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大城市房价太高了吗？这取决于你问的对象是谁。但有一点值得注意，如果投资性需求推动的房价上涨挤压了居住性的需求，可能导致一些长远不利的结果，比如年轻人可能要住得离工作地更远，花费在交通上的时间更久，浪费大量原本可能用于创造性工作的才智。而且居住的条件也可能恶化，形成城市内部的巨大贫富差距，甚至是“隐形”的阶级分层。这或许是比城市房价高不高要重要得多的问题。

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但市场起作用的前提是政府的手不要伸得太长。大城市房价涨，固然有投资和居住性需求的共同推动，但如果政府从源头限制大城市建设用地的供应，同时又试图控制房价，必然导致房价暴涨。在这种情况下，房地产价格暴涨，并不是因为需求端导致的，而是因为政府管制不当，扭曲市场运行所致。

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居住性需求通常更关心房产价格背后的城市福利，城市福利好当然会推高房价。比如学区房，学区房并不一定表示房子本身的质量有多好，而是说附着在房子上的“教育”质量高。但居住性需求推动的房价上涨，往往会有一个限度，因为城市福利的供给相较于快速增长的需求而言，通常有一个滞后期。也就是说，类似教育医疗等服务的供给要在很短的时间内突飞猛进，比较困难。反过来就会影响居住性需求和房价。当然，从长期看，相对于居住性需求而言，“京沪永远涨”倒未必是言过其实。

如果对比2003年之后土地供应宽松和收紧的两个组别，两者的房价分化就是从2003年后出现的。如果说在土地供应宽松的城市房价与工资比一直比较稳定的话，那么就可以判断，在土地供应收紧的城市房价与工资比越来越高，就是供给方因素导致的，不是需求方因素。当然，这个判断是针对全国样本的“总体”分析，个别城市的情况要个别对待。

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第一，收入增长预期。资产之所以能升值，是因为我们预期它在长期内的价格会上涨，如果预期未来的收入会上涨，那么房租和房价未来会跟着上涨。

全球普遍现象是，出于对收入、就业和生活质量的追求，人持续往大城市集中。人的流入带来对于土地和住房的需求，而这对于企业来说就是挣钱的机会，于是，如果不是遇到特殊的原因，住房供给一定会对需求起反应。但在中国，由于在认识上存在的误区，加上土地供应是政府控制的，结果，人口流入的东部地区（尤其是一线城市）受到了严格的土地供应管制，而人口流出的中西部地区却土地供应充足。这个土地供应政策的转向出现在2003年，之后中西部在全国的土地供应中所占份额是在上升的。

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