胡耕谊：这两种商业业态不是独立存在的，比如Q-MALL上面有8万平方米的写字楼，下面是4万多平方米的商业，写字楼是全部销售，商业也会做一部分销售，为了解决流动性问题。U-LIFE所在的两个住宅项目建筑面积有六七十万平方米，自己持有的面积可能不到3万平方米。

　　其实单项目也有它自己的特点，自持多少不能一概而论，从整个公司的角度来看，商业占比是20%，住宅占比是80%。

　　观点地产新媒体：福晟做商业其实主要还是为了配合住宅？

　　胡耕谊：实际上我们做商业也是在摸索阶段，但是有两个原则，第一，以后做商业尽量要跟住宅在一起，通过商业来为住宅做增值服务。

　　第二，我们对商业本身是有一定的盈利目标的，并不是说把住宅卖完，这个商业以后就不管了。

　　观点地产新媒体：福晟是怎么保证每个商业项目的盈利的？

　　胡耕谊：我们在摸索的阶段，无论参照哪个既定的商业模式，都必须有一套自己的商业逻辑，有自己的战略。我们在不停地调整、研究，希望找到一个更适合市场的商业模式。

　　从盈利方面讲，我们首先在项目体量上进行控制，那盈利难度就降低了，福晟的商业项目体量都不是很大，一般是5万平方米左右，不像那些10万、20万平方米的商业体，他们在经营方面压力肯定比较大。

　　从经营的特色来讲，比如Q-MALL除了餐饮之外，我们现在更讲究体验，首先从建筑设计、室内设计开始，在这方面就要打造它的体验感，走进去会有一种场所感。在建筑设计方面，跟传统的封闭式盒子不一样，我们做了一些半开放式的，比如说增加阳台、露台、玻璃幕墙等，这样跟外面互动就比较多。

　　在业态方面，我们考虑在负一楼做一个运动集合的门店，这里面可能除了日常用的运动用品，还有一些运动器械，还可以在里面做一些培训、沙龙、分享会等，通过跟社群的合作，把项目打造成一个不单是购物，还是一个交流、交友、交往的平台，通过这么一个平台来辐射到上下游的其它业态。

　　社区商业的考虑又不一样，社区商业的体量更小，相对比较简单，U-LIFE那边除了一个影院之外，还有超市、月子中心、健身中心、餐饮、银行、药店、教育类等等生活配套类的业态。这些都是比较容易租赁，也容易管理的。

　　在业态设置上，我们福晟叫因地制宜+，根据项目所在位置以及周边消费人群的特点来决定商业业态，有的项目可能需要加影院，但有的可能又不用。首先方向一定要对，如果前面设计、规划、定位没想清楚，你要想它未来经营上能够比较顺利地有回报，这个难度是非常大的。

　　除此之外，就是把运营成本降下来，不但是我们自己的成本，还要考虑经营者的成本。成本降下来了，实际上利润就出来了。

　　观点地产新媒体：对于国内商业地产的发展，不少分析都认为现在进入了寒冬期，您觉得怎样才能过好这个冬天呢？

　　胡耕谊：福晟首先是规避，不会正面去跟一些大的购物中心做竞争，我们从体量上也有控制。

　　实际上商业地产还是有机会的，但做之前要仔细评估这个位置到底适不适合做，适合做怎样的商业，体量要做多大，这些一定要想清楚。

　　现在很多商业就是没想明白就先做了，做完以后整个市场的量很大，相互分食了，搞得最后谁也吃不饱，现在的情况基本上就是这样，大家都做购物中心，搞到最后大家都很难盈利。

（责任编辑： HN666）

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