高库存、商业体过度开发、碎片化布局，很可能是导致目前整体商业运营困境的根本原因。

　　新一轮调控来袭，住宅市场“红利”收紧，商业地产又成为部分开发企业的下一个方向。

　　历史重演？

　　就连万科也在加紧商业版图的扩张，一线城市上海更是其主战场。不久前收购上海中区广场的万丈资本，是万科于2015年成立的子公司，主要关注存量资产的收购与改造以及金融业务。

　　万科这一布局，是通过引入各种基金做“轻资产”，万丈资本的CEO丁长峰也在多个场合下积极促成运作。不过此次以超过23亿元价格收购中区广场，万科为了进入上海核心商圈，显然下了血本。

刚以23.75亿元价格成交的上海中区广场

　　事实上，多家房企都在加快商业“轻资产”的操作。10月15日，新城控股和浙江永利中心城一份补充合同的签订，标志其旗下商业品牌吾悦广场，首次尝试输出”轻资产”商业管理运营模式，并预计到2020年，在全国范围内自持和管理的商业项目将达到百家。

　　另外，大悦城的首个“轻资产”输出项目——天津和平大悦城，也将在今年12月24日开业。大悦城地产副总经理吴铮在接受媒体采访时曾表示，未来大悦城将采取买地盖楼和商业地产基金收购改造存量、输出品牌等方式进行共同管理，到2020年大悦城将开到20家。

　　和2011年首轮“限购”出台后相似，在住宅市场上受阻的开发企业，又一次着眼商业地产，以寻求市场突破。但和上一轮不同的是，传统商业“以售养租”的模式对资金链要求颇高，这使得开发企业如今逐步将商业从“重资产”转向“轻资产”、实现IP化。

　　IP化的意义宽泛，综合下来多数观点认为，商业IP代表通过一定的载体，去表达人生观、价值观、世界观或者普世价值，和人们产生文化或者情感上的共鸣，收获“归属感消费”。

　　在商业地产方面则表现为尝试以品牌输出和资产证券化盘活存量，注入特定文化或者主题，形成独特个性魅力以吸引拥有相同兴趣或价值观的社群，并通过用户参与转化为有效消费。上海的K11、北京的侨福芳草地等商业项目，都被业内视为运用IP化实现商业运营的成功案例。

　　在百货业颓势明显、商业地产急需转型的大背景下，IP化被视为拯救商业地产的利器。然而大打“人性化IP”牌，就能救活商业吗？

　　存量过剩

　　9月底全国多个城市重启“限购”、收紧信贷，开发企业的商业地产运作开始变得积极而频繁。包括万科在内的一线开发企业积极寻找进入一线城市的商业地产机遇，其他房企也择机进入二、三线甚至四线城市商业地产市场。

　　早在2011年首轮“限购”时，不在限制范围内的商业地产就曾一度被开发企业所青睐。然而资金的大量涌入，也造成商业物业体量过剩。

　　中信证券报告显示，过去10年，中国商服用地出让量占房地产总出让量的30%，但商办物业销售占比只在10%左右，商业中心供给过剩。仲量联行数据显示，2015年全国30个大中城市有近1300万平方米零售项目入市，预计2016年全年还有1800万平方米左右零售物业开业，同比增长38.5%。

　　2015年各城市购物中心存量

　　大悦城地产副总裁周鹏在不久前举行的克而瑞商业运营发布会上，就曾不断提到“存量和增量”叠加的问题：2006年刚开始做大悦城，北京商业物业已出现存量过剩，直到现在，北京每年出让土地中近60%，还是持有型物业。

　　同为一线城市的上海，存量问题同样不可忽视。根据中原地产提供的数据，截至2016年6月底，上海商业存量面积为950.12万平方米，去化周期高达66.73个月。其中市区存量为190.99万平方米，占总存量20.1%, 去化周期149.68个月，郊区存量面积为759.13万平方米，去化周期为58.57个月。去除自持比例之后，整体去化周期为44.03个月。这还是基于2016年前6个月，商业成交合计92.76万平方米, 同比上涨58.88%的基础上。

2015年7月—2016年6月上海商业市场销售情况 数据来源：中原地产

　　这些问题在二线城市更加明显。世邦魏理仕的数据显示，2015年二线城市零售项目占总存量65%，当年新落成的零售项目中有73%在二线城市。过去4、5年间，购物中心在二线城市集中开发，超出了部分零售市场的承载能力，有的城市的商业空置率达两位数，部分三线城市的零售市场平均空置率达10.8%。中信报告显示，沈阳等地整体空置率达到15%，成都等地整体空置率虽然低于4%，但每天每平方米租金还不足15元。

　　2016年4月世邦魏理仕发布的《全球购物中心开发最活跃城市》报告显示，全球购物中心在建量最大的10个城市中，有9个在中国。

　　有业内认为，随着一、二线城市“限购”政策的加码和重启，不排除再现2011年后资金大量涌入商业地产市场的情况。然而目前的商业运营能力和消费水平，是否能够支撑如此庞大的商业存量？

　　与商业地产增量形成反差的是消费能力。10月19日国家统计局新闻发言人盛运来在前三季度国民经济运行情况的记者会上承认，居民消费实际增速有所回落。同时整体经济增速放缓，奢侈品长低落，都对商业物业运营造成影响。

　　另外分析指出，受制于城市层级的关系,有限的消费容量及消费力是拉开一线城市和二、三线城市商业市场的重要因素。

　　“人口数量和消费水平对商业的开发和运营影响很大，如果连消费较为活跃、人口基数较大的一、二线城市都不理想，三、四线城市的商业运营状况可想而知。”沃德伍德商业建筑空间设计深圳公司运营总监严翔认为，高库存、商业体过度开发、碎片化布局，是导致目前整体商业运营困境的根本原因。

　　有业内透露，受到经济、政策等因素影响，近年一些城市出现早年购置的商铺被大量抛售的情况。以安徽省一个三线城市为例，2013年就有数万平方米商铺上市。“然而商家资源有限，消费能力跟不上，加上电商冲击，这些商业几乎是无法存活的。”该业内人士称。

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