文章指出：货币政策突然转向很容易引起房价大幅波动和引发经济危机，日本和美国房地产泡沫破裂及其引发的金融与经济危机就是前车之鉴。贷款利率提高将大大提高房地产企业贷款和居民购房贷款成本，导致商业银行信贷资金链断裂，容易引发金融危机。因此我们必须调节好货币阀门，通过货币中性微紧逐步挤出房地产市场积压的过量投机流动性，避免休克疗法，以时间置换空间，规避房地产价格大幅波动及其引发的危机。

　　以北京为代表的楼市已经出现这种发展趋势：二手房成交的比重从09年左右就成为市场的主体，2017年更是超过80%。

　　房贷利率破“五”，表面上看好像不太起眼，但其实不然！

　　这里暴哥要解释一下，为什么要用一个相对利率的概念（即房贷实际利率/中长期贷款利率）。

　　文章指出：近年来国有建设用地供应不断下降，未来地方政府通过出让土地维持财政支出难以持续，因此土地财政转型的基本方向即是房地产税收财政。应将房地产税改革纳入财税体制改革的整体框架，持续降低房地产商品税和所得税的税收水平，不断提高房地产财产税的税收水平，切实清理房地产流转环节的税费，尽快取消有关不合理的税种，逐步构建完善的现代房地产税制，渐进普遍开征房地产税。

　　其实还要防止，像香港楼市发生的，开发商囤地、缓慢开发的情况，人为导致政策效力削减。

　　暴哥一直对中国经济和我们中国的人的智慧充满信心，希望大家和暴哥一样，给政府，给我们自己更多的时间和宽容。一切都会好起来的！

　　当前，房地产市场已经呈现出高房价、高库存、高杠杆的特征，房地产泡沫风险远远大于之前的几轮调控，如果因为政策惯性继续采用刺激房地产市场以对冲经济下行，势必加剧房地产泡沫风险和房地产金融风险，加深房地产部门对实体经济的资金挤出效应。因此，未来应摒弃以房地产对冲经济下行的宏观经济政策惯性思维，提高对经济下行的容忍度，同时通过进一步规范和推进PPP加码基建，通过鼓励引导民间投资促进制造业投资回暖，通过提高居民收入和助力消费升级释放居民消费潜力，从而对冲房地产调控对经济增长的影响。

　　文中指出：应采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理增加一线城市和部分热点二线城市的土地供应面积，特别是各地要根据地方房地产市场库存的调整情况，制订动态的供地计划和方案。

　　2、应在宏观上管住货币，保持稳健中性的货币政策，加强房地产金融宏观审慎管理

　　德国的楼价能够享誉世界的平稳，和其成熟完整的住房法律体系密闭可分。具体暴哥不在这里展开，就说一点，在德国如果想要炒房，进行相关的投机行为其成本和法律代价是十分高昂的，也正因为这样德国才没有多少人炒房。

　　后续来说，由于处于美联储的加息周期叠加国内去杠杆周期，因此在各市场利率的带动下，如果不调整基准利率，在经营压力的倒逼作用下，商业银行可能会自主进一步提高和房贷有关的利率，那么这个比值有望持续攀升！（PS：这还不算局部热点城市开始一个月左右的房贷利率按照基准利率1.1倍，1.2倍执行的情况）

　　尾评

　　因为这意味着，就整体而言，房贷实际利率和基准利率（中长期贷款利率）的比值将超过2012年最高峰！这是十年来未曾出现过的情况！（此前，房贷相对于基准利率长期处于打折状态）

    文章来源：微信公众号暴财经

　　而房价，可以预见，只会是处于下跌区间！

　　而实际房贷利率破五，相对基准利率的比值也将突破100%，这在近十年来尚属首次！

　　四、开征房地产税

　　究竟长效调控机制是个什么样？尽管市场上揣测声音不断，但官方似乎从来没有给出过详尽的说明。

　　1、应摒弃房地产对冲经济下行的惯性，适度继续执行限购限贷等政策，有效增加土地供应。

　　长效机制现雏形

　　3、应尽快将房地产税改革纳入财税改革框架，建立完善的住房法律体系，多措并举发展住房租赁市场

　　三、货币政策，以时间换空间

　　文中指出：

　　而就房地产拉动经济增长的效果来看，其实际作用也越来越弱。

　　五、维护租户和购房者利益，遏制地产商和房东的不法行为。

　　暴哥以为，确实之前的土地财政是难以为继的，未来各级政府必须得扩大财源。且如今随着人口增速下滑，居民的住房拥有率在80%以上，后续来说，房地产市场将从新增市场过渡到存量市场。

　　暴哥以为，支撑全民看多房价的最重要因素可能就是所谓房地产行业对冲经济下行风险得作用。大家都觉得只要经济下滑，政府似乎是一定会拿房地产来托底。暴哥此前说过，和政策转向相比，各界对于政策转向之后的一致性预期才是最终引起楼价上涨的最重要原因。

　　据中国经济网北京6月28日讯，易居房地产研究院近日发布《房贷利率与楼市研究报告》。中国经济网记者通过报告获悉，房贷利率在今年5月达到4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率最低时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%。未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧。同时，个人房贷利率还将持续攀升，11月可能达到5.1%左右。

　　暴哥以为，除了因地制宜的增加土地供应，在招投标环节上，控制地价过快上涨，从而扭转人们对于市场预期的变化以外。

　　2006年梁云芳教授在经过长期的实证调查后发现，人的预期是推动房价上涨的最重要动力，在中国，无需任何调控，人们预期房价上涨1%，最终房价就会上涨0.8%。

　　一、摒弃房地产对冲经济下行的惯性

　　房贷利率即将破5！

　　而且，这一次我们要看到，在我们的货币政策空间，某种程度上被美联储的加息周期所影响，政策“松“的空间和余地并不大。

　　文中指出：借鉴德国经验，建立比较完善的住房法律体系，构建以居住为导向的住房制度。首先，要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商囤地、囤房等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制，对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。再次，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。

来源，中泰宏观（十分感谢）