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近日发改委公布了新一期绕城铁路的建设项目，未来整个环北京市场崛起应该是比较确定性的事情。在三大城市圈里最需要崛起的就是环北京区域，从过去来看，环北京区域的经济和产业发展与房价的上涨并不匹配，环北京区域的房价在快速与北京房价收敛，但人均收入和经济产业发展存在缺失，未来只有经济产业的迅速归位，这个市场才能保持健康。
从行业角度，本质上中介就是一个信息交易和匹配的平台，房产中介线下服务的规模效益+线上服务的网络效应，使得这个行业天然具备很强的集中度。2016年CR3的集中度已超过30%。 2016年中国有41%的住房需求是通过二手房供给的方式满足，而今年1到5月份这个比例已超过50%，其中北京、上海等一线城市这一比例达到85%，从全年来看，今年中国至少有50%以上的住房需求会通过二手房供给的方式满足。 虽然交易价格有一些回调，但没有出现失速回调的情况。我们预计今年整个市场交易价格回落应该在10%左右，因为换房的需求可以延迟，不会存在降价换房的动力。此外学区房和地铁房跌幅较大。最近几周周均成交有所稳定，市场交易活跃度下降，零成交占比在25%左右。 我们认为租赁市场未来还存在较大机遇，前段时间去日本调研，日本与北京可比地段平均房屋售价相差不大，但房租相差巨大，在3倍差价左右，所以未来中国租赁市场还有机会，当前中国租赁市场才刚刚起步，结构化、专业化的运营机构占比较低，以北京为例，处于租赁的房子大约在120万到150万套，里面有品牌机构管理的房源大约只有20万套，有四五十万套大约在二房东手中，还有一部分没有管理，而日本品牌机构管理的房源占比大约在65%到80%，在租房屋基本上都是专业化公司在运营。未来这个市场仍有较大机会，开发商进来总体趋势也是对的，租金的管理才刚刚开始，未来租金肯定会面临上涨。 其次，浏览用户7日内转委托客源比例存在回升趋势，这说明7日内从线上客户转化成真实客户的比例在稳定上升，说明需求端的基础依然较好。二、调控前后的市场状况 作者：杨现领，链家研究院负责人 此外未来总体人口竞争会越来越激烈，对高品质房屋追求会越来越高，今天我们看到整租一居室比例在上涨，是因为租赁需求在改善，第一步改善由群租换成单间，现在由单间向整租一居室改善，因此，整个市场租金涨的最快的是一居室，供不应求非常明显，三居室则是典型供大于求的，租赁市场未来仍有好几波机遇。 2）房产中介的悄然变化 也有一些结构性的市场出现房租的下降，在上海租赁市场中有两类产品租金价格在下降，第一类是高客单价的产品，真正出现空置率上升的是客单价超过五千的高品质房源，第二类是运营机构集中供应的房子，通过租金下降，提升入住率使得整个回报率达到平衡。2016年上海集中式公寓快速爆发，大量运营企业和开发商进驻上海租赁市场。之前租赁市场6-8个月就换一批租客，每一次换租的难度都比较大，因此租金必须下降才能保证一定的入住率，今年的情况就是结构性供给上涨带来的租金压力，但是这个市场占比仍然较低，北京机构化运营租赁房源占比只有15%，上海不到10%，所以这块不会对租赁市场产生很大影响，租赁市场仍处于比较正常的市场环境。 过去几年房地产中介快速成长，在二手房市场中发挥的作用越来越大。全国100万经纪人完成了接近7万亿的房屋交易额，为超过550万家庭匹配了他们心仪的房屋，这是一个很不错的成就。 其次未来北京人口的梳理和环北京经济圈的发展密不可分，光限购是没意义的，短期可以限，长期一定要把北京和环北京的空间打开，推动人口的疏解，推进环北京区域的城市化建设。 但成交量的快速上涨，也伴随着巨大的风险，因为需求都快速集中在一个时间点上释放：首先需求本身存在；其次大家预期未来市场会出台调控措施。因而在这种情况下，择时的因素导致换房需求在阶段性区间内快速释放。我们调研时候发现有些学区房换手率超过12，这个流通率的活跃度已属异常，即使政府不出手调控，市场也会有一个自然回落的过程。三、后市展望：房价不会大降 根据链家统计北京调控前后一百天成交量平均下降70%，在大部分一二线核心城市中，北京的成交量下降最快，其他如厦门、青岛、天津、成都等城市也都有所下降，另外还有一些城市在增长，部分城市的二手房市场正在逐步活跃起来，例如武汉。
当前市场处于一个阶段性的脆弱状态，上行和下行压力同在，供给还是存在短缺，另外金融收缩也有负面的拉扯作用，行业整体处于稳步向下的区间，但目前态势有所稳定，这周开始成交均价止跌，成交量也维持在月均三千套左右。 月均成交量在一万五千套左右时，市场价格会比较平稳；成交量低于一万套时，房价很难上涨；如果成交量高过两万套，房价会上涨。2016年北京月均成交量在高峰期超过3.5万套，全年平均每月成交2.5万套；而当前北京平均每天成交100套，每月成交3000套，在这个成交水平下，房价几乎很难上涨。当前市场就处于这一周期中，这个现状的形成，有调控因素也有自然回落的因素。
从房贷方面来看，首付比例大幅提升（接近70%），使用贷款人群减少（以前80%，今年60%），现在全款比例在上升，最重要的是批贷周期延长明显，这对整个交易影响很大。 |
