今年以来，在国内社区商业大发展的背景下，以于朗润云商为典型的一批社区商业运营服务商陆续出现，针对社区商业销售难、运营管理难、投资者回报难等问题，进行了大胆的尝试，以资源平台为基础，将开发商、业主、商家联系在一起，通过打造良好的生态商业圈，实现了社区商业快速成型、快速销售、统一形象等目标，满足了各方的需要。

二、 太原商业市场盘点

太原受经济下滑影响，近几年社会消费品总量不断增加，但增速有所放缓，特别是2015年增速降至十年来最低值5%左右。今年整体有所好转，前3季度，全市社会消费品零售总额1220.53亿元，增长7.9%，增速比上半年（7.4%）加快0.5个百分点，比1季度（6.3%）加快1.6个百分点。预计今年社消品增速可回到10%以上，未来太原商业消费**仍然不容小觑。

2016年前三季度，中国GDP平均增长6.7%，经济保持平稳增长速度。产业结构持续改善。

3）区域型社区商业为主流，社区商业提档升级加速

2016年商业市场，供求表现优于2015年同期，成交总面积16.1万平米，同比增长106%，成交均价为26708元/平米。2016年商业市场成交主力恒大系项目：滨河左岸（23568元/平米）、恒大雅苑（18457元/平米）、恒大御景湾（22458元/平米）。

根据最新的统计数据显示，2016年太原市各类消费品中，基本生活类消费额已经接近200亿元水平，远超其它类型商品，可见社区商业的发展前景十分广阔。

良好的经济是城市商业发展的基础条件。

品牌：戏厨房、Lavazza生活馆、琥珀餐厅、柔软**

但商业地产去化压力大、商办物业同质化严重，加之互联网的冲击，使得商业地产的投资人变得谨慎。

2016年度成交商铺户型中，小面积商业（50平米以下）占比62%，小面积产品更受市场青睐；

恒大系社区商业产品中，各项目商业物业各面积段均有规划，以30-70平米实用型面积为主；

品牌：

2016年被人称为“中产时代的开始”，中高端消费市场需求增加，加之住宅市场遭遇频繁调控，商业地产投资呈快速增长态势，迎来了新的发展契机。

人均可支配收入是消费开支的最重要的决定性因素，从人均可支配收入来看，太原市居民收入持续较快增加，虽然增幅由前些年的双位数增长，转为单位数，但增长速度仍接近8%。截止2016年前三季度，人均可支配收入已接近3万元，说明太原市居民消费能力还将进一步提高，对消费市场的需求也将继续扩大。

体验式消费已经成为线下商家与线上网商对抗的“尚方宝剑”了，在满足消费者复杂多样的需求方面，体验式商业通过场景化的构建，赋予视觉、触觉、味觉等感官上的刺激，从而更好地促发消费者的购物行为。小到甜品店，大到购物中心，大家都在努力营造自己的特色环境。如中粮的大悦城、K11、太古地产的太古系列等都是此中代表。

在市场大环境低迷的情况下，商业的保值属性凸显，尤其是在万达、平阳景苑商业的带动下，成交价格一路走高；商业价值不易受市场环境所影响，决定商业价值的仍然是地段和人流量，相较其他物业类型，客户对价值属性高的商业的投资意愿相对较强；

2）主题街区商业——北美N1文创中心

3）年度销售型商业地产销售模式变化

随着各大房企在太原市各区内大规模住宅项目落地的同时，其配套社区商业也打破了太原传统以集中式商业为主的单一化商圈内容，各种主题街区式社区商业形式也开始闪亮登场。在第四季度，北美N1文创中心、富力广场、中正天街，再加上蓝山1958，这些新兴的极具个性化的社区商业中心，又为太原市商业地产添上了浓墨重彩的一笔。

1）年度销售型商业物业面积特征

2014年后，太原市已开发住宅区逐渐成熟，配套商业陆续面市，城市边缘化区域的富力广场、万达广场、北美N1、万科蓝山1958等极具个性化的项目，给予了城市居民更多消费选择，总体格局上呈现出了多点开花的局面。

4）集中式购物中心——万达广场

2015年9月万达广场的开业，吸引了众多太原人的目光，在为北城人民又增加了一处综合型消费场所的同时，更是成为太原市商业发展的一个标志性节点，因为从此开始，太原市的商圈格局正式由单核心阶段进入到多核心阶段。

集中商业通常指百货商厦、购物中心、和专业卖场等“大盒子”形态的商业体。目前太原市集中商业主要存在于前述提到的几大核心商圈之内，作为大体量的集中商业，其城市商圈的消费基数足以支持其良好的经营。但是随着城市扩大，交通成本逐渐提高，对于一些居民的基本生活消费，如餐饮、茶酒吧、娱乐游艺、健身休闲、培训教育等，人们开始希望能在10分钟左右的步行时间就可到达的范围内来实现，于是出现了一种新的商业业态：社区邻里中心或者社区生活广场。

2）商用物业供应情况

1.当前太原市商圈格局

选取2016年商业用房成交TOP10中典型项目进行产品分析：

2016年商业总体供应中，商办物业节奏放缓，集中式物业大多以租赁为主，社区型商业占比达68%。

未来市场商业供应量不断增加，更加剧商业去化难度，但随着城市不断发展，未来商业将会成为重点发展方向。

2016年商业市场供求50.5万平米，同比下降9.1%，商业库存去化缓慢，市场库存量有增无减。TOP3商业供应项目为绿地中央广场、龙城天悦、优山美郡项目，占总供应量的22%。

为了解决这一矛盾，不少开发商被迫以售后返租的形式来推动销售，但由于其自身缺乏对商业地产的真正理解，更无商业运营的意识，所以所谓的返租不过成为了变相的打折。商铺仍然空在那里，不死不活。但作为投资人最终还是要面对返租期到期后，如何再次招商的问题，这一模式可谓治标不治本。

商业属性偏中的复合型项目，如北美金棕榈、公元时代城项目，商业物业面积以小取胜，小面积、低总价以实现快速去化；

在城市快速向外扩张的过程中，许多较大规模的住宅项目应运而生，如恒大绿洲、富力城等，此类项目由于聚集了大量中高端消费人群，同时在其整体规划影响下，在其项目周边逐渐形成了新的社区级商圈，吸引着城市中产消费力，更容易产生消费黏性，分散城市核心商圈的吸引力。

在住宅地产战战兢兢，如履薄冰的时候，太原市的商业地产也在悄然发生着巨大的变化。