淄博市齐商银行个人金融部个贷中心副主任宋志刚介绍，由于住房按揭贷款大多是中长期贷款，信贷风险往往需要在较长时期内才能显现，难以即时察觉。而当前不少房地产企业盲目扩张，资金缺口和债务规模不断扩大，资金链紧张，会影响到现金流的平稳运行，银行包括项目贷款银行和按揭贷款银行都有可能造成损失。

　　制图：李姿阅

　　记者了解到，为了尽量不占压资金，不少房地产企业采取了搭配销售的策略，即购买一套住房必须同时购买一个地下车位，但动辄10万元以上的车位对三、四线城市购房者是一笔不小的负担，加之银行和公积金中心普遍不接受车位作为抵押品进行贷款，相当于提高了购房者的首付比例。

　　温州银监分局相关负责人认为，应实行差异化的房贷政策，积极引导各类资金真正投向需要去库存的领域。监管部门要严密监测辖内房地产贷款的资产质量，在房地产开发贷款快速增长、按揭贷款首付比例下降的情况下，确保资产质量不出现大幅度下降。

　　相关资料显示，我国银行总体吸收存款成本在2.1%—2.2%之间，银行业正常的经营成本约1%，总体资金成本在3.1%—3.2%之间，而目前长期贷款利率在4.8%以上，银行放贷利率存在进一步下降的空间。

　　买房负担能否减一减？

　　贷款难、落户难、收入偏低且不稳定、非同城待遇等因素，还在制约着农民工等群体进城买房，多数人“有心无力”

　　“根据消费者需求，我们现在调了销售策略，以现房或准现房为主，走低价优质的路线。”华都财务部经理孔超介绍。

　　济宁华都房地产开发有限公司从2011年起在当地开发“金色兰庭”商品房项目，由于配套设施较完善，加上价格相对周边楼盘有300—500元的优惠，销售进度很快。目前该项目近4000套住房已销售了75%。3月27日，有小区“楼王”之称的5号楼开盘，当天去化率达99%。

　　农民工“举家进城”有多难？

　　张帅告诉记者，由于户口不在本地，自己买房选择了商业贷款，利率比公积金贷款高出1个百分点以上，每月还款额3000多元，这笔支出占了家庭收入的1/3左右。他坦言，自己在买房中遇到了不少现实困难，“因为我的户口在外地，办理商业贷款时，银行要求我在本地找一个联系人，可跟银行借钱这种事，人家一听都怕将来惹上麻烦，谁也不愿意提供证明。”

　　——编 者

　　商品房热销带动房贷市场快速增长。湖南银监局统计数据显示，截至2015年末，全省个人购房贷款余额3694亿元，同比增长20%，增速自2014年12月以来一直在保持20%左右。

　　宋志刚建议，政府应加大支持力度，成立风险防范基金等，维持购房信贷的安全稳定，同时采取购租并举、适当降价等方式，加大对农民工等群体购房的支持力度，让政策红利真正惠及这一群体。

　　虽然有利好政策支持，三、四线城市房地产市场出现回暖，不少房地产商也通过降价促销吸引了购房者，但据本报记者调查，受收入水平、政策限制等因素影响，农民工等群体在三、四线城市圆买房梦依然阻力重重。

　　“爸妈都是地地道道的农民，家里不能提供资助，本来计划明年才能凑齐首付款，但国家今年初降低了房贷首付比例，原来需要15万的首付款，现在只要10万了。”张帅告诉记者，经过反复比较，自己选择了淄博市区齐悦花园一套86平方米的两居室，总价50万元左右，虽然面积不大，但拥有了自己的房子，圆了多年梦想。

　　除了引导房地产企业主动降价，银行的信贷支持也很重要。张大伟告诉记者，目前三、四线城市普遍执行20%首付比例，杠杆率已经处于较高水平，继续降低首付比例可能性不大，未来的信贷支持主要是通过引导利率下行，降低买房者的购房成本和还款压力。

　　一些房屋开发政策的限制成为增加买房负担的重要因素，一、二线城市与三、四线城市存在贷款利率倒挂现象，需防止“边去边增”的恶性循环，避免“旧库存没解决，新库存就出现”

　　“眼下，特别需要防范去库存演变成新一轮土地开发热的倾向，防止‘边去边增’的恶性循环。”张大伟表示，在地方财政普遍较困难的情况下，房地产去库存应格外注意遏制地方政府新的卖地冲动，防止“旧的库存没解决，新的库存就出现”，鼓励房地产企业和地方政府积极顺应转型要求，告别传统的土地财政思维。

　　35岁的农民工李宝长在淄博市淄川区打工多年，夫妻俩平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定开支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不错了。如果在城区买一套90平方米的房子，至少需要50万元，每月固定还2000多元的贷款，压力太大，万一哪个月的收入落下来，就有可能还不上贷款。

　　淄博市一项调查显示，44%的购房者能接受5000—6000元/平方米的房价，19%的购房者能接受6000—7000元/平方米的房价。而目前在淄博，房屋平均价格在每平方米6000元到7000元之间，部分高端住宅价格则达到7500—8000元/平方米，低于6000元/平方米的小区在淄博市非远即偏。面对高房价，普通市民尚感吃力，购买力偏低的农民工如果单靠自己的力量买房会更难。

　　不仅如此，由于现行户籍政策、信贷政策等方面限制，部分外来人口在工作地买房，很难享受到本地居民相同的待遇。

　　淄博市淄川区颐中房地产开发公司财务负责人赵慧介绍，对于房地产开发企业来说，土地成本一般占总成本的40%，本次营改增政策规定将土地成本、建安成本等纳入抵扣范围，如果抵扣充分，估计企业的整体税负下降2%左右，为企业降房价、促销售提供了空间。“营改增可以为我们的房价带来5%的下降空间，大约每平方米能下调300元。”

　　以湖南三、四线城市住房均价3500元为例，算下来一套100平方米普通住房的总价为35万元，按目前市场上首次购买普通住宅20%的首付比例计算，首付金额为7万元。2015年，全国农民工人均月收入是3072元，一名农民工用全部工资来支付购房首付，需要2年时间，但如果算上衣食住行、养家糊口开销，负担三、四线城市普通住宅就比较难了，不但首付高，月供也是不小的开支。

　　“2月份，我们公司20天销售了50套房子，到3月份一天就能卖出10套，感觉就是在‘抢’，但政策效应也在慢慢减弱，现在来看房的多，下单的速度倒是慢下来了。”株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说，楼市年前开始回暖，从户型上看，从2015年开始，90—144平方米的户型最俏，销量同比增长21.5%，144平方米以上的大户型销量同比增长了21.8%。

　　因为户口问题，张帅还面临着一个尴尬，“如果把陕西的农村户口迁出来，村里就要把土地收回去，家里父母都不同意迁户口，可要是不迁过来，买了房子也不能直接在淄博上学，只能按借读处理。”张帅不理解，他已经在淄博工作了5年，社保、缴税都在这边，为啥买了房不能享受跟本地人一样的待遇？

　　在湖南，也存在同样情况。交通银行湖南省分行个人金融业务部副总经理胡昊给记者算了一笔账：

　　在“金色兰庭”售楼处，记者看到，虽是工作日，但前来洽谈购房的人络绎不绝，售楼处工作人员张亚利说，春节过后这段时间，房子特别好卖，“一个礼拜能卖掉去年一个月的量”。

　　不少房地产企业也抓住当前政策有利时机，积极调整销售策略，吸引更多购房者。

　　由于三、四线城市金融业竞争相对不足，利率没有充分市场化，出现一、二线城市与三、四线城市利率倒挂的现象，“北京等城市能找到八二折的优惠利率，但很多中小城市仍在执行基准利率，这显然不合理。”张大伟说。

　　祖籍陕西榆林的张帅完成了人生中一件大事：今年2月，这个大学毕业5年多的农家子弟，终于在工作地山东淄博买上了心仪的房子。

　　国家统计局数据显示，今年2月份70个大中城市房价同比、环比增速分别为2%和4.8%。其中三线城市房价自2014年4月以来首次环比上涨。