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不过，在房地产商陈美华看来，“马来西亚的房价虽然涨幅开始下滑，可是并不代表它进入了低迷期。这样的观点太片面了。”陈美华认为，虽然马航事件给当地的楼市带来了一定的影响，可是房地产出现波动的原因也不全是一些外围因素。 业内人士指出，消费税也是导致马来西亚房地产市场出现波动的原因之一。据悉，马来西亚当地的消费税将从2015年4月起开征，幅度为6%，不少开发商为争取政策落实前的订单，纷纷抢推房产计划。 不过，马来西亚银行研究提醒，这波交易热不容易延续，开发商恐怕高估了市场需求和消费税落实后的房价，尤其在升息山雨欲来之际，楼市趋势其实难以捉摸。 “随着许多开发商依据消费税调整房价和成本，房价可能提高6%，加上升息50基点的潜在冲击，消费者的‘置产力’恐怕进一步下跌，进而拉低房价。”马来西亚银行提醒。 Jeff表示，因为过去3年马来西亚的房价飙升过猛，政府也需要运用一些手段来保证房地产的稳定。 马来西亚银行还指出，马来西亚家庭债务在2013年底攀至8540亿林吉特，占名目国内生产总值（Nominal GDP）的86.8%，虽然流动金融资产占家债总额的160%健康水平，暂时不会引发楼市危机，但若现有打债措施效果不彰，不排除监管当局会加重打债力度，降低房产市场热度。 记者从当地中介商了解到，近期，当地政府还调高了房屋转让税，规定外国人在马来西亚进行的房屋转让，不满5年的按收益部分缴纳30%的增值税，而此前的规定是3年内转让收30%。而马来西亚在期房交房前不允许房屋交易，加上马来西亚的建设周期大多在3年至4年左右，因此投资者需要持有至少3年至4年。而对于马来西亚的政治环境来说，3年至4年，可以发生的事显然太多了。“所以，一些投资者如今正在踌躇，这也导致了近期交易量的下滑。”一位当地中介商表示。 为了抑制房价的过快上涨，政府还提高了外国人在马来西亚的购房门槛。此前，外国人要在马来西亚买房，仅需购买50万林吉特（约合人民币97.2万元）以上的房子即可，现在则需要购买100万林吉特以上的房子，门槛提高了一倍。 不仅如此，马来西亚2014年财政预算案也宣布了最新的房产盈利税。新的房产盈利税为大马公民和永久居民若在３年内脱售房产，将被征收30%的房产盈利税，在第四和第五年脱售的房产，则将分别被征收20%及15%的税率。 马来西亚房产协会认为，容易贷款及低房产盈利税，是造成过度投机房产的因素，而政府新出炉的房产盈利税制，是极好的措施，能减缓过度投机房产而飙升的房价。 马来西亚购房者协会总秘书郑金龙发文表示，该协会一直呼吁政府干预马来西亚房价飙升，防止新一代大马年轻人成为“无壳族”，尤其是居住在市区和近郊区的年轻人。 因此，有观点指出，马来西亚的房产交易量下滑，或许有马航事件的影响，但是更多的是政府之手在起作用。 “对于未来马来西亚的房地产市场发展来说，及时调整是一件好事。”Jeff表示，如果等到房价增长到另外一个顶峰，再进行调整，则不会有很大的效果。 警惕风险 国际事件的影响，政府的政策调控，房地产交易量下滑……在这种背景下，马来西亚还是否是房地产投资的天堂？ 事实上，在开发商的眼中，马来西亚房地产市场还是具有很大的诱惑力：那里没有限购、价格比国内便宜很多、贷款的额度高利率低、还可以通过“第二家园”计划享受自由进出马来西亚的便利。 的确，不得不承认，马来西亚政府为吸引国外投资者，前期做了很多实质性的工作。特别是中国房企扎堆的柔佛州新山市，马来西亚政府2006年便设立了依斯干达特区，与雪兰莪州、西部巴亨和吉打并列国家四大特区，重振经济。依斯干达特区与新加坡一水之隔，涵盖新山市在内的5个县市，面积是新加坡的3倍。 其实，依斯干达描绘的正是一个类似中国香港和深圳的故事，用来吸引投资者。因为地缘优势，每天通过新山往返新加坡和马来西亚的人次达16万。 2013年，马来西亚总理纳吉布与新加坡总理李显龙表示两国同意建设高铁，经新山衔接吉隆坡和新加坡，将两个国家的车程距离缩短至90分钟。高铁预计在2018年投入运作。 此外，在伊斯干达地区，低廉的土地价格和较少的税收环节，无疑都在吸引着国内开发商赴马来西亚开发。投资者也可以通过“第二家园”计划，在大马银行存入大约30万林吉特（不到60万元人民币），就可在马来西亚享受10年内的自由出入。 如此看来，投资马来西亚似乎真的很美好。不过，在分析人士看来，千万要警惕美好景象背后的风险。 “随着马来西亚政府的一系列调控动作，国外客户在马来西亚的投资将受到进一步限制。”Jeff告诉记者。 对于国外开发商而言，在投资前必须要先全面了解当地的政策。据记者了解，国外开发商要在马来西亚投资，需通过与本地企业合作的方式，华资公司必须将30%的股权分给马来西亚本族的企业。除先进入的碧桂园外，后来的包括富力和雅居乐都是通过赠予股权的方式进行开发。 |