原标题：政府之手“拉低”大马楼市

　　曾经火爆的马来西亚楼市近期有些不乐观。多数看客将当地楼市成交量急剧下滑的背后推手锁定为“马航事件”，其实不然，其背后更多的是政府之手在起作用，即将出台的消费税、调高的房屋转让税以及房产盈利税等都让楼市告别了快速增长

　　“马来西亚房地产快速发展的阶段过去了。”马来西亚当地的房地产商蔡兆源（音译）在接受《国际金融报》记者采访时表示，过去几年，马来西亚楼市处于高速发展中，但是从2013年底开始，当地房地产市场的整体成交量都在下滑。“特别是在马航事件之后，房地产行业更加乏力了。”蔡兆源称。

　　马来西亚国家产业资讯中心数据显示，2014年第一季度，当地房屋价格指数仅涨8%，为2010年第三季度以来的最小增幅；房地产商推介的房地产6339个，只有30%成功售出。

　　那么，令马来西亚房地产市场急转直下的最根本原因是什么？当地房地产市场又将何去何从？

　　价值回归

　　“这几年，吉隆坡的房价上涨非常明显。”马来西亚首都吉隆坡居民Kesuari对《国际金融报》记者表示，３年前13万马来西亚林吉特（约合人民币25.2万元）的房子（40平方米左右）如今售价达40万林吉特（约合人民币77.8万元），吉隆坡的房价在３年之内涨了３倍多。

　　Kesuari还告诉记者，他姑妈在柔佛州的一套一居室的公寓，去年的拍卖价格也达到了快80万元人民币，“之前这样的房子价格在15万林吉特（约合人民币29万元）已经很不错了。”

　　“相对其他国家10年至15年的慢速成长，马来西亚的房地产市场成长非常快，特别是新楼盘。”一位当地的中介商表示，特别是从2008年至今，很多楼盘都在5年以内开发到位，且这些地方消耗的物资也在不断增长，大致是以前的１０倍。

　　根据台湾长富地产与全球房地产指南（Global Property Guide）所作的一项调查研究显示，吉隆坡的房价涨幅在2013年达到17.18%，居亚洲之冠。有研究数据表明，从1990年至2013年，吉隆坡房价在这23年内增长了4.3倍，年均涨幅为6.55%。

　　另外，马来西亚槟城的房价更是涨势逼人。数据显示，槟城房价在过去5年提高了25%，成为马来西亚房价最高的一个州。槟州消费人协会甚至形容，只有富有人士才能够在这个世遗城市购屋居住。

　　在中投顾问房地产行业研究员殷旭飞看来，马来西亚的房地产市场之所以出现如此火爆的现象，主要是因为当地土地成本低廉，房价相对低。“丰富的旅游资源对附近国家的富人们吸引力较大。”殷旭飞说。

　　Kesuari则告诉记者，在马来西亚第二家园计划下，外国退休人士不断涌进也间接造成此种现象的出现。

　　不过，在当地房地产商看来，高涨幅并不等于高房价。在亚洲，吉隆坡的房价是普遍偏低的，如今这个涨幅，正好说明吉隆坡的房价，在过去多年来都被低估了。

　　“不仅是吉隆坡，其实整个马来西亚的房价在过去都被低估了。”蔡兆源认为。

　　尽管过去5年来，马来西亚的房价涨幅达40%，然而根据研究统计，马来西亚房价的世界排名为第99位，当地的平均房价仅是中国台湾地区的1/3。

　　“所以，尽管马来西亚房价经历过此前的暴涨，应该还有很大的增长空间。”蔡兆源表示。

　　投资盛宴

　　仔细研究不难看出，马来西亚房地产市场快速崛起和发展的背后，是多路资金的引入。

　　“这些资本推动了马来西亚房地产高速成长的同时，也炒高了当地的房价。”独立房地产经纪人Jeff在接受《国际金融报》记者采访时指出。

　　Jeff告诉记者，马来西亚投资最热的区域房价在过去3年翻了3倍，“这样的涨势不免让人想到了中国2009年至2012年时房地产市场的情景”。

　　与此同时，多位在马来西亚曾做过房产投资的开发商证实，过去两三年时间，有一大批开发商来马来西亚寻找投资的机遇。开发商们扎堆的原因之一，便是当地政府的大力招商。

　　“马来西亚房地产市场如此火爆，与当地政府的引导有很大的关系。”一位开发商直言。

　　“显然，政府创造的投资环境是重要原因。”Jeff认为，国外的开发商能够大规模进入马来西亚投资，政策因素不可忽略。Jeff透露，他认识的几家国内的房地产商，之前都在马来西亚签订了一单或多单投资项目。

　　记者了解到，开发商们口中的“政策引导”，主要是指马来西亚政府自2002年以来颁布实施的一系列吸引外商投资的政策。据悉，2002年，马来西亚政府推出“第二家园”计划，2009年，这项计划进一步完善，陆续放宽了签证和国籍申请等政策。

　　Jeff指出，“这个计划吸引最多的是周边国家的投资者，特别是中国投资者。”

　　“中国投资者在不放弃原有国籍的情况下，可以在90天内拿到大马10年的免签证，并且可以用自己的名字在银行开户，在马来西亚成立企业。”马来西亚拿督叶绍全曾公开表示，这项政策确实吸引了大批中国商人的到来。

　　国内的投资商碧桂园集团相关负责人此前也表示，第二家园政策是马来西亚房产具备吸引力的一个重要因素。在该集团多个马来西亚房产项目的推广计划中，这项政策被频繁提及，以吸引中国买家的关注。

　　除此之外，当地人口增加也是马来西亚房地产市场大力发展的基础。2010年，马来西亚政府宣布注资1720亿林吉特推行“大吉隆坡计划”，2017年该计划实现后，吉隆坡的大量人口将会向马来西亚南部迁移，吉隆坡总人口将从640万增加到1000万。

　　这样的政策在开发商们看来，无疑蕴含着巨大商机。一位当地的开发商认为，这一计划将带动周边商业环境、公共基础设施的发展，从而为房地产开发带来机会。

　　马来西亚财政部副部长蔡智勇也对媒体表示了对外商投资的欢迎，“2009年马来西亚吸引外资总额50亿林吉特，自从总理上任以后，颁布了种种改造计划，在短短５年时间，吸引外资的总额得到极大的提高，截至去年，马来西亚房产外资总额达到了380亿林吉特。我们很欢迎国外公司在马来西亚进行投资，我们近期的目标是1000亿林吉特。”

　　据蔡智勇介绍，马来西亚房产投资占总额的10%至20%，主要集中在外商。“但是我们希望引导更多企业投资其他产业，比如工厂等，使投资不仅能够带动国家经济，还能创造更多的就业机会”。

　　据马来西亚当地媒体报道，马中总商会总会长拿督黄汉良也表示，近年来，中国企业在马投资有上升趋势，去年投资增长193%，主要投资领域在金融和房产。由此可见，在马来西亚投资房产项目的大部分是中国开发商。

　　据报道，过去的5年里，有大量的中国开发商到马来西亚投资，这些投资的楼盘主要集中在当地的中部、北部和南部。

　　“中国开发商聚集投资的地方房价大约在8800至1.2万林吉特/平方米不等，比周围的地方贵1至2倍。”当地开发商介绍。

　　其实，对于中国房企来说，来马来西亚淘金早有先例。马来西亚作为一个多民族构成的国家，其中华裔人口大概占到25%，普通话和粤语都是当地的通用语言。

　　“高度的文化认同感，让华南地区的房企对马来西亚的土地跃跃欲试。”一位当地房产商告诉记者。

　　主动调整

　　就在外界认为马来西亚的房价会一路高歌猛进的时候，当地房地产市场却出现了一些不乐观的插曲。

　　相关数据显示，2013年房地产交易全年跌11%，是自1998年以来的最大跌幅。而这一下跌趋势也延续到了2014年。

　　蔡兆源有些遗憾地表示，马来西亚房地产市场已经开始走向低迷，“曾经的黄金时期结束了”。

　　殷旭飞表示，接二连三的马航事件，让人们对马来西亚当地安全、社会问题十分担忧，消退了人们到当地旅游以及居住的愿望。