妙哉！广深楼市之间差异在于一个“炒”字

　　广深之争，似乎是个永无休止的话题。

　　近些年，两城之间的较量，最常出现在楼市里。与深圳一比较，广州房价简直输得一塌糊涂。

　　看隔壁深圳，两年楼市涨幅近200%，被认为“不争气”的广州楼市，这么多年还跑不上两万的均价，总感觉缺那么一股后劲。

　　相较于广州文火慢条斯理地炖，深圳早已卯足了劲，用武火爆炒。用广东话来讲，“在这个炒楼（tou zi）的年代，广州楼市缺了点锅气。”

　　欲洞破高房价背后的玄机，广深两城楼市之间的差异，我们不妨把“炒”字拆开——“火”与“少”。

　　火

　　要说楼市这把火，近些年烧的最旺的非深圳莫属。深圳这把火，已经蔓延到隔壁东莞、惠州，甚至是一海之隔的中山。

　　从当初的小火苗到熊熊烈火，少不了深圳客的吹的牛，扇的风。看来一个城市有实力还不行，要懂得包装自己，最好能吹出个花来，才能得到资本家的青睐。

　　苗头起源于2000年，那一年深圳GDP首次位列全国第四。后来，深圳这个心机boy就不安本分了。中国硅谷、经济中心、宇宙中心...自己身上不停地贴标签，还好广东是“粤”不是“牛”，要不深圳车牌就成“牛B”了。

　　确实，投资客在深圳找到很多机会。例如，楼市带来的巨大收益。大家发现，“咦！原来吹牛也可以发家致富。”

　　举个例子，广深两地的自贸区——南沙和前海。南沙是打着国家级“南沙新区”、“自贸试验区”双区头衔建设的，而前海则是放眼国际，喊着“中国曼哈顿”的口号，风风火火地启动造城计划。

　　不妨来看看，现在炒得热火朝天的前海自贸区。如今虽是一片黄土，但房价早已超10万/平。未见新城，房价先涨。难怪有人笑言，“给你现在的配套，卖你未来的价钱！”

　　深圳速度让人啧啧称奇，但房价高度却让人望而却步。

　　这就是传说中的国际第四大轨道枢纽中心、中国曼哈顿、现在的荒地。（来源：深圳新浪房产）

　　再来看看，近期两则关于深圳楼市新闻：

　　●7月14日，深圳市中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将从8.8折调回9折，并于今日起执行。

　　●8月1日，深圳市规划和国土资源委员会公布了一组数据：7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元／平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。

　　信贷，一直都是楼市的风向标。近半年以来，全国楼市去库存、信贷放松的大背景并无改变，而深圳的信贷政策却出现收紧信号。

　　对于房价下跌一事，则有些“挺深派”纷纷出来喊话，深圳房价还能继续火，这次只是“假摔”。原因有：供应量大量减少、季节性因素及投资需求的短期观望、成交量回落造成的市场正常调整...

　　这，让小编想起《大时代》中丁蟹的一句台词，“不要怕，是技术性调整。”

　　再看看广州，毕竟还是太过于老实了。若是“吹牛不打稿，打死不认账”功力，广州能学到一成，也不至于房价被骂不争气了。

　　少

　　接下来，再说说另一边——“少”。

　　人口密度，造就了房价高度。众所周知，一个城市的面积和人口是房价上涨的基本因素。

　　论面积。与“豆腐块”大小的深圳不同，广州市面积为7434平方公里，而深圳市面积仅为1996.85平方公里，广州几乎是深圳的四倍。

　　而广州，管辖面积实在太大了，即便中心城区无新货可卖，凭借着便利的交通系统，溢出效应较为明显。因此，外围区域的供货量、成交量，一定程度上拉低了全市均价。

　　世界平均人口密度前五名（参考地区：美国纽约曼哈顿区26653人/平方公里）

　　再论人口。据相关数据统计，广州常住人口1350.11万，深圳为1077.89万。这意味着广州人口密度仅1816人/平方公里，但深圳却达到了5689人/平方公里。这次数据反过来，深圳是广州的三倍之多。

　　在供应住房用地方面，深圳也严格控制。据官方数据显示，深圳市计划在5年内供应住房建设用地8平方公里，这仅仅是广州的一年的量。

　　物以稀为贵。深圳市辖面积小，地块供应量又少，需求却高居不下，房价也很难找个借口降下来吧？

　　两者一综合，“地少人超级密”这几个字即可概括深圳目前房价的窘境。

　　不过，深圳也没坏透

　　俗话说，“聚人，聚财也。”

　　21世纪最贵的是什么？人才！不看别的，咱们从广深两城入户政策来看：

　　值得注意的是，表格中提及的仅是基本条件，在满足以上条条框框后，欲入户广州的广漂们，还将会以广州社保参保年限作为排名依据。然而官方表示，广州每年积分入户名额仅为4500人。

　　这是什么概念？根据往年积分入户经验，广州购买社保满8年才有望入围前4500人名单。在外流离颠簸的你，真的愿意耗上个十年八年，为拿个广州户口吗？

　　相对于深圳来说，广州那几乎一年一变的积分入户政策，甚至一年比一年高的门槛，对人才引进起到一定的阻挡作用。

　　曾记得，上世纪那句“来了，就是深圳人”的口号，再到如今宽松的入户政策。不过，这也是高房价幕后推手之一。

　　况且，深圳的城市竞争力强在高新技术产业，如拥有华为、中兴等一批科技含量高的大型企业，在房子方面的购买力杠杠的。

　　不可否认，深圳贪财，但也贪才。

　　最后，循例为广州喊两句

　　深圳不仅是个先富起来的城市，还是个敢为天下先，吃螃蟹第一人。这一点，广州不得不服。

　　就拿最近广州火车站“引高铁入城”一事来说，目前北上广深就差广州还没高铁接入中心城区。而之前深圳对此事是怎么做的？不同于广州扭扭捏捏的态度，深圳直接在福田CBD地下空间开挖一个高铁站。

　　于是乎，有人出来骂道，广州在规划方面还是过于保守，前怕狼后怕虎的性格会错失很多机会。

　　新城开拓与旧城改造，后者更难。有两千年历史的广州老城区较多，文物古迹更是数不胜数，要规划好一个项目，需要比深圳多好几倍能力与耐力。

　　广州又岂是无心，更多是种无奈。

　　除广深线外，目前广州市民欲搭高铁去其他地方，则要跑去离市中心20公里之外的广州南站。

　　早前，广州市委市政府联合下发“关于向深圳学习的决定”。随后，深圳市委书记和市长率团考察广州，称“广州是深圳追赶的标兵”。

　　两城表面毕恭毕敬，但“北上”之后第三城的位置，到底该花落谁家？名义上排名“北上广深”，实际上深圳一直虎视眈眈。

　　其实，广州之于深圳犹如上海之于北京。上海经济总量早已超越北京，而深圳目前则是逼近广州，增速略显优势。

　　今年初，国务院发文《国务院关于城市总体规划的批复》，其中对“广州、深圳这两个城市的总体功能定位是这样的：

　　给广州的定位：广州是广东省省会、国家历史文化名城，我国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。

　　给深圳的定位：深圳市是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。

　　不难看出，其用词精准考究、内涵深刻，从中也许可以体会出这两大一线城市在大家心目中的排名。

　　换句话说，拥有2000多年的建城历史的广州是华南地区的政治、经济、文化中心，这些光环再多的资本、再高的房价都换不来的。

　　总而言之，与深圳比，广州教育资源高一个档次，医疗配套高一个档次，交通路网高一个档次...但对不起，广州楼市低好几个档次。

　　最后再来一则近期很火的财经新闻：

　　●8月12日，央行公布了一组金融数据：7月份人民币贷款增加4636亿元，住户部门贷款增加4575亿元，其中短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。（翻译：7月份人民币新增贷款，98.68%是房贷……）

　　很明显，目前房地产业已是中流砥柱。活在这个“百废房兴”的年代，一个城市的发展多多少少都得靠房地产来驱动。

　　在广州，三万多的地价便可以封王，北上深笑而不语。多少二线，甚至三线城市凭着高房价来叫嚣广州一线城市的地位。

　　可以说，广州楼市是块短板，也是块跳板。手拿一副好牌的广州，却欠些打牌技巧。还有，广州要尽快出牌，烂在手里就没意思了。

　　广州乐居

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