南3区高层 即将恢弘入市 敬请期待

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首创了90系三房两厅两卫全能户型，1t2h梯户比，南向双主卧、双飘窗设计房源，全通透设计，超10m南向面宽，3面朝南采光全明空间，搭配全屋180°飘窗、阳台设计畅享南北通透的高品质观景享受。

此外，整个三期楼栋位于项目中央景观轴，270度私享28万方海湾坡地园林，千米楼间距视野毫无遮挡，可最大限度的享受露天泳池、园林美景和通风采光；整个楼栋又位于小区主出入口，临近社区底商，出行、购物方便快捷；3分钟即可通达栗庙路主干道，畅享便捷交通，5万方街区商业综合体，真正实现出则繁华，入则宁静。

受调控政策影响，销售面积将在2016 年四季度呈弱势，并将持续到2017 年一季度。

2、2017 年二季度：销售面积下滑幅度预计将收窄到10~20%。

中国的城市模式完全不同于USA。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落，在人口越是集中的城市，房价只能上涨，只是涨幅的有所减慢而已，而人口最为集中的当然是一、二线城市。

较之“一地难求”的北上广，武汉将加大土地供应、加快建设项目审批。根据武汉市国土资源和规划局向社会公布的第四季度及2017年至2019年住宅用地供应计划显示，未来3年，武汉市拟供应住宅用地近3577万平方米。同时，今年审批房地产项目规模将较去年增长20%以上。

1）此次政策收紧的热点城市供应缺口将持续存在；

供应：一线城市供应短缺难以改变，供应仍小于需求

虽然2016年中国居民房贷大大增加，但整体杠杆水平（从贷款总余额来看）仍未超过全球其他国家，尚处“合理范围”内。

不仅如此，今年来光谷全面贯行“硅谷之路”的发展模式，在经济、创新的等方面积极以硅谷为目标，先后取得了骄人的成绩。硅谷人的创新、自由精神也慢慢融入到光谷人的血脉之中，成为他们赖以生存的精神支柱。随着硅谷的发展，具备自由精神的硅谷人在人居选择方面逐渐走向面朝海湾的圣荷塞或者环太平洋的城市圈，他们崇尚繁华+海湾的美国西海岸生活。而光谷同样如此，伴随光谷大道发展、汤逊湖上升成为城市资源，越来越多渴望自由、资源占有的光谷人选择光谷南，繁华与湖成为光谷人置业不二之选。

中指院华中分院市场研究总监李国政认为，武汉目前既能吸引三四线及周边城市人群，也能吸纳从一线回归的创业人才，享受双重人口红利。预计未来五年，武汉房地产开发投资额增速为10%—12%，而随着武汉第三次人口生育高峰人群陆续迈入“而立之年”，武汉将形成改善性需求与刚性需求共同增长局面。

中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。截至2016 年前9月末，房贷存量/居民总储蓄（31%）、房贷存量/居民金融资产（17%）以及房贷存量/居民总房产价值（10%）三项比率与日本大致相当，但大幅低于美国（图表29）。

我们对此次受到调控的一线和核心二线城市需求/供应比率（“需供比”）进行了情景分析。

早前，发展较早的光谷大道，吸引了众多项目落户，推动此处房市迅速升温。光谷南随之崛起，因大批一级配套的云集，一直以来致力于引导武汉人居革命的光谷南有望成为下一个价值高地。近年来，外地房企进军武汉首选光谷，部分楼盘房价也随之上浮明显。与此同时，纵观整个光谷南片区，几乎都是围绕着大大小小的湖泊，因此，光谷南大部分的住宅产品都是沿湖而建，尤其是扼守全国一线最大城中湖汤逊湖，生态资源好，可谓宜居新城。随着大江大湖资源的不断流失，汤逊湖稀缺湖景资源日益凸显，使得中心湖区域价值不断攀升。并且，相比现在光谷中心开发饱和以及房源的严重不足，光谷南新盘入市能在一定程度上缓解房荒，“繁华与湖”人居优势也将促使光谷南成为光谷未来的置业主流选择区域。

武汉楼市逐步发展，被誉为武汉“第四镇”的光谷领跑武汉楼市。五年时间，光谷的房价变化明显，从10年前的不被看好到现在楼市火爆，其销量已远远超过武汉其他区域。随着光谷的发展，每年有大批年轻人涌入这里创业、就业与定居，2015年，光谷人口总量达到150万以上。同时，光谷蓬勃发展的产业、日新月异的城建为光谷提供了强有力的支撑，使得该片区呈现持续升值状态。

由于政策扰动，短期内销量将会出现显著同比下滑，但将会在2017下半年重拾上升趋势。长期来看，中金对于中国新房销售量并不悲观。

中国房贷存量（住房贷款余额占GDP 比重）仍然相对较低：截至16 年9月底住房贷款余额为17.93 万亿元，占过去一年年化GDP 的25%（日本1996/2014 年为32%/41%，美国2007/2015 年为73%/53%；图表27）。

2010 和2013 年调控政策实施后，销量同比下降20~30%。此轮调控还额外引入行政措施，在过热城市（超过20个一、二线城市及部分三、四线城市）重建房地产市场秩序，带来更加显著的影响。

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来，供给侧改革初见成效，在去产能影响下，工业品价格上涨，企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。2016年1-11月，全国规模以上工业利润总额同比增长9.4%，其中电子、专用设备和石油加工等行业拉动明显。随着供给侧结构性改革逐步深化，工业结构将不断优化，新增长动能不断积蓄，工业企业效益有望保持稳定增长。而经济环境的稳定对房地产市场的发展至关重要，经济增长通过增加企业利润，扩大就业，提升居民收入等方面不断强化对房地产的影响作用。2016年12月中旬召开的中央经济工作会议确定2017年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，这都有利于为房地产市场平稳发展营造良好环境。

我们不否认，2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平，并有可能带来潜在风险，但我们不能夸大边际影响，因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。

新房推动因素：1）开发商资金充裕；2）一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决；3）高地价。

2）三、四线城市供应过剩的问题难以根本解决。

一线城市：供应缺口难以解决：1）这四个城市的需供比在每种情景中都超过1；2）深圳（楼盘）面临的供应短缺问题最为严重。

2016年以来，限购限贷政策相继出台。诸多房企来汉拓土，以三环湖口基地为例，竞拍这块土地的外地、本地开发商超过30家。

21 个政策收紧的城市（包括一线城市）：在个别情况下总需求可以被满足（当供应扩大超过15%；需求缩小超过15%），但供应过剩的程度非常低。

光谷楼市持续崛起，光谷南人居革命迎来新高潮

行业发展：货币政策稳健中性，房地产市场发展外部环境良好

所以，与其继续观望，不如现在就出手，在下一轮回升之前将自己心仪的房子纳入囊中。

保利清能·西海岸源于硅谷的“繁华与湖”

即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降。