2、从资金投入来，商业地产在整个地产开发领域也并不占主导。但未来土地供应的趋势，好区段的土地都要有相当比例的商业性质用地，比如公建类、商业金融类、商务类的用地比例要求。

乐居君整理了两位大咖的经典观点，24K纯干货，5分钟了解大咖的精华，让你相见恨晚。（注：文稿有删改）

新浪乐居讯（编辑 周茜）短暂的“黄金时代”后，郑州迎来新政后的平稳。但经历完2015地产多元化转型，2016房企之变又有了新特征：行业内转型，单一住宅向商业+住宅综合开发等。

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       限购限贷后 商住公寓真”火“了？

限购以后，睿意德监控了20个重点的项目，目前来看还没有特别明显的变化，几乎跟之前的市场表现是一致的，包括来访量、去化速度基本一致。

最后，用李雪鹏的一段话收尾：

1、体验式业态，会成为未来趋势。在这样的商业里第一是买东西，第二是吃饭，第三就是玩儿，通过玩儿能把人留在这个场子里，只要他在这个场子里待着，他就会产生各种消费。

2、用IP做商业内容的产出，像电影、网游人物，包括变形金刚、仁者神龟都可以成为IP，用它营造一系列的主体和氛围，甚至相关的业态、相关的周边都可以成为整个商业里边的一个内容，甚至有些商业体已经开始自己来做IP，直接投资某个网游，把这个网游上的东西形成人气以后带到线下进行推广，这都是未来的一个趋势。

今年9月，外来房企阳光城经过636轮、近11小时的竞价，最终拿下这宗商业用地，溢价率高达292%，总价28.24亿元。

这宗地块的性质：商务用地，规划中要求必须配建一个五星级酒店。“从商业地产从业者来说，酒店的回收周期至少需要十五年、二十年，从帐面上很难找到一个平衡点。”李雪鹏认为，此次土地的纳入，可以看出康桥一系列战略意义。

3、你再常规的去卖东西，去做简单的餐饮，整个项目没有很吸引人的规划或者说建筑上形式，也没有专业运营团队打造，那你项目到最后肯定就会越来越走到死胡同里。

4、郑州真正具备消费能力、开放消费眼界，成熟的商业客户其实很少。并且郑州很多都是地市过来，相对来说集团式消费比较多一点，比如百货商场的购物卡之类较受欢迎。

商业里的”坏库存”，就是那些永远放在那里，无论多便宜都没有人愿意买，不会产生任何收益的项目。李雪鹏遗憾认为，在郑州，这样的项目很多。

对此，李雪鹏给出两个方面分析：

李雪鹏认为，电商其实没有办法左右整个商业市场，它最终会成为实体商业特别有效的支持，主要是在零售的门类，像O2O的模式，从线上下单到线下的执行。

3、提前布局商业地产的房企，或是正在改变自己习惯开发住宅的思路，为了适应未来土地供应的趋势，提前布局，避免未来在和外来大房企竞争时毫无还手之力。

2、郑州终于有了真正意义上的大型城市综合体或大型购物中心，如华润万象城、丹尼斯大卫城，这之前在郑州是少见的。

郑州是一个人口净流入的城市，整个城市框架在拉大，所以真正好的项目是非常稀缺的。未来包括杉杉奥莱，东区熙地港项目的涌现，都会成为一个热点，未来五年之内市场需要有特色、有差异化的商业体出现。

1、该地块基本上没有什么可售产品，即使有一部分公寓，但去化周期长、销售的天花板有限，所以必须具备非常强大的资金实力才有可能介入到这类地块的开发。从这个角度来看，康桥不差钱，资金储备以及获取资金的成本等方面非常强。

他从开发角度分析：地块规划里有相当一部分的可售型物业，住宅体量基本上能达到13万平米。伴随着住宅的销售，慢慢给商业地产的开发输送“弹药”（资金），所以在开发的难度上并非特别的难。

为什么这块地这么热？李雪鹏表示，阳光城636轮夺下经开区商业用地，是有逻辑依据的。

但是把时间节点再拉长一点，多少会有一些影响，无论是开发商还是投资客都会有投资热点。即使限购限贷了，还是有很多人想买房，但因为限购、限贷已经无法购买住宅了。在商业地产里的公寓产品、LOFT产品，有利好的趋势。比如睿意德服务的某项目，它的公寓产品在开盘前一天，出现了凌晨两点多钟就去排队的情况。

“最常见的就是大裙楼商业，上面插几个塔楼，底下是一个几万平米的裙楼，不太容易做成真正意义上的内动线，就是一个简单的铺位罗列，又没有真正意义上主力店的带动。如果不是在交通特别便利的好区域，周边人口又没有达到比较饱和的状态，这种项目就特别难以产生我们所谓的‘好用’的概念。”

郑州部分商业项目：

3、可能这个酒店项目暂时算不过帐，但是能通过其它大批土地储备和销售型项目的入市，来抵销这个项目的投入。所以这个确实需要相对来说比较强的资金实力才玩得了这个项目。

占据核心位置的租金还在涨，比如德化步行街人流比较大的项目，租金能达到四五百，甚至八九百、上千元，售价十万一平米的也有，这个比较特殊。

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       "商业地产"是什么？从业者解读！

商业地产是从居住类地产来分的一个物业类型。广义是把它都当成一个生产工具，包括写字楼、投资类型公寓、出租类型公寓，集中商业（业内称为大盒子），商业街等，都是商业地产。
       三大房企布局商业地产的思考

谈及商业地产，不得不提及9月阳光城商住用地，康桥高价拿下的商务用地（带五星级酒店）。土地作为市场的引子，这是市场火热的烘托，还是商业地产回暖的兆头？李雪鹏给予一些思考借鉴：

11月2日，郑州新浪乐居《总而言之》直播栏目，迎来了两位地产界男神：乐居副总张继虎和睿意德老总李雪鹏。目前郑州商业地产态势如何？经历完数年的高库存时代，如今的郑州商业地产有何新动向？住宅双限后，是否会激发商业地产的新活力？

2、结合近期康桥的一些动作，从2015年就开始在经开区大肆拿地，今年7月在经开区以23亿又拿下一宗地，目前它在滨河国际城一级开发区域里边已经拿到200多亩的住宅用地。最近也提出了新的战略，叫”5+好房”，“观、建、侍、体、研”。在这样的新战略下，康桥很可能是把商业地产作为集团战略的一个重要支柱，当做导入人口、导入人流的入口，这样后续的文旅、教育等板块都能从这个入口来受益。

另一方面，整体市场供应非常大，一旦你买到商铺发现招商运营并不能达到你的经营预期，就很难转让出手，获取租金都不顺利，更别说未来的升值空间了。所以从这个角度来看，所谓的一铺养三代至少不是那么神话。

华强城市广场 

项目位于管城区南三环文治路与鼎盛街的交汇处东南角，西临文治路，北靠鼎盛街。项目北侧紧邻省重点招商引资项目“中原黄金珠宝产业园”，西侧的文治路是贯穿整个金岱产业园的南北主干道，紧邻规划中的地铁4号线和11号线的“星火站”，较有利保障地铁商圈的人气客流和交通优势。目前建面28-308㎡的商铺在售中。

但实体商业确实会受到一定程度的影响，这就需要打出差异化的做法：

李雪鹏分析，这些单个的事件，或是房企考虑自己战略布局的需要，或是正常的市场表现行为，代表商业回暖较为牵强。

泓佳国际商业广场

此外，商业比较讲求氛围，比如说在某一个商街有100个铺，只开了30、50个铺，剩下的永远在转让或者清理当中，那基本上就不会形成一个良好的活力氛围，可能到最后就会烂在那里。或者不得已而为之，改成其他的业态，比如创新空间，做成开放式办公，长租、短租公寓等。

郑州华强城市广场是深圳华强集团入主郑州第一盘，项目位于秦岭路与东风路，河南省国家大学科技园东区附近，为集合shopping mall、风情商业街区、5A甲级写字楼、品质公寓、高尚住宅于一体的大型城市综合体。其中4万㎡大型国际商业中心，集购物，休闲，娱乐，餐饮于一体，全部由开发商自持，建成后将成为区域内顶级商业核心。项目还有180M超高端写字楼、7大BOX商业、6大主题街区。目前建面45-128㎡的临街现铺在售，已有丹尼斯正式签约 。

1、到今天郑州还是百货占统治地位，但已经在一点点的萎缩，郑州整个商业地产在面临一个升级换代的契机。