硬件改善：为了使得商业项目更加人性化，可以对客流动线进行更好的设计，使其更加顺畅，比如可以在广场中心增加能遮挡阳光和风雨的蓬顶结构，还可在购物中心的各主要位置增加时尚且实用的导视系统，使得客户体验更好，进而带来更高的客单价。

　　空间设计：为了更好地营造购物氛围，可以考虑在空间设计方面做文章，比如可以适当地增加暖色调灯光，这样更有利于聚焦人气和举办各种项目推广活动。

　　另一方面，翻新改造所带来的新增可租赁面积、可销售面积应及时更新资产台账。

　　除了要注意商业项目的翻新改造业务本身的关键点之外，还需要重点关注每一次的翻新改造为项目带来的新增租赁面积、新增可销售面积以及租赁资源的调整信息。这一点对于众多商管公司而言都是一个管理难点，主要存在以下一些问题：

　　资产台账没有及时刷新：拿深圳某标杆地产公司而言，其旗下的几个商业项目多年来已经经历了多次翻新改造，但是资产台账没有过程版本的管理，在过去的三年中，项目每次翻新改造对商业项目带来的商业面积变化根本无从考究，也导致管理团队无法针对商场经营效益进行精准衡量。

　　集团与项目口径不一致：几年翻新改造下来，商业面积增加了好几千平米，但是集团在下达租金预算目标和统计商场经营效益时，计算基础都是基于几年前的建筑面积、计租面积信息，出现大量租金收入白白流失的情况，让集团商管领导痛心不已。

　　所以，需要定期建立集团统一的资产管理台账，并且根据经营情况动态、定期刷新资产台账信息，确保集团项目统计口径的一致，确保资产信息的完备性，从而提高预算管理水平，保证商场经营效果稳步提升。

　　3、通过物业管理使得项目增值

　　对于商业项目而言，客流量巨大、服务要求高、管理点分散、营业时间性强，所以日常的物业管理难度比住宅物业要高很多。日常商业项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气正常供应、公用面积保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理和意外事故处理等。对于真正想长期经营好商业项目的地产企业而言，由于各项商业设施的使用频次特别高，需要特别注意有计划地维护保养。

　　一是编制合理的修缮计划。为了确保商业建筑、商业设施的完好，需结合往年的维修保养记录，编制合理的修缮计划。可以对修缮计划按照大修、中修、小修三类来编制，这样会更加合理。比如大修针对主体损坏，中修是指不影响主体结构的局部维修，小修是指可以及时修复的小损小坏。

　　二是建立维修服务档案。为了更加合理地编制修缮计划，同时更好地分析物业管理过程中存在的共性问题，需要建立维修服务档案，找到运营管理提升的内容，同时也为将来的维修、翻新、扩建等提供重要参考信息。

　　三是大中修外包监督管理。商业项目的设备、设施如果需要发外包，需要结合相应的资质要求严格选择，在施工过程中，应由双方共同就技术、造价以及将来的影响进行全面考虑，同时需要派驻专人对整个施工质量进行全程监督，确保工程质量和进度。

　　通过这三个方面的措施，就可以确保商业设施的正常使用，避免出现大的维修事件，造成大额成本损失，同时确保商业资产可以获得评估价值的进一步提升。

　　二、资产管理过程可控的两大抓手：资产台账要清晰，运营风险要可控

　　1、资产台账要清晰

　　项目伊始，地产企业需要为每个项目建立资产台账，并且按照合理的归类进行详细登记。

　　首先，对集团所辖商业项目的资产类别需要进行统一梳理，需按照业态分类，对所有的资产归类进行标准的统一;其次，需要记录资产的原值以及资产的现值，以便于资产管理者直观了解资产的整体增值情况;再次，需要记录资产的多重属性，包括资产的产权面积、产权回购面积、内租面积、外租面积、闲置面积、可售面积等面积信息，还包括对应的收入信息;第四，需要详细统计不同年份之间的面积变化、收入增长、运营成本变化等信息。

　　过程中再根据实际情况适时刷新台账中的信息，比如可售资产部分，需结合过程中统计指标的刷新及时刷新数据。

　　在资产管理过程中，需要在五个关键时点对资产信息进行刷新，比如明确规划方案时、得出房屋测绘报告时、资产划拨时、定价/定租金政策时、开盘销售时，都需结合最新的面积和价格信息对资产总台账进行适时的刷新。

　　另外，还需在翻新改造、资产划拨、股权转让、持有转销售时动态刷新和回顾资产台账，这样才能得到清晰的可售资产台账。

　　2、运营风险要可控

　　对于商业地产项目而言，会关注建面租金单价、租金坪效、销售坪效等正常经营指标，以及空铺率、租售比等异常指标。但是，对于商业项目的过程经营而言，往往没有去关注这些指标的计算基础和计算规则，导致商业项目过程中出现大量的利润流失。比如，地产公司有建筑面积、套内面积、计租面积、可租赁面积等不同的面积指标，如果在统计商业资产信息的时候，往往会存在签约的商业资产的汇总信息与实际面积信息不符的情况。如果管理不善，很有可能导致大量利润外流。主要存在以下情况：

　　一是使用合理的指标来监控运营风险。在解决了指标统计口径的一致性问题之后，还需要解决用合理的指标来监控运营风险的问题，否则，一旦选择不善，相当于一线的管理后门一直是开启的，无法起到真正监控运营风险的作用，比如空铺率与出租率。现在较多的商业地产公司均采用“空铺率”来监控目前商业资产的整体出租情况，这是比较有代表性的异常指标之一，但是根据我们的实践看来，这里提及的空铺率只是一个时点值，而不是期间值，不能真实反映铺位空置的情况。

　　二是使用不同的面积指标统计资产。很多地产公司在对外披露信息的时候统一使用的是建筑面积，比如整体商业面积、商场建面租金单价等。但是在统计商户的合同信息时，一般都是按照计租面积来统计，而这个时候有的是按照建面，有的是按照套内，有的是按照约定的面积来交租，这就会带来统计口径的不一样。为了规范管理，我们可以考虑统一都按照建面来议租金单价，比如万达就是按照这种方式来签署合同，规避了口径不一致造成统计困难进而影响租金收益的问题。

　　所以，对于过程的资产管理而言，除了商业日常运营管理之外，还需厘清指标计算基础，并且选择合理的过程管控指标，才能真正起到规避经营风险的作用。