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所以,到目前为止,总体而言,中国房地产市场低端的代表温州、高端的代表北京,都已经在探底或回暖。其他的二线、三四线、不同城市不同类型的房地产,它们高高低低怎么消化原来的泡沫、消化存量,出不了大格,全局就是一个调整分化中的收敛过程。 新常态的“常”所要实现的,是按照软着陆方式真正追求经济增长质量的提升,加快转变发展方式,这种“由新到常”的转变完成探底之后,要使整个经济在企稳状态下维持中高速提质升级的态势,并维持尽可能长的增长平台期,其中,提质升级是关键。但我们也不能忽视7%的最新统计数据,因为它影响市场预期,影响整个市场氛围,包括房地产业。 基本完成楼市调整 另外首付的比重调低也有必要。因为大家已经比以前更好认识了市场的风险,更理性地在做判断,这时候适当降低一些首付的比重,实际上是使市场上活跃程度适当提高,同时又不用担心这样一来马上就变为疯炒状态。我作为研究者,认为把它称为救市也未尝不可,但不应该指责政府这事做得不恰当,因为政府意图是要让市场充分起作用,在新形势、新阶段上让市场总体发挥决定性作用。 我们面对经济继续下行,必须抓住创新驱动而总体实现各方面兼顾、巧妙结合的调控方略,要密切关注房地产业的调整。中国工业化、城镇化、国际化、信息化和市场化的发展中,经济有一定“韧性”和回旋余地的,其中国民经济一个很重要的支柱性产业,就是不动产、房地产的投资和发展。 在取得公租房的时候,形式上是租房。而买了共有产权房的人也不能将房子随行就市售出,但这种房子能很好地满足现实的需要。为数不少的“夹心层”当然希望拥有产权房,特别是在中国传统文化环境下不少年轻人没有房子的产权过不了丈母娘那一关。一个大学毕业不久的小伙子,遇到心仪的女朋友,要结婚,丈母娘提出必须要有一套产权房,要不然是不可能的。较低价的共有产权房,形式上正是有产权的,同时又不会产生套利空间,而且有望在未来收入水平提升后再出一笔钱买成完全产权。过去有些人借“经济适用房”的名义,拿到这样的房子之后出售套利,为人诟病。共有产权房则不然——实话实说共有产权房还是保障房,就是不能进入市场交易,不会像以前的经济适用房和双限房那样搞得乌烟瘴气,但又适应了“夹心层”的现实需要,这都是值得肯定的。还有就是“补人头”政策,本地有房源的情况下,政府应首选以财政资金“补人头”租房解决,没有必要再去建新的保障性住房。 最后,我认为应该积极抓住房地产税的“配合立法”工作。今年“两会”上预算报告里明确表示了对于房地产税这个改革事项配合立法的基本态度。三中全会要求加快房地产税立法并适时推进改革,本来按照逻辑应该在“两会”上看到怎样对房地产税正式启动其人大立法程序,但估计是因为房地产市场仍然在调整分化过程中,需要有意把这个过程稳一下,再观察一下。 在政策宽松的作用下,房地产市场有可能回暖,有人说现在政府似乎是要先鼓励购房,然后再开征房地产税,很多人为此觉得不舒服。但我的观点是,应把心胸放开,考虑中国进入现代社会,考虑到现代税制的整个发展过程,我们发展经济的目的就是要让社会成员、老百姓的收入不断提高,从中等收入进入高等收入,既然收入提高, 我们能躲过个人所得税吗?这些税是一个现代社会经济运行所必需的调节机制,我们必须正视这个对整个社会发展来说必不可少的制度安排——个人所得税如此,财产税同样如此,财产税中的房地产税也是这样。以后在经济和市场总体趋稳情况下,推出房地产税立法后,将是先富起来的人、有多套房的人、有豪宅的人要多对国库作些贡献,同时又不会对这些社会成员伤筋动骨,不会在这方面形成人们过不去的坎,从国际经验看,它就是再分配概念下的适当调节。你收入提高了,就应该购房,包括可以有第二套改善房,这是享受生活。为什么我们能够在个人收入提高的过程中,承担个人所得税和消费税,却要断然拒绝未来的财产税、房地产税呢?这个道理应该想通。 另外一端,即高端市场看北京。去年十一长假之后,北京出现住房市场交易放量,随之一些中介机构开始抬价,今年年初以来,北京又开始出现新的“地王?”。 市场各方要在分化的市场中注意交易决策上的区别对待、具体分析,即至少需要分线(是几线城市)、分市(同样是二、三线城市,情况可能大相径庭)、分段(地段因素千差万别,十分关键)、分类型(如学区房还是非学区房),大家要以此来理性地认识市场,决定自己的投资行为、开发行为。各方面一起遵循市场客观规律考虑问题,那么整个社会是在我们的经济转轨和建设发展全面小康社会的过程中,有了一个全民的房地产知识培训。政府方面、开发商、投资者和社会方方面面的成员都会在这个演变过程中,得到很多有益的经验和认识。 房地产税躲不过 今年应能 总体说来,中国城镇化过程中还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右看,按国际经验,要一直走到70%的高位才能进入平缓发展阶段,城镇化的持续增长可能要维持三十年左右。房地产会随着中国各中心区、建成区的扩大,配合接纳陆陆续续4亿左右的人从农村走向城市定居,必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是非常清楚的。 第二,对于棚户区改造和保障房建设的支持,财政方面要更好发挥支撑和结构优化导向作用。这里面中央已经给出了比过去更清晰的指导。比如说保障房建设要从棚户改造切入,使最困难的棚户区居民可以尽快改善住房条件。另外,原来十几种保障房的名目现在主要归为两种类型,第一是把廉租房和公租房合在一起,第二是发展共有产权房。 原来十几种保障房名目现在主要归为两类,第一是把廉租房和公租房合在一起,第二是发展共有产权房。买了共有产权房不能随行就市去出售,但能很好满足现实的需要。“夹心层”希望拥有产权房,较低价共有产权房形式上是有产权的,同时又不会产生套利空间,而且有望未来收入搞高后再出一笔钱买成完全产权。 有人说政府似乎是要先鼓励购房,然后再开征房地产税,很多人为此觉得不舒服。但我觉得应把心胸放开,我们就是要让社会成员、老百姓的收入不断提高,从中等收入进入高等收入,既然收入提高,我们能躲过个人所得税吗? 在经济下行、房地产市场分化这个大背景下,如何评价政府采取的一系列政策?一般人都说现在政府在救市,这个说法未尝不可,但我更多地倾向于对政府的这一做法称为“政策的适应性调整”。 总体来说,房地产税如果未来能推出,一定要考虑中国国情,强调扣除第一单位,即所有的人都有基本住房的免税扣除,然后按照支付能力适当给国库作贡献,这是中国整个调节框架中的必要机制。 在不用担心市场疯炒的情况下,应该助力让市场起作用,让消费者自己选择与判断——他们愿意多买房子,是用于投资或者是改善自己的住房条件,我认为管理部门已不必过多费心,自担风险是适合房地产市场轨上的总体导向的。 中国房地产 适应性调整
从工业化和城镇化结合来看,现在只走到中间阶段,城镇化还有很大的空间,有什么理由认为房地产市场变化就是崩盘呢?如果真的崩盘,那就是整个中国跌入中等收入陷阱之劫了,就有大问题了。 以我的观察,如果以均价为标志看它的景气水平,整个中国房地产市场最低端的代表——近乎崩盘的温州已企稳了。2014年下半年传来的消息说温州的房价从高点接近6万元/平米,近乎崩盘式地落到2.2万元/平米而终于企稳,这是一个好现象。温州的情况比较特别(鄂尔多斯(11.64, -0.41, -3.40%)也不能和温州相提并论)。温州主要是本辖区内有大量的游资,在此前几年没有支持实体经济而是变成了“炒房团”,后来还炒作绿豆、大蒜,后来在世界金融危机冲击影响下造成资金链断裂,什么也炒不成了。所以,在温州辖区之内形成了局部的楼市崩盘。但温州体现了另一方面的成熟性:出现如此大的市场冲击,但没有听说温州所谓的苦主们跑到市政府前静坐闹事,有一些已经接近破产,但人家在默默自我消化吸收。在温州这种区域,老百姓已真正把自己的行为和市场对接,这是局部冲击中也应肯定的亮点。但是回过头来说,毕竟这种过程很痛苦。温州虽然还会有一个很痛苦的复苏过程,但总体看,其楼市底部似乎已经出现。 崩盘这样极悲观的观点曾经非常有影响力。事实上,我们不能只看一段时间里的市场波动——任何市场都有波动,我们判断房地产市场绝非崩盘的基本底气在于对规律的认知,这是非常重要的。 去年上半年以来,房地产市场调整与分化在演变过程中总体来说是健康的:整个房地产市场过去曾经形成较普遍的民众焦虑,决策层和管理部门虽高度关注,频频推出种种权宜之计,但一段时间又显得似乎无可奈何,然而,过去肆无忌惮的疯炒氛围在去年以来已经不复存在了。从一线城市到三四线城市,现在没有人担心炒房和房价疯涨问题,更多的是关注它怎么继续演变。 第一,我认为各个地方因地制宜地逐步取消限购完全有其必要。当年有关部门表态就说,限购是不得已的权宜之计。既然是权宜之计,如今其所对应的特殊必要性不存在了,为什么不能退出?理所当然可以退出、应当退出。各个地方因地制宜逐步取消限购完全有必要,因为取消了也不会出现泡沫化。 当下领导人和各界都在运用着“新常态”这个概念,可以讲,它的“新”已经非常明朗,形成了共识,但“常”还没有实现,我们的经济还在继续探底,继续下行。 信贷政策和税收政策已有调整铺垫,关于房地产领域,我们还应该做什么事情?我认为有这样几点: 前面一些年“单边市”一路上升的时候,往往表现为供不应求,现在反过来了,新居要消化库存,二手房则有很多空置房进入市场,这时候当然税收和信贷一样,都应该助力于市场更多起作用。总体来说,这有利于盘活存量,促使生产要素更好流动,以此消化过去的问题,让其可持续发展。 2014 年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%,下半年两个季度,在一系列微刺激“相机决策”措施出台之后,也只达到了两个7.3%。今年一季度下行压力非常明显,下落到7.0%,实际上统计局官员也承认,这是稍微差一点、四舍五入的结果。虽然我们不要太在意经济的继续下行,但从表现上来看,必须承认不仅经济在继续下行,而且地方政府和企业层面的压力沉重,是不得不重视的状态。 住房的财政支持 去年初以来房地产市场的明显变化,其主题词应该是“调整”、“分化”,绝对不是有些人说的进入崩盘过程。 发挥对保障性 |