当前，房价问题再次成为全社会关注的焦点。所谓的房价问题包括两方面：一是指房价过高，超出了一般老百姓的收入承受能力；二是指房价上涨速度过快。房价问题之所以经常性地成为社会热点问题，关键在于住房制度出了偏差。若住房制度得不到纠正，房价问题会逐渐演变成为社会问题。

    单纯从经济角度难以解释房价的持续高涨。关于房价问题的分析，大多数从货币政策、人口结构、经济增长等问题入手。这些分析笔者都曾经尝试过，但这些分析在逻辑上都难以自洽。在经济下行压力日增、经济增速下滑的背景下，说是经济增长导致了房价快速上升，显然是难以服众的。从人口结构看，新增劳动力的速度及数量都比几年前显著放缓，农村人口进入城市的速度与数量同样不及从前，但主要城市的房价上涨速度却超过以往，可见，从人口的角度也难以解释房价问题。

    货币政策刺激了房价的假说同样难以自洽。从较长时间区间看，房价似乎与货币供应量之间有较强的相关性，但这难以解释当前的房价。当前的广义货币供应量的增长速度一直稳定在11%左右，大大低于2012年前平均17%的速度。有人拿狭义货币供应量的增长速度来分析当前的房价，而历史上狭义货币供应量与房价之间的相关性更差。

    深层次的问题是住房制度设计上存在问题。我国内地住房制度类似于我国香港，尤其是土地制度上几乎完全模仿香港。

    如果我国不调整当前的住房制度，中国内地的很多城市房价只会越来越贵，甚至超过我国香港。住房问题会持续成为社会关注的焦点问题，不仅不利于我国经济结构的转型与升级，而且对社会稳定构成较大的冲击。

    发展初期过度强调住房商品化和市场化

    要把住房问题说清楚，必须了解住房制度特点以及我国住房制度改革的历程。

    住房有别于一般消费品的两个重要特点：其一，住房是不动产，无法像萝卜、青菜那样在市场上自由流通，因此，住房市场无法实现自由竞争；其二，住房除了满足生活消费外，还是一种投资品，其价格不是由供求关系决定，而是由预期决定，因此，住房市场不存在市场均衡价格，其价格容易出现剧烈波动。因此，住房不能任凭市场自我调节，需要政府的积极干预，各国政府都将住房视为准公共产品。

    我国住房制度设计过度强调住房商品化和市场化，忽视了住房是一个准公共产品的属性。

    应该承认，我国住房制度改革因为缺乏经验而走过一点弯路。1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即23号文)下发。该文件把住房商品化列为房改的指导思想，并提出了“推行住房分类供应”的改革思路。住房分类供应制度的主要内容是：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。这是一个以社会保障住房为主、结合适度商品房的制度，是一个以解决好中低收入者住房问题为重点的住房制度。当时，人们对住房分类供应有一个比例设想：10%的低保户由政府提供廉租住房，占人口70%的中低收入阶层由政府提供经济适用住房，其余的20%富有阶层由市场提供商品住房。

    23号文一方面强调住房商品化，一方面又强调住房的分类供应。其实这二者存在内在矛盾。

    从客观的角度看，我国住房制度改革之所以片面强调市场化，与当时的国际国内形势有关。在住房制度改革文件的落实过程中，恰遇亚洲金融危机，刺激住房消费与投资成为短期政策目标。无疑，减少保障型住房对刺激商品住房价格可以起到刺激作用。2003年之后，保障型住房占房地产投资的比例一度降到3%左右，有些城市(如上海)甚至取消了经济适用住房。这是2004年至2007年房价出现过快上涨的原因之一。

    2007年8月份出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(即24号文)，强调要完善政府保障制度，增加保障型住房的建设。在一定程度上对23号文进行了纠偏。

    2012年以来，新一届政府大力推动棚户区改造，为解决城市中低收入阶层住房困难起到了积极作用，但还没有触及住房制度改革的核心问题。

    住房商品化和市场化的最大受益者是地方财政，因此，住房市场化一旦实施，就呈现出强大的自我强化和路径依赖特征，需要强大的外力作用才能改变其轨迹，这个强大的外力只能来自中央政府。

    国外在住房制度设计方面的经验和教训

    我们现在遇到的住房问题，早期的工业化国家也曾经遇到过。在一定程度上可以说，我们现在遇到的住房困境，发达国家在经济发展的早期都曾经遇到过。因此，回顾发达国家在住房制度方面的演变，有利于我们更清晰地认识房价飙升所带来的困惑。

    最早遇到住房问题的是英国。18世纪前的英国主流经济思潮是自由资本主义，强调“小政府、大市场”，政府把住房视为一般商品，由市场自发调节。在工业革命的推动下，英国的城市化加速，随着越来越多的农村人口进入城市，住房问题开始凸显。主要表现为：大多数中低收入阶层住房条件恶劣，而少数大资本家掌握着土地和住房资源，社会出现强烈的阶层对立。

    到了19世纪，住房问题更加突出，并已成为严重的社会问题，恩格斯的《论德国的住房问题》就是在这种背景下写的。经过一个多世纪的政治博弈和理论探讨，在进入20世纪后，工业化国家取得了以下共识：住房是一种福利性、社会性很强的特殊商品，不能完全由市场调节其供求关系，推行住房商品化是涌现住房问题直至“住房灾难”的主要原因。要彻底解决这一问题，必须改革这一旧制度。

    于是，从20世纪初开始，许多国家陆续通过房制度改革，摒弃了住房市场化制度，推行一种政府介入、以住房福利为主并与住房商品化适当结合的新制度。因为各国推行的新制度大同小异，后来人们把这些新制度统称为现代住房制度。由于现代住房制度能够有针对性地消除旧制度存在的弊端，推行这一制度的国家都比较成功地解决好广大居民(特别是中低收入者)的住房问题。