随着开发红利期的消失，地价以及开发成本也不断攀升，快进快出的开发模式已经很难实现，国内不少开发领军企业进入资产运营领域，于近两年纷纷成立了资产运营部，主动思考“变轻”。

　　11月16日，北京两块住宅用地竞拍以开发商100%自持的结果落幕，这也是国内一线城市土地资源愈发稀缺的信号。土地从粗放竞争阶段的原材料，不得不变成资产运营的第一步。从蓝海进入到红海，中国的地产开发从人们最基本的居住需求开始，随着市场竞争与宏观调控的压力愈显，低门槛的快速消费型物业市场的窗口期已过，进入资源和效率为核心竞争力的竞争阶段。快市场已经进入到了慢轨道。

　　二、 数据化。大数据是有效的场内场外数据，对于养老地产来讲，场外数据是变化的大目标客群的需求呈现，场内则是在运营项目的内部客户信息追踪。养老是一个相对长期的过程，未来更精准的决策及针对服务，有效数据和成熟数据解构能力为理念前置有所准备。

　　生命公寓创始人贝克教授认为“老去和死亡是个过程，亦不可医治，快乐才是更多老年人晚年生活的主旋律”。国内外原有的半医疗机构养老氛围更将老人推向了衰老的情境，因此以泛家庭化、Yes文化、用尽费退和自我空间的乐老模型，努力创造与衰老逆行的快乐氛围，成为养老地产理念的新生力。荷兰养老福利金与丹麦、澳大利亚在全球排名前三。单身独居国家补助最高，针对65岁以上老人，2013年月补助金额每人750欧元，2016年已经升至1000欧元。生命公寓中70平米的公寓，月租金为650欧左右。优越的环境与适合的费用，成为上万人排队等候入住的最大原因。

　　一、 经济越发展，投机机会越少，投资更趋于理性的时候，对投后收益的预期就会趋于客观。

　　以上整理自11月25日RET睿意德董事索珊女士受邀参加佰仕会发起的“2016佰仕会医养地产论坛”当天的分享内容。

　　当整个市场的资金都开始慢慢趋于理性的时候，投资者关注的就是风险调整后的收益，这是一个市场风格的变化。 固定收益类理财产品的收益率在快速下降，而且正在打穿浮动类产品收益率的平均水平，这说明投资者对固定收益类产品的偏好在明显的上升。要稳定，要靠谱，而不是要收益，这是市场目前体现的一个特征。

　　全球房地产市场来看，经济发达国家房价水平越高，购房压力越大，租房就成为满足居住需求的主要途径。2016年5月，国家出台以推进新城镇化为主旨的鼓励国内房屋租赁市场的政策，也为强化多渠道满足居住提供利好。面对不断高企的一二线城市房价，消费者买房意愿逐步回归理性，租房人群不断扩大。16年9月，遗产税在深圳开始试点。北京已经开始出现卖掉现住房产，以低于周边市场价格购买居住权，将剩余资金用于养老或留给儿女的老人。

　　二、消费者对居住所有权的敏感度降低，使得以房养老的理念逐步成为可接受的养老方式。

　　养老地产从被提及至今虽然已经有将近二十年，但过往一直被称为拿地或营销的噱头，概念强于落地。养老地产根植于服务，与商业地产一样更需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素。今天，养老地产重新回到我们的视野中，个人认为是源于以下几点新的机遇：

　　美国人口调查局2016年4月的最新研究显示，2020年之前，全球人口结构中年龄65岁以上的人口数量将开始超过年龄在5岁以下的儿童人口数量。虽然世界各个地区之间差异较大，但全球经济一体化趋势下，蝴蝶效应所带来的影响将迅速由个案国家波及全球，这一数据还是引起了不小的关注。中国作为人口老龄化进程最为迅速的人口大国，养老产业的发展已不仅是自身经济的关注点。

　　互联网的风生水起，无疑加速了国内诸多传统产业与行业的自省和生态演进，在供应过剩的地产领域更是如此。无论考虑技术接入，还是思维调整，消费需求的变化逐渐成为引发服务行业思考的原初命题。消费需求变得更加多样化、个性化和互联化，用户思维和大数据、平台化及社会化成为了产品、营销和商业模式上转型的关键，也为不动产移动化带来了新的可能。

　　三、 平台化。技术驱动下，社会发展呈现效率优势化发展，极具效率的行业趋于细分。不是自己做，是合作伙伴一起做，带动客户参与做。平台化最大的挑战是合作心态与平台理念的执行到位。

　　一、 品牌化。养老产业本质上作为对人服务的产业，其最终达成的是被托付的信任，品牌是最简洁的产品说明书，也是产品信任的最佳背书。生命公寓便是一个凝结了良好资产运营能力的品牌。目前，信息呈指数级增长，品牌营销难度加大，但若要持续发展，品牌化是养老地产的必然方向。