因而在北京、上海这类二手房供应占主导的市场，房屋供给能力更多取决于二手房。

　　2017年3月17日，北京出台“史上最严”房地产调控政策。在过去的100天，市场有何变化？

　　1）中国房地产市场正以很快速度进入二手房时代

　　首先房地产市场长效机制的建立非常必要，我们认为其核心在于解决住的问题，也就是解决租赁问题，这个思路非常清晰。

　　四、建议总结

　　一、房地产市场的几个显著变化

　　我们做过一个基本判断：

　　与此同时客户的预期也在发生变化，今年有91%的房屋是通过降价成交的，这说明卖方谈判能力在变弱，而去年高峰时间有82%的房屋是涨价成交的，在今年317调控之前，仍是卖方市场，但调控之后市场发生反转，说明市场预期在逆转，议价空间在持续走高。

（责任编辑：岳权利 ）

　　根据我们跟踪的情况，目前北京均价下降约7%左右，个别区域降幅较大，但总体上属于正常下降，按照当前下降的幅度测算，今年平均月均下降幅度不到2.5%，按照这个比例，年底北京房价可以回到年初水平。

　　3）整个市场结构正在发生变化

　　另外，客户线上关注房源的比例在上涨，这里有两个数据，一个是平均一个客关注多少套房子，另一个是每一个房源平均被多少用户关注过，两个关注比例都是比较稳定的数据。

　　从供应来看，可售房源没有明显增加，调控意图还是比较明显的，新增房源还是在低位保持稳定状态，所以市场不太可能出现价格的大幅下滑，如果政策放松或者是预期转变，未来房价还是有很大的压力，因为今年库存确实非常少。

　　2）房价

　　从潜在需求数据来看，根据互联网数据和掌上链家的浏览数据，我觉得房价不会存在特别大的下降空间，我们发现登录链家的流量数据和链家的浏览数据仍保持稳定，没有明显下滑，说明需求仍在，客户仍在保持对市场的关注。

    文章来源：微信公众号A股那些事

　　今年调控对中介的规范和二手房的管理总体上会对这个行业起到一定的正向作用。当前的中介市场已经形成了一批比较职业化的参与者，这个变化对房地产市场的规范运营，对政策的执行也起到非常关键的作用。这个市场正在快速形成一批比较专业化和机构化的力量，这些力量在房地产市场也发挥着越来越重要的作用。

　　2016年市场的迸发，主要在于换房需求的集中释放，2016年北京购房需求中80%都是换房需求，在换房需求中，购房者的决策机制也发生了相应变化，因为手里有一套房子，消费者在购房决策中，需求的边际约束不再是首付和房贷，购房能力的增加也使得消费者的出手能力变强，对价格的敏感度下降，择时变的更为重要。

　　首先租金并没有下降，还是比较稳定的，我们认为租金水平从根本上取决于人均可支配收入，而从长周期来看，租金收入弹性是非常稳定的，长期来看租金收入弹性就是1。过去几年整个市场也基本保持这个水平，今年同样比较平稳并没有出现明显下滑。链家在北京租赁市场的占有率约在12%左右，大致能够反映不同商圈租金变化的趋势，我们看到这个趋势没有明显下降，上海也是一样，反而上海整个租赁的单量在快速上升，市场还是处于一种常态。

　　4）租赁市场的变化

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　　当前二手房市场已经成为中国住房供应的重要力量之一。从供应链的数据来看，2016年北京二手住宅供应26.7万套，商品住宅供应只有4.8万套左右；相对而言上海供应结构更为合理，二手房与商品住宅的供应比例大约在3：1左右。从新房供应的情况来看，上海每年新房供应量基本保持稳定走势，而北京新房供应量在近年来持续保持下降和收缩态势，新房供应能力持续走弱。

　　1）成交量