地产板块估值有所修复，仍有增长空间。A股房地产板块与大盘波动走势基本吻合，整体表现弱于大盘；港股房地产板块与大盘呈并驾齐驱态势，2017年一季度房地产板块突然发力，明显跑赢大盘且差距逐渐拉大，估值正逐渐修复，但仍处低位。

盈利规模明显提升，但沪深上市房企“增收又增利”，大陆在港“增收不增利”：沪深及大陆在港上市房地产公司2016年净利润均值分别为13.1亿元、49.56亿元，同比增长35.33%和11.37%。其中，沪深上市房企净利润增幅高于营收增幅9.30个百分点，而大陆在港上市房企则低于营收增幅13.80个百分点，主要受大规模拿地、土地成本增加影响。

总资产的提升主要得益于存货规模、货币资金和权益性投资增长三方面的共同推动。在大好的市场成交行情下，沪深及大陆在港上市房地产公司提高拿地规模、促进销售回款、加大合作投资力度，存货均值分别同比增长10.10%、27.95%，货币资金分别增长39.49%、51.78%，权益性投资分别增长64.22%、35.51%。

真相四：股东回报

真相三：财务稳健性

行业繁荣到顶，“优胜劣汰”已上紧发条

在万科股权事件的触发下，房地产上市公司的价值经营意识被唤醒，除了以规模最大化、盈利最大化的要求提升经营回报之外，更加注重提升以股东利益最大化为要求的内在长期价值回报。

■ 整体低估，折射出投资者的行业担忧

对于资本市场的投资者来说，地产板块在行业十多年的快速增长后总体上已演变为真正的价值投资股，应理性看待地产主题性投资机会，减少盲目跟风性投资，避免落入“价值陷阱”。

■ 财务状况得到大幅改善

业绩热度并未传导至资本市场，房地产板块市值整体下跌，市盈率、市净率均有所下降，折射出投资者对行业风险的一定担忧：截至2016年底，125家沪深上市房地产公司中，69%的公司市值下跌，市值均值为183.88亿元，同比下跌13.00%；52家大陆在港上市房地产公司中市值上涨和下跌的公司数量各半，市值均值为195.20亿元，同比下跌6.65%。

抓住公司债宽松机遇大量发行低息公司债，成为筹资活动现金流入的重要来源。房地产上市公司2016年累计发行了3814亿元公司债。沪深上市房企共34家发行公司债，平均发债规模为49亿元；大陆在港上市房企规模大、融资优势明显，共31家发行公司债，平均额度为69亿元，已发行的公司债尚待市场消化。

真相五：投资价值