2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了“71号令”即《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，对采用协议方式出让经营性土地使用权的从严查处。

    “地产泡沫说”有失偏颇

    从土地供应方面，由于前期查处违规用地，上海土地供应出现了“断炊”现象。但从开禁以后，上海推出的公开拍卖20多幅土地几乎全部都在外环线外，用地性质几乎全部都是综合用地。土地是房地产市场的“原料”，综合用地的开发方向不确定性，使得2005、2006年的上海商铺市场又多了一些悬念。

    面对目前的房市，有人怀疑宏观调控对房地产市场及其供求的调节

    投资多元化 市场稳定性增强

    中国商业网点建设管理委员会高级专家 姜新国

    “71号令”的实行标志着土地的出让方式从双轨制统一到招挂牌制的转型，规范了政府行为和土地的供给制度，使土地的出让更加透明化、规范化、市场化。使开发所需的资产陡然提升，对于主要依靠项目贷款和期房销售来维持项目运作的房地产商而言是一个严峻的考验。另外，8月31日的大限，加速了拥有地块无力开发的房地产商抛出地块，使整个房地产行业资源重新洗牌。新规的组合出台，给房地产开发“以小搏大”的模式划上了句号，加剧了房地产业的整合，一些实力较弱的房地产商将退出房地产行业。

    房价上涨过快总体都偏高

    从投资方向来看：上海商铺市场投资多元化的态势仍在继续，市场上传闻洛克菲勒进入外滩已经得到证实，其他消息又开始流传，如大摩和金地合作、大摩和复地合作、香港基金介入“海上海”等。从投资的稳定性来看，投资上海商铺的资本的稳定性进一步强化。2002年在行机构对一个完整商业楼盘的调查结果反映：有73%的投资者是长期者，近期上海商报刊登了一份市场分析称：上海商铺市场上的投资者有87%，由此可见，由于商铺供应量减少，上海商铺市场惜售心理渐渐加重，导致市场投机资金减少而市场稳定性加强。

    辩证地看待房价上涨

    从2004年上海的商铺市场来看，主要表现为房价走高，租价分化、有商业价值的商业用地供应不足。从2002年上海首届商铺展至今，在售商铺价格逐年走高，以上海某西南商圈里的商铺为例，最初定价为每平方米1——1.2万元，现在该商圈里的商铺价格已经涨到每平方米2.5万元。这种房价的变化主要集中在城市外围的社区域里，市中心主要商业街市的铺价变化不大。从商铺租价来看：上海市的商铺已开始出现分化迹象，根据上海商业网点办和在行咨询机构公布的“上海商业街租金行情反映：同样规模社区的租价相差十倍以上，上海市级商业街市的南京东路、淮海中路、南京西路、四川北路、徐家汇、豫园等重要商业街市的租赁价格也有各自的表现，如南京西路的商铺由于众多国际品牌联袂而至，出现了租价向上腾挪的态势，四川北路由于市政建设、业态调整等原因，目前租价处于低位，给市场以“逢低吸纳”的机会和想象。

    从房地产业发展与国民经济的适应度来看，进入21世纪以来的近四年中，我国国民经济保持9%左右的速度快速增长，房地产业也相应快速增长进入新的繁荣期。2004年一、二月份累计，全国固定资产投资曾猛增53%，房地产投资增速也高达50.2%，经加强宏观调控，1至10月随全国固定资产投资增速的调整，房地产投资也相应降为28.9%，比2003年全年降了0.8个百分点，同年初相比则下降了21个百分点。上海市房地产投资增速近两年来都低于全国平均水平，保持在20%左右。在现阶段由于房地产业是新兴产业，又是支柱产业和新经济增长点，且住宅市场需求处于上升时期，因而房地产投资略快于全社会固定资产投资增速，有其合理性。从全局来看，对于扩大内需，促进经济增长，提高居住水平和居住质量，改善人民生活，发挥了重大作用。

    稳定房价需对症下药

    导致上海房价在加息后仍然“逆水而行”的根本原因是国内经济发展形势仍然乐观，城市化进程不断推进，有购买力支撑的消费需求不断释放能量。另外海外热钱大量涌入上海楼市也是导致近期上海房价高涨的一个独特原因。与内部需求主要购买中低端房不同，这些国际游资主要投资方向是高档、高价房产。

    上海财经大学房地产经济研究中心主任 印坤华

    要稳定房价，决不是要将房价打压下去，使房地产真正回到“冬天”，既不利于已经拥有私有化房产的75%的业主，也不利于至今无房的人们。

    10月28日，央行突然公布了九年来的第一次加息决定。在房地产业造成了巨大的震动和人们对未来政策走向的种种猜测。但是房地产业普遍担心的央行持续升息局面并未出现，业内担心的预期持续加息导致已购房者的月供增加，使一些业主面临生活捉襟见肘的窘境也未出现。加息，也未改变投机投资买家心理预期，中高端市场供需仍然旺盛。