我们在摸索的阶段，无论参照哪个既定的商业模式，都必须有一套自己的商业逻辑，有自己的战略。我们在不停地调整、研究，希望找到一个更适合市场的商业模式。

　　编者按：2016年的中国商业是一幅快速发展的画面，但并不完美，仍然缺乏百年商业沉淀的基因。

　　面对汹涌的中产时代商业潮流，身处变革与创新漩涡中的房地产企业，应当如何及时掌握市场要领，捕捉商业发展先机？

　　值此岁末，观点地产新媒体将在成功举办前三届商业年会的基础上，首次落地香港举办2016观点商业年会。

　　走进2016观点商业年会，引领和记录商业地产发展的时代号角，我们策划并推出“2016观点商业年会特稿”系列报道。

　　观点地产网 国内商业地产发展进入寒冬是市场的普遍共识，在这样的大环境下，有的人依然选择快步前进，而有的人则选择了放慢脚步。

　　“福晟首先是规避，不会正面去跟一些大的购物中心竞争，我们从体量上也有控制。”福晟集团商业运营中心常务副总经理胡耕谊并不否认商业地产还是有发展机会，但做之前一定要想清楚，现在很多商业没想明白就先做了，搞到最后大家都很难盈利。

　　据胡耕谊介绍，目前福晟集团在长沙（楼盘）持有U-LIFE、Q-MALL两大类型的商业产品，其中Q-MALL是偏向于购物中心，体量有4万多平方米；U-LIFE是偏向于社区和街区商业，体量有3万多平方米。

　　“从相似点来讲，我们基本上都控制规模，不会做得太大，主要是立足于周边1.5公里范围的居民和办公人群，我们的项目一般是5万平方米左右，不像那些10万、20万平方米的商业体，他们在经营方面压力肯定比较大。”

　　除了在体量上做严格控制外，福晟旗下商业还设置了一定的盈利目标。为此，福晟每做一个商业项目都会在设计、规划、定位等方面做好研究。“如果做之前没想清楚，你想要它未来经营上能够比较顺利地有回报，这个难度是非常大的。”

　　胡耕谊举例分析称，Q-MALL除了餐饮、影院外，更讲究体验，首先从建筑设计、室内设计打造它的体验感，在建筑设计方面，做了更多半开放式的设置，比如说增加阳台、露台、玻璃幕墙等，这样跟外面互动就比较多。

　　而在业态方面，在做运动集合门店外，同时还做培训、沙龙、分享会等，通过跟社群的合作，把项目打造成一个不单是购物，还是一个交流、交友、交往的平台。

　　“方向一定要对。”胡耕谊强调，在业态设置上福晟遵循“因地制宜+”原则，根据项目所在位置以及周边消费人群的特点来决定商业业态。

　　在找准项目定位锁定盈利能力之余，控制运营成本是福晟保证利润的另一个法宝。胡耕谊表示，这不单止开发商自己的成本，还包括经营者自己的成本，包括管理费、日常营业支出等。“成本降下来了，实际上利润就出来了。”

　　除了长沙两个商业项目之外，福晟在大本营福州（楼盘）还运营着三个写字楼项目，包括福晟·钱隆广场、福晟·国际中心、福晟·财富中心，目前三个项目都已经进入招商阶段，后二者预计2018年上半年就可以达到满租状态。

　　对于三个不同的写字楼项目，福晟也是做了不同的定位。钱隆广场硬件配置最高，主要面向大型跨国公司及金融企业。财富中心和国际中心都是面向保险、金融、教育类的客户，但由于两者区位不一样，服务客户形成了区域差异。

　　胡耕谊表示，这三个写字楼项目虽然定位不太一样，但共同的一点就是都在地铁2号线上，是非常优质的地铁上盖资产，所以福晟没有像一般开发商一样将项目出售，而是选择了全部持有。

　　未来，福晟集团旗下的商业地产业务比例将达到20%，住宅占比80%。尽管如此，胡耕谊强调，福晟在商业地产上的发展还是非常谨慎的，更不会盲目去做，未来做商业肯定要跟住宅一起，通过商业为住宅做增值服务。至于写字楼，目前还是先把既有项目做好。

　　以下为观点地产新媒体对福晟集团商业总经理胡耕谊先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：福晟商业项目集中在福州，主要是三个写字楼项目，这三个项目的具体情况是怎么样的？

　　胡耕谊：这三个写字楼分布在三个区位，一个在闽江北的商务区，一个在鼓楼区，还有一个是在晋安区，这三栋写字楼都在地铁2号线旁边，总建筑面积近四十万平方米。三个项目都已经进行招商了，进展顺利，从入驻和访客情况来看，与原来的预期基本吻合。

　　因为每个写字楼的开发进度不一样，按照计划，财富中心和国际中心这两栋楼，明年年底出租率可以达到70%-80%，2018年上半年就基本上达到满租的状态。

　　观点地产新媒体：这三栋写字楼是同时进行招商的，在定位上是否有一定差异？

　　胡耕谊：肯定是不一样的，因为区位不一样，最高端的是钱隆广场，在闽江北CBD，现在周边环境也有一个比较大的变化，我们这个项目的硬件配置很高，是福州首座LEED绿色预认证的写字楼，目前正在做LEED金级认证。

　　从客户角度来讲，主要面向的是比较大型的跨国公司以及金融企业。财富中心在鼓楼区，那个地方也是福州老的金融街(000402,股吧)，面向的也是一些保险、金融类企业。国际中心位于晋安区配套最完善的地方，硬件配置比较高，客户定位跟财富中心类似，但两个项目区位不一样，有的人喜欢在鼓楼区，有的人可能喜欢在晋安区。国际中心客户包括有教育类、金融类、保险类，目前已经有三家银行签约了。

　　观点地产新媒体：福晟的写字楼项目都自持，这是出于什么样的考虑？预计这三个项目回报周期要多久？期间怎么解决资金周转问题？

　　胡耕谊：这三栋楼虽然定位不太一样，但共同的一点就是都在地铁2号线上，是非常优质的资产，所以我们最终选择了持有。

　　因为三个项目的拿地成本和建筑成本都不一样，所以回报周期很难一概而论，短的估计要8年，长的估计要15年，这其实也是一个正常的周期。写字楼一般只要建成了就可以抵押，这其实已经解决了流动性的问题，所以资金问题就不存在了。

　　观点地产新媒体：除了福州的写字楼项目外，福晟在长沙还有U-LIFE、Q-MALL两大类型的商业产品，这两种产品具体有哪些不一样？

　　胡耕谊：Q-MALL是偏向于购物中心，U-LIFE是偏向于社区和街区商业。Q-MALL也可以叫社区商业，但这个社区指的是商务社区，而U-LIFE的定位是居民社区。

　　Q-MALL在长沙地铁4号线上，有4万多平方米，体量不算大，主要是辐射长沙金融区周边的商务人群。U-LIFE是在社区里面，主要是社区配套，给社区居民服务，属于街区式。

　　从相似点来讲，我们基本上都控制规模，不会做得太大，主要是立足于周边1.5公里范围的居民和办公人群。

　　观点地产新媒体：这两种产品福晟自持的比例有多少？