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　　来源：Wind资讯综合中国经营报(博客,微博)、樱桃小房子等

　　历史不会简单的重复，但总会惊人的相似。

　　近日随着调控的趋严，货币政策收紧，楼市已发生明显转向。与上一个楼市调控周期内发生过的阵痛一样，房企资金链断裂、房贷利率全面提高、房价横盘、开发投资增速放缓……诸如此幕再次重演。

　　楼市的调整周期有多久，我们是不是可以从最近的调整周期中，找到楼市接下来的发展脉络？

　　一、房企资金链断裂

　　近日，一条“深圳某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明”的消息在地产圈广为流传，这家房企是奥宸地产。

　　据奥宸地产官方网站资料，集团创立于1996年，具有国家一级房地产开发资质，总资产超180亿元。经过多年的发展，现已拥有深圳、北京、昆明、腾冲等多个城市的房地产项目，还曾在美国韩国开发过项目。

　　奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中，虽然从2015年开始，政府救市市场回暖，但奥宸一直未走出泥潭。

　　奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。

　　究其原因，是因为上一轮房地产牛市时，奥宸地产步子迈的太快，2010年老板放出豪言，三年销售要做到200亿，挤进全国房企前20强，完成几大城市群布局。

　　虽然2015年奥宸地产通过出售深圳优质土地，缓解了部分资金压力，但始终没有周转过来。与这一轮牛市也无缘。

　　如今，在深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室，因拖欠物业费已被贴上封条，根据门上的通知函显示，奥宸地产共欠费用399万余元。

　　据悉，奥宸地产2016年8月承租阿里巴巴T2座9楼，而在今年5月收到《催款通知书》，一年不到，连办公租金物业、水电费用都无法缴清。

　　1、

　　2011年9月，绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生，引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东，又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难，最后，掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌，经营了20年，产品在行业内口碑非常好的绿城，以改名蓝城告终。这几年，哪还有他们的声音。

　　2、

　　2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。

　　光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。

　　3、同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。

　　华光地产破产原因，也是因为之前几年房地产形势大好，步伐迈得太快，拿地过猛，08年高价拿下的地一直不敢开发，不考虑土地价格，所以才导致资金链断裂。

　　虽然2015年市场有回暖迹象，但华光没有等到黎明，其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。

　　业内人士指出，这些破产的房企，都是因为调控引发的，资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。

　　有的幸运地躲过了上一轮调控灾难，艰难地熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜里。

　　二、理财产品预期收益与贷款利率首现倒挂

　　近日以来，房贷市场草木皆兵，任何风吹草动都能给脆弱的楼市带来一场风暴。

　　此前，融360发布的数据显示，目前，全国533家银行中，已有20家银行已经停贷，未来或有新增银行暂停房贷业务。

　　但不可否认的是，从6月初开始，北京、上海、深圳、广州等一线城市相继出现了房贷利率大幅上调的现象，并且逐步蔓延至二线城市。房贷收紧的迹象，越来越明显。中原地产研究中心的最新统计数据显示，目前大部分城市首套房贷利率基本执行基准利率，二套房贷利率上浮10%~20%。

　　值得注意的是，北京某商业银行工作人员表示，近期发售的理财产品预期收益率已经超过5%，而五年期及以上贷款利率只有4.9%，即便按基准利率发放个人房贷，也是亏钱的。

　　有分析称，由于银行资金面紧张，造成了理财产品利率飙升，资金成本不断加大，加之近期二手房成交量普遍下滑，个人房贷又属于中长期贷款，流动性较差，银行提高房贷利率也是无可厚非。

　　从央行和统计局公布的2017年5月份经济数据来看，新增金融机构贷款1.11万亿元，同比多增1264亿元。房贷虽然不低，但同比明显萎缩。居民贷款增加6106亿元，其中中长期贷款增加4326亿元，增速仍然不低，但同比去年同期下滑了近1000亿元，同比降幅创11年以来新低，这意味着房贷利率上调对房贷需求的影响正在逐步体现。

　　业内人士指出，6月份对银行来说是二季度宏观审慎评估体系（MPA）考核的关键节点，为保证流动性考核过关，加快信贷结构调整，银行自然会提高房贷利率，控制资金流向房地产。

　　业内称，流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因，但内因还是金融强监管。近期国家加大整顿影子银行的力度、加速去杠杆，导致银行的资金面全线告急。银监会对金融市场融资逐渐收紧，逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束，个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。从全国数据来看，个人房贷的平均利率已经见底反弹，去年下半年最低值为4.52%，今年一季度为4.55%，未来走势将或持续攀升。

　　三、M2增速首次降至个位数，货币收紧

　　根据央行最新发布的数据，5月M2同比增速为9.6%。值得一提的是，这是自从1986年有统计以来，M2增速首次跌破10%的历史性大关！

　　央行有关负责人表示，M2增速放缓主要是金融体系降低内部杠杆的反映；而M2低增速可能成新常态。也就是说，这相比过去两位数增长，毫无疑问货币紧了。