几个一线城市才装得下中国的房地产泡沫？

2016-12-12 骥观天下 大公馆2013 大公馆2013

编者按

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文：孙骁骥

中国的中国房地产泡沫究竟有多大？这是一个可以难倒爱因斯坦的问题。房地产泡沫在中国的分布原本就不平均，有的地方是存在泡沫，有些地方却是面临房价过低的现实。

世界银行提了个概念：发达国家正常的房价收入比一般是1.8到5.5之间；发展中国家应该在3到6之间。如果高于这个范畴，就会认为房价偏高，房地产存在泡沫。

目前，上海、三亚、北京、厦门、福州分列前六位，房价收入比均超过14。这还是官方数据，比较“温和”的版本，然而实际的情况，恐怕要远远高于14。但是，我们也要看到在一些经济不发达，人口输出的地区，房价的实际数字不是上升而是在下跌。

一个直观的事实是：在一线和二线城市，近年的房地产价格日渐上涨。地产成为了承载社会财富，尤其是中产阶层财富的主要资产。

最近，人民银行金融研究所前所长接受媒体专访时表示：如果要防止房地产市场的泡沫，我们至少需要八个“一线城市”，除了北、上、广、深，杭州以及西南地区的成都和重庆等都要成为“一线城市”，才有可能承载目前越吹越大的房地产泡沫。

也就是说，目前资金脱实趋虚的趋向发生在房地产领域，最根本的原因在于缺乏优质资产，而随着中产阶层的数量增加，普通人们的投资理财需求也在日益增加。

在各种资产当中，目前最稳妥的、安全系数相对高的依然是房地产。但实际上，中国并没有足够数量的优质楼盘、优质城市供给人们投资。于是，一方面我们看到限购政策大行其道，但同时，真正好的楼盘并不多，大部分房子不过是价格虚高但质量堪忧，从楼盘质量、设计、户型以及到配套的周边设施和交通等等，并不理想。

我们经常在北上深这三个房价最高的城市发现如下的事实：一个价值五百万以上的楼盘，在现实中不过只是一间破旧的、窄小的、房龄可能达到几十年的烂楼。但就是这样一个在过去送给人都不一定有人愿意住的楼盘。今天的价格已是数百到千万人民币。想买还不一定买得到。

究其原因，很大程度上在于楼盘背后附带的好处，最主要的是可以解决子女读书问题的学区学片，以及户口等等个人身份问题。

北上深一线城市房地产异常性火爆的背后，其实还是反应的社会老问题。中国城市的发展太不均衡，这造成了不同城市的不动产所有者占有的社会资源相差巨大。

一座一线城市的楼房，其背后附加值可能是二三线城市的好几倍甚至是十倍以上。反映在价格上，也就是一线城市的房价超过而二线城市数倍到十倍不等的现实。

众所周知，城镇化、居民收入和货币超发，造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话。但其实，一线与二线城市的房价差距是非常巨大的。在严格限购的情况下，一线城市如北京，均价早已突破了五万，而在2017年，继续上涨几乎是必然的事，而且幅度肯定还不小。

根据过去两年的经验，北京房价在2014年春节后到2015年同期，几乎涨了50%，而在2015年到今天的10个月，大约又涨了30%。这还是在限购的情况下的涨幅，否则，假如放开了限购政策，北京有3000万人口，这种巨大的购买潜力，真是无法预计北京中心地区的房价会涨到多少钱。由此引发的系统性风险更是难以估量。

在今天，线城市房价上涨速度较快，尤其是一线城市周边的地区，房价涨幅迅速。但如果我们看看过去几年二线城市的房价涨增长，就知道，在一线城市实行限购前和限购后，房价的增幅明显是不同的。

以近三年为基准，几个二线城市的房价平均增长不过10%到20%之间，但在2015年底和2016年呈现爆发式增长。

这明显就是因为一线城市房价的“溢出效应”，由于限购，资金暂时跑到比较具有投资价值的二线城市避险。这些被迫流出到二线城市的钱是不稳定的，和可能在不长的周期之后，又会寻求管道，流出二线城市的房市。因此，如果说中国楼市存在着比较大的泡沫，那么这个泡沫应该是在二线城市而不是一线城市。