复旦大学房地产研究中心副主任 华伟

    反思和正确评价2004年中央宏观调控对房地产市场的影响和潜在作用是非常重要的，这有助于我们发现前期宏观调控措施在哪些环节存在功效缺失，有助于我们推断国家的政策意向，并考虑除了土地、信贷控制和利率杠杆，政府调控和规范房地产市场还有没有其它经济手段可供选择。事实上，由于房地产企业或多或少掌握一定量的土地储备资源，2004年暂停、控制土地供应量的措施要在两三年后才会影响房地产开发规模，而控制土地供给在短期内对房价预期则产生抬升作用；控制银行贷款规模和提高贷款的前置条件，房地产企业一般以暂停新项目、放缓在建项目应对，这导致一定时期内上市数量的增速放缓或停滞，而此举对由各类动机决定的房地产市场需求的制约作用还弱于对供给的影响，以致现存需求依然强劲；升息可谓本轮宏观调控的聚焦点，但0.27个百分点对提升房地产供给与需求的融资成本的影响毕竟有限，且对投资、投机性需求的作用方向在理论上没有形成共识，在实践中反而产生了逆向效应。

    我国当前的房地产市场，其发展状况与国民经济是基本适应的，商品房供给和需求是基本平衡的态势，供给结构与消费需求结构也是基本协调的，从其主流看，总体上呈健康正常发展的，不存在全面过热的问题，那种把房地产业斥之为“泡沫经济”，甚至到了“崩溃边缘”的说法，是有失偏颇的。

    用“彩虹依旧”来形容今年的上海楼市恰如其分，但再加息后，上海楼市还会继续“热”吗？

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    有鉴于此，我们要把稳定房价的具体目标定位在“保持房价稳中有升，小幅缓升”，决不是要将房价打压下去。怎样才能使房价涨速放缓呢？依照上述原理，只有从“扩大有效供给，疏解过度需求，降低生产费用，压缩利润空间”着手。对此，我认为，政府、企业、协会、媒体、学者都负有义务，联手多做实事。

    再加息后“彩虹依旧”吗？

    近年来，对房地产市场形势的不同看法屡屡出现，特别是在加强宏观调控的过程中，分歧相当明显。笔者认为确立科学的分析方法，理清市场形势，完善调控政策，是促进房地产市场平稳发展的关键因素。