接受首付贷借款申请的公告，称“即日起，本公司停止接受首付贷借款申请。”其他大部分平台虽未对首付贷暂停进行公告，但已经找不到“首付贷”的相关产品和宣传字眼。

在房价上涨最快的深圳，深圳市互联网金融协会也组织了全面开展互联网金融行业摸底排查、自查自纠和清理工作。要求严禁新开展众筹炒楼业务。对于存量业务立即停止募集并清理，任何企业不得通过更改名称转为线下筹集等方式继续开展业务。

现象

信贷资金曲线流入变相加杠杆

尽管中介和P2P平台的首付贷相关产品接连下架，但房地产市场中的隐性杠杆并未真正消失，有一部分转型为更隐秘的方式曲径流入房地产市场。

近日，记者接到自称为平安银行客服的电话，其表示近期推出一款抵押贷款新产品，可将正在按揭的房产二次抵押贷款，一般可贷到房屋总估值的七到八成，还款期限最长为三年。此外，还有约20万至30万元额度的信用贷款可供选择，还款期限同样为三年。当记者表明想要购房，询问可否将这两类贷款用于交购房首付时，客服人员含糊其词，表示两种贷款可以同时申请没有问题。

业内人士告诉南方日报记者，正在按揭的房产一般只能抵押其已经完成按揭的部分。我国担保法第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

广东润科律师事务所朱青山律师表示，按照现行的法律规定，在双方当事人自愿的前提下，只要房产有余值，并且经过第一次抵押的银行同意之后，就可以进行房产的二次抵押。但是，一押的银行出于风险考虑，有时不会同意让业主去办理二次抵押。此外，这种二次抵押的房产，只能抵押业主首付以及已还供部分，而不能按照全额抵押。二次抵押虽然不违规，但由于资金额度较大，若再用于首付，无疑加大了房贷的杠杆比例。

除了二次抵押贷款和信用贷款外，网贷平台上还有不少低门槛的其他类别贷款，如装修贷等各类消费贷款和个人经营性信用贷，平台方对资金流向缺少追踪，对各类贷款流入房地产市场并无限制。目前虽然与房贷直接挂钩的贷款产品已然下架，但其他贷款产品仍然为楼市的隐性杠杆增添助力。

朱明春表示，第三方借款平台很难对借款资金的流向进行管控，当前政策也并未对此作出要求。

分析

房地产市场杠杆有多高？

房市“场外配资”的规模有多大？2015年末，房地产贷款余额为21万亿元，占人民币各项贷款余额比重为22.4%。其中个人购房贷款14.2万亿元，占比15.1%，房地产开发贷款6.6万亿元，占比7%。记者从接近监管层消息人士处了解到，深圳、广州等城市的房地产贷款余额至少都高于27%。考虑到地方融资平台以及相关产业链的贷款，房地产价格下跌或会对金融部门产生一定的影响。

国泰君安证券首席宏观分析师任泽平认为，总体来看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体，但需要警惕加杠杆带来的房价迅速上涨。目前国内居民加杠杆大多是银行体系内。

据链家官网的数据计算，2015年3月至今（截至2016年3月13日）链家理财平台成交金额约186亿元，其中约25%为首付贷，首付贷金额为46.5亿元。考虑到链家北京二手房市场占有率约60%，上海、大连、成都等占比均超过20%份额。

国泰君安宏观团队测算，如果按照链家在全国首付贷中10%至15%占比计算，全国首付贷金额约300亿至500亿元，加上众筹、消费贷转房贷等其他方式，预计全国房贷“场外配资”金额在500亿至800亿元左右，撬动的房地产成交额如果按照保守的5倍计算，则杠杆成交金额超2500亿元。

日前，盈灿咨询也发布了其最新的一份报告称：“首付贷近8个月的累计成交量达到了43亿元，由于2015年7月前首付贷的成交规模相对较小，因此P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。”部分业内人士认为，50亿对于万亿量级的中国房地产市场而言只是车水杯薪，不足以构成威胁。

不过，任泽平认为，2015年以来的房价上涨和居民加杠杆有关。2015年，个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的均衡轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年25%和2014年28%的比例，该数据大幅上升。而期间，首付比例放宽政策密集出台。

据了解，当前深圳的杠杆率几乎用到了极致。人民银行深圳中心支行的数据显示，2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。

“‘首付贷’的问题不仅是风险问题，更重要是其降低了投机购房炒卖的门槛，从而推升了房价泡沫。”有银行业内人士分析表示。以中原“e+首付贷”为例，最高可以贷到房屋总价的20%。这意味着算上央行规定的三成首付，居民杠杆高达10倍。

“从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。”任泽平表示。

■建议

完善征信机制杜绝投机炒房