3.除了最大的龙头之外，香港市场给予内地地产公司的估值很低，且债权融资成本很高，境外资本市场在多年以来第一次相比境内资本市场，于股债两个方面都毫无吸引力。这可能促使越来越多的地产企业考虑回归内地。内房股的回归可能带来两方面的投资主题。第一，对于销售规模较大的公司来说，其可能的私有化过程当然有助力并购（境外公司）和被并购方（往往是境内壳公司）股价上涨；第二，对于销售规模较小的公司来说，由于A股壳资源较为昂贵，其登陆A股的过程更有可能是被A股并购，而这一过程同样可能推动并购（境内大地产公司）和被并购方（境外小地产公司）股价的上涨。

　　4.对于前一类情况来说，港股估值足够低廉，大股东融资手段较多，或是触发私有化的导火索，我们无法提前判断此类交易被并购方。对于后一类情况来说，管理体系足够包容，产业可能存在协同效应或规模效应，这是境内公司成为并购方的重要前提；企业实际控制人对于股权比例持较为开放态度，这是境外公司成为被并购方的重要条件。

　　·风险提示

　　政策造成房地产销售波动的风险等。

　　·估值下行终有尽头，业绩改善助力反弹

　　展望未来，尽管面临权益比下降等不利因素，但房价的上涨、资金成本的下降、销售规模的放大，毕竟都在推动盈利增速的恢复。

　　不过，2010年之后，地产板块相对估值水平，就的确处于一路下行的状况之中。然而，这种下降应该存在一个尽头。这是因为，估值下降到一定程度，企业就有可能出现实业并购的价值。这种估值底的出现，是在市场实践中，依靠增量资金入市的信号所创造的。

　　在过去一年的时间内，A股重要的增量资金入市信号，是2015年11月底之后一些保险资金举牌地产股时的板块估值水平。目前的一些龙头公司，其市值和当时相比基本一致。我们相信，距离板块再次吸引增量资金，已经是越来越近。

　　当然，值得注意的是，过去一段时间的增量资金进入地产板块，往往都不是看重地产板块的成长性，而只是看中地产板块的低PE，存货便于变现等特点。因此，这种增量资金，预计会伴随业绩提升而推动市值反弹。我们看好地产板块的投资机会。

（责任编辑： HN666）