瑞威资本房地产金融研究原创作品

作者：瑞威资本研究院张瑞嘉

随着房地产行业进入白银时代，房地产开发商的运营模式和盈利模式需要紧跟宏观经济形势变化。越来越多的地产商向“地产+”的方向发展，寻求新的增长点，如“地产+教育”、“地产+养老”等。

就“地产+教育”而言，此种模式即解决了家长痛点，又给开发商带来新的机会。那么教育地产如何运营?有几种模式?“教育+地产”还是“地产+教育”的模式更容易迅速复制和扩张?教育地产基金是如何设计和运作?本文进行了详细的探讨。

第一部分：教育地产运营模式概述

1.教育地产运营模式综述

我们学习了教育地产行业中几个先驱者的案例，归纳总结出以下三个教育地产行业经典运营模式。

教育综合体：

新东方教育综合体：1)新东方校区为非素质教育内容;2)新东方百学汇为素质教育内容;3)为东方和力为接洽房地产以及管理方面事宜。

万科的教育综合体中：教育业态+餐饮、电影院等体验式消费业态，充分调动家长在孩子学习时间内的潜在消费。

社区教育：

社区教育中做的好的是万科。万科创办的“四点半学堂”主要解决孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题。社区教育的盈利点在于提高对应楼盘里的住宅和商业的价值。

国际学校：

碧桂园主要做国际学校和双语学校，学校一般提供15年一贯制教育。学校的师资优秀，工资水平高，一线城市30万，二三线城市10-15万。学生收费水平较高，一线城市学生收费20-30万，二线城市3-10万。

国际学校有重资产和轻资产两种运营模式，重资产的优势在于能够享受资产增值，轻资产的优势在于可以迅速扩张。

2.教育地产运营模式

1)教育综合体(万科VS新东方)

万科和新东方在教育综合体中做的最好，两者也是最近1-2年内才开始在教育综合体领域中布局。

佛山万科塾项目是万科在国内的第一个城市营地，目前正在建设中，将于2017年开业。它的业态大致是：地下有3层都是停车场，1~4层全部是各种各样的培训机构，5~7层可整租给一所学校，8~10层用来做餐饮、电影院等体验式消费强的商业。

2)社区教育

目前，上海、北京等诸多一二线城市的家长被学区房困扰，好的社区教育让家长趋之若鹜。大小开发商为了迎合家长的需求，楼盘会配套相关教育设施，来提升楼盘的附加价值。开发商一般用引进教育资源的方式进行。

3)国际学校

碧桂园主要做国际学校和双语学校，学校一般提供15年一贯制教育。学校的师资力量优越，工资水平高，一线城市30万，二三线城市10-15万。学生收费水平较高，一线城市学生收费20-30万，二线城市3-10万。

一线城市的广州华南碧桂园学校，小学360人、学费17.5万/年，初中290人学费28万/年。二线城市中的长沙碧桂园威尼斯中英文学校，在校生2000人，小学2.2万/年，初中2.4万/年。三线城市中江苏句容碧桂园小学，总建筑面积16万方，共3600名学生，幼儿园6万/年，中小学6-10万/年。

第二部分：国际学校轻资产还是重资产

1.轻资产VS重资产

1)轻资产(枫叶教育)

枫叶教育集团拥有21年的办学实践经验，从一校到多校，从一市到多市发展，目前已在中国大连、上海、天津、重庆、武汉、义乌、镇江、洛阳、平顶山、鄂尔多斯、荆州、西安、淮安、平湖和加拿大甘露市等国内外15地开办枫叶国际学校56所，在校生规模突破21000人，中外籍教职员工3500多名，形成集外籍人员子女学校、幼教、小学、初中、高中为一体的多层次高品质的国际教育体系。公司的净利率水平能高达 30%。2012年，中国枫叶教育集团引入 PPP模式合作办学。

合作方式：地方政府或者民营企业提供资金、负责建设，枫叶负责学校的具体运营。

假设一所学校的总投为 2亿元，枫叶教育投资10%，建设期2年，那么静态投资回收期 4年，这种模式经营风险降低，可快速扩张复制。

2)重资产(中泰桥梁)

中泰桥梁因传统桥梁产业发展问题，转型国际学校。

根据公司非公开发行公告披露，子公司文凯兴教育投资公司将与清华附同举办一所K12国际学校，计划招生规模为 4100名。通过向八大处定向增发募集资金12亿，文凯兴出资 14.81亿进行硬件和软件投入，租赁给国际学校使用。公司同时向学校提供专业的物业管理服务，并收取管理费。根据预案中披露的项目可行性计划，建设期 2年，占地 17.35万平方米，建筑面积为21.2万平方米，项目投资回报期大约为 7年。重资产可以享受到资产升值和周边地块资产价值上升的优势。

第三部分：地产公司教育基金运营案例

1.教育地产运营模式

1)教育基金-阳光城新奥基金

新奥基金联合阳光城和阳光城控股共同发起了阳光城新奥基金，总规模30亿。

其中：

GP：新奥投资基金，注册资本2000万。

新奥基金是专业的资产管理机构，业务范围涵盖股权投资、并购投资、财富管理、公司金融等领域。

LP：阳光城控股集团，为阳光城的母公司，有10多年教育运营经验，旗下拥有幼儿园、小学、中学、大学等丰富资源，收购了北京著名教育品牌汇优创。

LP：阳光城，知名地产开发商，有丰富的地产开发经验。

阳光城、阳光城控股与新奥基金按照20%、25%和55%的持股比例，发起设立基金管理公司，并由该基金管理公司募集设立教育产业并购基金，专向用于教育产业并购事项。本基金的结构为对外募集20亿，阳光城出资2亿、阳光城控股出资6亿、新奥基金出资2亿，共同组成30亿规模的新阳光教育产业并购基金(有限合伙)。

第四部分：瑞威资本运营模式

1.运营模式

1)社区教育

瑞威资本优势：

1、社区商业投资及经营管理经验;

2、将教育地产资源和优势引入社区商业中，产生协同效应。

运营模式：

1、将社区中难以去化的商业部分低价买入，改造成社区幼儿园、早教中心、四点半学堂等一系列社区教育业态;

2、将三层以下商业盒子的屋顶改造成可供孩子运动的场地，有效利用闲置的屋顶面积;

3、与开发商设计定制化产品，在开发阶段设计定制符合运营需求的商业形态。

盈利模式：

1、低价购入部分商业难去化的社区商业;

2、社区教育带来的人流促进商业部分的现金流入，并产生协同效应;

3、开发期的定制化学校产品可以帮助开发商以高于市场的价格销售住宅产品，提高整个项目的收益率;

4、商业部分运营成熟后通过整体转让退出，获得资产增值收益。

2)教育综合体

瑞威资本优势：

1、瑞威资本专注于地产领域的优秀选址能力;

2、将一些已投的项目中，适合做教育综合体的楼盘中的商业部分运营、并打造一个教育综合体。

运营模式：

教育产业链：由学生教育、成人教育、商业配套组成。即解决了孩子在上课时家长无处可去的困扰，也减少了孩子在教育机构之间的奔波和缺少选择性的问题。