金融界网站讯  11月23日，2016观点商业年会在香港举行，大会围绕“中产阶段的商业潮流”展开探讨，金融界网站进行全程报道。大会进行主题讨论会“论道产业商业地产传承与未来”，以下为讨论实录：

　　主持人：各位来宾、朋友们，本环节的演讲到此全部结束，下面将进入主题讨论会环节。

　　市场需要什么，我们就提供什么。同时以智慧与远见去洞察市场，直至融合市场。顺流而动，当掌握了市场的脉络，我们就已经开启了通往新时代的大门。

　　2016观点商业年会第二场主题讨论的主题是：论道产业 商业地产传承与未来。首先请主持嘉宾上台就坐，有请：

　　韩世同，广东省房地产研究会副会长；

　　陆屹，首创矩大管理有限公司副总裁；

　　邱志东，深圳花样年商业管理有限公司总裁；

　　王国庆，上海水遊城商业投资管理有限公司总经理；

　　曾光，万达电影院线股份有限公司副总裁；

　　贾锋，华美立家董事长；

　　古迎辉，香港元丰资本执行合伙人；

　　陈荔，厦门昌宏集团商业管理公司总经理、昆明西城COHO总经理；

　　韩世同：多年来，一直非常想要探索香港商业的奥秘，观点地产给我们提供非常好的机会，让我们能够亲临商都探讨和学习。在座各位都是商界的精英，今天非常希望让各位结合我们的话题，论道产业，把各自的精彩经验和好的模式跟大家分享，尽量说一些干货。

　　传统商业是永恒的，商业地产和地产也是永恒的。追溯到以前有上门推销和邮购，并没有取代店铺营销。十多年前，我在做电子书营销顾问，当年他们替代纸质书，至今没有替代。百货业，十多年前在香港消失了，崇光等。大陆百货在慢慢退出，取而代之是各种各样的丰富形态。我认为互联网加快和提供更好的选择和便利。我们按顺序，今天只有每年五分钟，大家尽情的表达。

　　在我身边这位是陆屹，我了解首创矩大管理有限公司这几年专注于奥特莱斯，现在满大街都是奥特莱斯，他的初衷是什么，经过几年摸索，你们在这方面的经验和想法，未来有什么打算。

　　陆屹：大家下午好！我们首创矩大管理有限公司是国资背景的香港上市公司，当初做奥特莱斯时，作为房地产企业，我们很早开始思考转型，转型不外乎房地产公司转入商业地产，当时百货业已经出现颓势，购物中心三、四年前井喷式爆发，显然不是新手适合进入的行业。作为成熟的国企，我们的好处是会研究市场，曾经我是有品牌、商业等，所以进入奥特莱斯，我们提出时没有那么多奥特莱斯，我们认真的请了各大咨询公司帮我们分析国际以及亚洲的市场情况，结合上一个论坛的话题，当中产阶级达到一定数量时，从欧美、日本的发展，奥特莱斯快速马上的阶段。结合我们拿地开拓时的经验和能力，我们认真研究后，决定把它当成主攻方向，进入奥特莱斯市场。

　　作为房地产开发公司在进入一个行业时，很难一下子脱离自己过去的背景。我们先拿一块地，周边有合适的再做奥特莱斯。适合房地产的土地不一定适合商业零售，适合做奥特莱斯的，房地产未必卖得好，这是我定义我们公司的奥特莱斯1.0时代，前面开业的都有这样的特质。随着三、四年经营下来，我们对奥特莱斯运营有一点心得，后面拿的土地完全针对奥特莱斯特质，人口有一定的基数，最好有轨道交通，后来拿的地非常适合奥特莱斯。在资本市场要快速发展的企业才会得到资本的青睐，我们定了5年成120亿宏伟目标。

　　韩世同：唯品会对你们的影响和冲击大不大？

　　陆屹：唯品会是线上的差别，这是传统与传承的话题。奥特莱斯传统意义上是舶来品，我们熟知的Nike、CAT，大家去了就买东西，什么都不做，传统的奥特莱斯是断码、残次品、零售店进不去、工厂尾货店。

　　现在很多品牌把奥特莱斯作为主战场，开始引进自己专有的奥特莱斯线，很多品牌都有奥特莱斯线，不是过时的，用料稍微简单一点。

　　奥特莱斯到了中国这么多年发展下来，目前有很多家在经营，有连锁经营能力的也在经营。

　　我们发现我们真正的竞争对手，抢客人不是抢我们同行，这里开了一个，那里开了一个，购物中心可能开几个就会影响客人。我们抢客人抢的是生活方式，当我们国人有两天假期，奥特莱斯基本离市区有一、两个小时的车程，我们争夺的是生活方式。

　　他今天有两个小时休息，是到影院看电影、一起做饭还是农家乐，我们要分析他的生活，我们觉得奥特莱斯现在摸索出的经验，我要满足他想去郊区透气、吃东西、满足国际品牌，这是有中国特色的奥特莱斯。唯品会做线上，北京雾霾、下大雪，我们在海南、苏州也有店，有洪水，出不去，可以到奥特莱斯买东西，人总有有出行需求、社交需求。

　　韩世同：形成互补的关系。接下来请万达电影曾总，在您的介绍看到，您做过麦当劳、万达院线(行情002739,买入)，大家知道万达院线市值表现非常好，请谈谈非常不同的形态，结合今天的话题，请分享您的看法和经验。

　　曾光：围绕我们现在的行业，以前的经历相关也不太相关，我觉得传承和发展。电影放映端是非常传统的行业，有一百多年的历史，每一个阶段都有一段要死亡，每一个阶段随着技术的发展、内容的发展在不断的蓬勃。上次年会上我也谈到，被新技术冲击不需要有完蛋的感觉。

　　万达每年复合增长30%，真正增长是2014-2015年，大家恐惧的互联网。互联网可以说对这个行业起到非常正向的影响，2016年中国市场不好，因为中间BAT烧钱烧不动，票房减少，随它走了一百多亿的销售。

　　过去两、三年由于互联网的带动，为这个行业至少贡献一、两百亿的销售。我觉得在过程中，作为传统行业如何把传统的东西做好，放映端来说如何做好内容营销，如何做好内容。今年内容没做好，整个行业影响了人次。

　　今年的人数在增长，但没去年那么多，大家习惯了线上消费。在中国和香港、香港非常大的区别，中国86%的消费来自于线上，香港大概只有40%，美国的数字可能更低。一旦形成消费习惯，当时想做O2O这班人的目的，最终保留电影院和商业的导流。

　　我们要重视技术的发展，抓住机遇，同时核心本身内容有没有做好，作为运营商，自己基础运营做好了吗？这是一个风口，经济下行时增长达到50%以上，每年资金大概上千亿情况下，大家都在投资，都会谈概念。

　　我以前做商业、零售时都发生过，历史在不断重演，这时候如何做好，如何活下来，核心是大家把运营基础打扎实，做到位。到电影院里，永远有人服务，我们服务的成本是一般电影院的一倍以上，你会看到有人递湿巾，我们的眼镜重来不收费，别的电影院要花钱买眼镜。

　　我们在运营上表现出来的业绩远远超过其他人。一是要把自己的基础工作，随着互联网时代的发展，到购物中心的需求很大，都在线上后，线下活动和社交活动都集中在商业部分，流量要起来，存在后如何做好，如何利用新技术的发展，做好自己运营方面的工作。一旦做好，机会就在那里。

　　韩世同：很多年前听说过水游城，在水遊城创造了很多业绩，跟阿里巴巴签订了合作，请您谈谈，我很多年前想看看水遊城，没看成。我想象中是集情景、娱乐、购物为一体的形态，这种形态目前广州还没有，应该给广州人民提供这方面的服务。

　　王国庆：感谢观点地产给我机会。今天三个论坛，第一个论坛是市场预测型，高端的；第二个论坛是资本产业，我们更多从实操角度。

　　我们起了个大早，赶了个晚集，2008年的水遊城引起轰动，2012年做了另一个水遊城，更不值一提。第一个成功，第二个和第三个未必有好的传承，因城而适，因地制宜。

　　南京竞争对手市场进入比较早，加上日本CCD团队，我们学日本的团队，在整个中国商业地产做情景式商业，通过阳光、空气、水、绿、植做了购物中心，把零售、休闲、娱乐服务结合在一起，应该是一个创举。

　　2011年做了天津水游城，由于建筑的关系，做不到南京的水准，半开放式、开放式都做不到，遇到比较大的瓶颈。2012年到了东北更难，四线城市，欧阳总一直在完远洋有没有做过三四线，我们都做过。中国解放战争我们都打了，一个比一个辛苦。

　　现在感觉回归一二线，太累了。尽管如此，我们花了极大的人力物力财力走上正途，天津基本花了一年半时间，从天津当时濒临开幕只有50%，现在98%。我们请了一家业内知名管理公司，照样不行。我们几乎推翻重来，一、二楼几乎是空的，三、四年有一些商业，后来我知道在东北习以为常，沈阳很多都是这样的。

　　我们从“手术台”救回来，现在回归，毕竟上海的城市，回归华东，做了阿里巴巴项目。阿里巴巴项目，单从商业价值，意义不大，4万平米，我都不好意思在这里说。现在没有10万、20万都不好意思说。

　　我们感觉阿里巴巴有技术、线上资源，天猫、淘宝、阿里影院、罗马先生等都是非常好的资源，我们有非常丰富的实体商业化经验。

　　我们并没有比中粮、华润、万达强，我跟他们说了一句话，谁都可以锦上添花，但不是谁都做得到雪中送炭，非常荣幸给我们机会，最重要的是阿里出技术，我们出经验，共同摸索打造一个新的商业模式。马云最近提出2016年新零售概念，感觉我跟阿里巴巴合作，尝试新的商业模式，我们看看能做到什么地步。

　　贾锋：建材家居受互联网冲击不会那么大，最近接触想要做互联网平台的家居，目前还在探索中，还没有找到很好的途径和门路，我本来是华南家居集团，全国最大的装饰材料零售业商，我在商业地产和商业运营也算是新兵，进来6、7年，在座有的是大地主，有的是长工，我过去是租房子的。

　　过去有三个困惑，一是有房子、有地面临的问题，现在感觉难找，这是我们普遍面临的问题；二是如果你有不错的物业的情况下，一些好的店面，在这个地面下，招商环境和招商公平度够不够，商管人员是否公平招商，会否腐败。

　　社会上管理型人才有没有把这个东西当成自己的事业，这是我过去做零售业中思考的问题，针对这几个问题，我经过很长的思考，我们华美企业做了重大的设计制度改革，现在很多商业在设计上，本身有很好的出发点和动机实际上在运营中往往跟供应商、品牌跟商铺变成强大的对抗力量，充满了不和谐的声音和现状。

　　我的理解是如何把供应商变成合作伙伴，我们创立新的渠道计划。如何让打长工、打短工的人不腐败，腐败很大程度是收入不公平性。他认为回报和付出不公平，他愿意冒险，他冒险后换一个单位依然可以活得很好。如何让他成为自己的伙伴，会考虑长期收益和短期收益的分析。

　　我们在做制度创新，我们把商户拉到公司，让他变股东，让业主和商户跟管理公司的人变成对话平台，而不是完全对立的关系。从制度设计、分配制度、所有制制度解决商业运营普遍面临的三大问题。

　　今天有很多优秀的商业模式和企业都起到创新作用。未来社会如何在持续创新和渠道变革，能够改变流通生态，提高效率，降低流通成本，让每个商业模式得到计划和发展。

　　现在大家关注互联网电商对服务业、零售业的冲击，除了本身的技术和消费的先进性之外，也需要我们商业领域反思，我是做零售业的，如果我们在现代的商业里持续制度创新、产品创新、服务创新，我认为可以把很多消费者拉回线下。

　　贾锋：当天兰桂坊有参与运作运营，专门推动也的发展。我们看到过去国内商业往往跟金融结合度并不是太高，很多商业是短期资金、长期使用，请您谈谈在这方面的经验和看法。

　　古迎辉：地产和金融不可分割，重要属性是金融，要做好商业地产投资，一方面要精通金融和投资，另一方面要精通商业地产规划、设计、开发、运营。

　　商业地产难在要精通各方面，提到香港商业地产和国内商业地产有点不一样，在论坛上，我听到反复出现一些名词，高产量、高周转率，大家很熟悉这两个指标，往往出现在开发商。

　　国内商业地产往往从住宅地产传承过来的理念，住宅地产和商业地产是很不一样的领域和行业，这是两个非常不同的。如果用住宅思维或者团队做真正的商业地产，我觉得会发生大很大的问题。

　　高周转、高产量会导致资金平衡问题，国内需要加大住宅比例，把商业地产本身散卖。如果散卖商业地产就不是真正的商业地产，一个高周转、高产量会导致商业地产同质化，所有购物中心千篇一律，这个千篇一律导致被电商打败。

　　电商提供的需求和你千篇一律购物中心提供的需求是吻合的，现在商业地产并没有很好的迎合社会需求，面临现在特别的消费升级等，没有解决需求。为什么我们现在大家都有共识，叫体验式商业、创新、差异化。

　　谈到香港商业地产商，像兰桂坊、太古等，并没有做到高周转率或者产量化，一是从投资角度来看，商业地产必须靠租金平衡投资，做到这一点要找到很好的标的物或者地块，达到投资要求是很难的，他们靠租金平衡投资回报；

　　二是从人才方面，做好商业地产的要求非常高，兰桂坊、太古、恒隆只有那么一点人，如果一年要开10个购物中心，人员无法顾忌这么多项目，我在兰桂坊时一年做一个，恒隆跟太古应该是两、三年做一个项目，他们都是根据香港商业地产的理念做商业地产。区别在国内的商业地产和香港的商业地产的投资、运营理念不一样，谢谢！

　　韩世同：最后有请陈荔女士谈谈，陈女士的经历非凡，曾经参与过20多个项目，最早有新加坡企业等具有国际运营背景，您在产品传承和未来的看法。

　　陈荔：感谢观点地产给我们很好的交流平台，现在所在的企业是厦门昌宏集团，在各位大地主面前，我们不能算长工，只能算富农。

　　我们原本做建筑出身，非常早摄入商业地产，第一家商业中心在2006年开业，正如各位嘉宾谈到，在过往10年中，我们经历了民营企业做商业地产的痛处，我们和金融的结合非常困难。

　　大家知道在国内，民营企业尤其是地产民营企业想融资是非常难的，我们算是比较先进，拿到基金公司的资本，不光是短期的，利率是非常高的。

　　对于商业地产本身，我有比较多的海外经历，我认同大陆商业地产没有做到商业地产的本质，商业地产本质是商业设施、服务机构，是满足人们消费和需求的场所，我们大陆的商业地产一开始就已经把它做成了快速化周转的，短期获利的金融产品。

　　既然是这样的操作模式，除了为数极少的香港企业，成都太古里开得比北京三里屯更好，在大陆基本没有看到这样的案例。即使哪一个做得很好，第二个项目一定不如第一个项目，原因是大家脱离了它的本质。

　　回到我所在的企业，虽然我们企业不大，但非常有情怀。我们想要做一个自己的产品，并且因地制宜的根据当地的文化加以延伸、嫁接入国际前卫思想、互联网技术的融合。

　　我们在成都的项目是西城COHO，根据我们的定位出来，明确定位为家庭生活方式中心。我们为了迎合80后、90后，我们加入了很多科技类的应用，让他们既有线下购物体验，也可以符合他们的购物习惯。

　　他们可以看电影，但不愿意排队买电影票。我可以吃饭，但不愿意排队等餐，这是现在科技可以解决的，相信未来开业。我们明年8月5日开业，现在招商率达到80%，市场完全印证我们定位和规划的正确性。

　　这次来到香港，最主要的目的是如何解决像我们这样打造中小型企业的资本问题，如果我们不能打造一个项目，迅速退出资本，我们无法打造下一个精品项目。大家晚餐可以一起交流，有高见的人欢迎跟我一起联系。

　　韩世同：各位嘉宾根据自己的经历、企业情况畅所欲言的谈到自己的见解。房地产可以说从黄金时代进入白银时代，光靠开发、快速周转显然不太适应，尤其是商业资产，它本身需要靠经营、运营，广州越秀地产提出要做开运机，既做开发商、运营商。

　　1千亿到3千亿，做商业经营不可能跑这么快，需要花很多时间、经历打造。这恰好给我们地产商、运营商提出新的要求。

　　我前天参加了一个论坛，广东省房协的钱会长提出一个观点，现在进入了房地产进入时代，我觉得这两个不矛盾，资本要发挥自己的作用，以前光靠举债，现在资本进来不完全是债务关系，而是推动你发展，资本要退出来。