国信点金电话会议纪要：房地产政策解析与市场影响展望

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原标题：国信点金电话会议纪要：房地产政策解析与市场影响展望

宏观：地产调控升级与货币政策变化展望（董德志）

各位投资者大家好，从宏观的角度来看，这次房地产调控政策升级已经不是第一次出了，从2016年11月以来房地产调控收紧的政策就在不断出台。从目前已经出台的各地房地产调控政策来看，所有政策都体现出一个重要特征，那就是分城调控、分化治理。

我们的房地产调控政策主要是以产业政策为主，到目前为止，总量型的调控政策还并没有出现过。我这里所说的总量型政策主要是指：货币政策加息、提高准备金、或者财政政策的加税（个人所得税、营业税、房产税等）等。特别是货币政策，像加息这种总量型的货币政策并没有出台过。

所以这反映了目前政策调控的意图，一方面是我们迫切希望控制一下热点一二线城市房价目前的快速上涨，抑制金融风险。而另一方面，房地产调控政策又要估计广大三四线城市地产的去库存问题，这个在今年的中央经济工作会议中已经有明确表态。

所以展望未来，政策仍然可能处在这样的两难局面中，而我们认为总量型的货币政策收紧，具体而言包括加息、提高准备金等，不太可能出现。2017年开年以后，中国人民银行先后提高了银行间市场的公开市场操作利率，其主要目的是不希望给广大社会主体给予货币政策过于宽松的信息。货币政策目前的基调已经从“宽松”转变为了“中性”，但未来进一步升级为“紧缩”的可能性也不大。

所以，从政策的作用效果来看，信贷政策更适合分城调控、分化治理的调控目的，因为这样的结构性政策工具手段更具有针对性，我们认为这也是最近几个热点城市出台楼市调控政策升级的基本立足点。另外，从宏观经济总量的角度来看，调控政策压制需求会对宏观经济产生一定影响，这方面一会策略同事会有进一步分析。

策略：房地产会如何影响未来股市走势（燕翔）

短期来看，热点城市地产政策的不断收紧会对A股市场形成一定的压力。但需要注意的是，在看到楼市政策收紧的同时，不能忽视的一个重要事实是本周国家统计局公布的2017年1至2月份全国房地产市场整体表现大超预期。这具体表现在：（1）2017年1-2月商品房销售面积累计同比增速高达25.1%，远高于之前市场的普遍预期（去年年底时市场的普遍预期在-15%到-20%左右）。（2）2017年1-2月房地产开发投资完成额累计同比增速8.9%，比2016年全年提高了2.0%。

1-2月份房地产数据的超预期，会对后续的经济基本面产生两个影响：

第一，按已有的房地产销售数据，一季度经济增长数据会好于市场原先估计，难有明显滑坡。原先市场认为2017年一季度GDP增速可能有明显下降的一个重要原因是担心房地产的拖累，特别是房地产销售增速下行对于GDP第三产业中房地产业的负面影响。而现在来看，房地产销售同比增速大幅下降的假设至少在今年一季度不会成立。

第二，后续房地产开发投资增速有很大可能性向上超预期。在2017年1-2月份房地产销售面积增速如此之高的情况下，预计后续房地产开发投资增速仍有向上脉冲的可能性。预计后续房地产开发投资增速有很大可能性向上超预期，绝非原先预估的全年-2%到+2%增速能够打住。

这两个基本面变化带来的结果是，经济增长和企业盈利水平在二三季度及以后将好于市场原先预期。此前市场的一个重大担忧就是2017年房地产和基建投资增速的下滑，将导致经济增速在今年三季度左右出现显著的下行压力，从而对企业盈利造成巨大的负面冲击。有不少观点认为经济回暖和企业盈利在三季度以后可能出现大幅甚至断崖式的下行可能性。而从目前地产市场的销售和投资表现来看，这种可能性越来越小。

因此，总体来看我们认为不必悲观，市场慢牛的行情趋势没有改变。另外，我们继续推荐消费的投资机会，之前的电话会议强调过，当前推荐消费的逻辑主要是两个：一是居民收入增速回升；二是地产销售下行。所以，在地产政策收紧的情况下，我们认为消费的基本面兑现可能会来得更快。

地产：本轮调控与地产小周期理论框架解析（区瑞明）

本轮政策是“因城施策、分类调控”的延续，并不是“由松到紧”的拐点，且在市场预期之内

我们认为在“因城施策、分类调控”的总基调以及“既要稳增长，又要防泡沫”的大背景下，一线及“前期热点”城市房价水平的理想状态应维持在一个适当的水平区间，防止大起大落，而此次的调控政策正是在北京房价再次抬升的情况下提出的，是“因城施策、分类调控”的延续，并不是“由松到紧”的拐点，且在市场预期之内，亦符合我们《地产A股小周期理论框架》的判断。

龙头白马估值已提前反应了行业降温预期，政策“补丁”对地产股的负面影响有限，股价上涨或仍是大概率

在2015年和2016年的行业“繁荣阶段”，房价快速上涨，地产A股受到“政策调控”的预期压制，整体表现较差：2015年，全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%，地产股指数涨幅在28 个行业中仅排第15 位（若剔除被宝能系举牌的万科及转型股、重组股，地产股指数的排名更差）；2016 年，全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%，地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6。

个股方面，大部分以拿地→开发→销售为模式的传统地产A股在2016年行业“繁荣阶段”已完成了一波“杀估值”的过程，比如：①新城控股，行业繁荣的2016年，跌幅达23.8%，虽然2017年以来涨幅高达40%，但当前动态PE却显著低于2016年初；②华夏幸福，行业繁荣的2016年，跌幅20.9%，虽然2017年以来涨幅12.3%，但当前动态PE亦显著低于2016年初。

我们对北京调控升级对地产A股的影响预判：①传统地产A股2015年、2016年的股价表现已经提前反应了热点城市调控的预期；②目前北京调控升级是2016年四季度开启的热点城市调控的延续，属于补丁政策，并非“由松到紧”的拐点（“由松到紧”的政策拐点在2016年四季度已出现）；③补丁政策，无论利好或利空，均对传统地产A股的估值影响有限，“拐点”或“预期有拐点”才对估值的影响较大，因此，我们预计北京调控加码对地产A股的估值杀伤力有限；④由于“因城施策、分类调控”是未来政策的主基调，对热点城市严防房价过快上涨，但对广大房价平稳的二、三、四线城市仍将以“扶持、托举”为主，以完成在这些城市“去库存”的目标；⑤在因城施策、分类调控的大背景下，预计行业降温将是温和、缓慢的，这种温和、缓慢的降温将贯穿2017年全年，预计传统地产A股的龙头白马品种2017年净利增长的速度大概率要快于估值下跌的速度，且估值水平又在2016年的繁荣期杀完了一波，因此在2017年股价上涨的概率或大于股价下跌的概率。

重申“2017年地产股的表现将显著好于2016 年”的预判，推荐龙头白马