今年是上海商铺市场的健康发展年，租金稳中有升，对稳定铺价起着十分重要作用，投资商铺皆有不错的业绩。从政策来看，受到宏观调控、规范土地市场以及市建委和市房屋土地资源局联合发文限制分割式商场产权商铺上市措施的影响，本市商铺总量供应方面比预计有所萎缩，部分项目下马或停工，但是供应量增幅还是达1倍以上。

    自去年上海申博成功以来，房价的确上涨得比较快，引起了各方面的关注，这是可以理解的。就上海而论，过去房子卖不掉，归咎于房价太高，现在上海市民住宅私有化率已经达到75%，市区房子不够卖，一些新盘一推出就有人自发排队，但还是认为房价高。四年前就有人断言房价过高的中国楼市已经进入“冬天”，不久即将“崩盘”；二、三年前又有人提出上海楼市将出现“拐点”；今年又有人预言“今年四季度房价将下跌15%以上”。但楼市并不以这些人的意志为转移，仍然按照市场经济的规律在增长、在上升，不少原本打算买房但听信这类“预言”而持币观望的老百姓却吃了亏。

    从房地产市场的供求关系来看，经过10多年来的调整发展，商品房的供给和需求越来越趋向均衡。进入新世纪以后，随着住房分配货币化的推动，住房抵押贷款的金融支持，以及经济发展、收入增加、消费结构升级、二三级市场联动等，促使商品房市场需求快速增长，由此出现了供求两旺、消费与投资齐飞的繁荣局面。目前，住宅市场的均衡态，呈求略大于供的基本均衡，旺盛的市场需求推动房地产开发投资和供给增加，具有坚实的市场需求基础。从发展的态势看，加强宏观调控后，商品房市场的供求关系正在从求略大于供向供略大于求的基本均衡态转变。可见，目前的房地产市场供给和需求在总体上还是基本均衡的。

    商品房市场供给两旺

    商铺经济能否迎来又一春？

    在国家实施宏观调控、对土地资源与银行信贷采取双紧政策并进一步强化交易规制的背景下，2004年上海及全国各主要城市的房地产市场继续强势发展：交易规模较上年仍有较大幅度增长，销售价格的上升幅度大都在10%到20%之间，尤其是央行升息后房价不仅没有下降，部分城市还出现短时期的跃升现象。

    房产“预言”难撼市场规律

    房地产投资低于全国水平

    从商品房供给结构与消费需求结构的协调性来看，其现实状况可以从两方面考察：一是各类商品房的供求结构，目前住宅类房地产的供给量和需求量约占商品房总量的70%以上，商业、工业和其他类房地产所占比重不到30%，这个比例结构应当说基本是合理的。二是商品住房的结构，普通商品房的供应和销售约占60%，体现了中等收入者为主体的基本方面，但与中等及中低收入者约70%的状况来比，其比重还是低了一些，特别是适宜于中低收入者购买的中低价位商品房供应不足，这是不相协调的主要缺陷。主要原因是房价上涨过快，总体偏高，因此要结合有效调控市场来解决。

    华东师范大学东方房地产学院院长 张永岳

    楼市大局是好的，即使存在某些缺陷也是局部性、结构性、阶段性的问题，只要引起足够的重视也是不难改进的。

    稳定楼市决非打压房价

    对于房价高的判断也应该辨证地看待，上海房价之所以能高得上去，这说明上海城市发展得好，无论本地人、外地人还是境外人士都对上海的前景看好。上海在居住和非居住商品房中，档次高的多，质量也好，作为国内最大最有潜力的经济中心城市，平均房价跃居全国第一有其客观因素，但也是上海城市发展、城市地位的综合体现；另一方面，去年的房价指数升速比较块，虽然事出有因，情有可缘，但这还是提高了商务成本、制造成本和居住成本。

    总体来说人们预期加息会导致房地产业降温，但事实说明这种担忧是多余的。加息并没有影响购房热情和房价上涨的速度。不但沿海大城市的房地价格涨幅依旧，重庆、西安等中西部大城市房价也发大水。

    铺价走高 租价开始分化

    上海房市自1999年开始彻底摆脱了亚洲金融危机造成的阴影，重新走上蓬勃向上的运行轨道，这五年来，是上海楼市历史上发展迅速、最兴旺、最健康、最规范的黄金时期。诚然，市场经济的发展具有很大的自发性，前进过程中难免会出现这样那样的不足之处，按理想化的标准要求市场亦步亦趋，是不现实的苛求。楼市大局是好的，即使存在某些缺陷也是局部性、结构性、阶段性的问题，只要引起足够的重视也是不难改进的。

    因此，2004年大多数城市住宅价格在多种复杂因素的共同作用下仍在上升通道上大步迈进，而上海等城市住宅价格已持续4年大幅上涨。于是，关于房地产市场有无泡沫或泡沫多大的争议，恐怕还将不冷不热地延续一段时间。

    我们也认为，这几年上海房价上升速度确实快了一些。作为学者，我们与政府官员的思想一样，主观上都希望房价低一些，让更多老百姓买得起房。问题在于房价运行由客观规律在指挥，是多种因素综合作用的结果。研究房价首先要分清几个概念。一种是用同一时期不同质的商品房总销售额除以总销售量计算出平均房价，如统计数据称，去年上海商品房平均每平方米售价5118元，位列全国之首。但平均房价更多的是反映销售结构的变化，要它低下来，只要多在地价便宜的远郊造房，少造办公楼、商场、高档公寓、别墅，多建低档商品房，只要能卖掉，降低房价就可“立竿见影”；另一种房价是用同质商品房在不同时期的价格变化计算出房价指数来反映的，这才是上海真正的房价。

    从银行加息来看，似乎对商铺市场的影响不大，有价值的商铺收益率表现出色足以抵消加息影响。宏观调控政策的影响还将延续下去，帮助上海商铺市场挤出了部分泡沫，并对今后上海商铺良性发展产生作用。

    在全面分析、认真思考2004年宏观调控对房地产市场的成效与不足之后，国家和地方政府若能采取某些更有针对性和配套效能的措施，2005年我国房地产市场肯定不会再让人大跌眼镜，市场将在较健康的轨迹上前行一步，房地产业的发展与土地资源、城市环境、相关行业和最终消费的关系会更加协调。这同样也是政府、业界和大多数居民的期待。

    在双轨制并轨、加息、泡沫声中，中国房地产又度过了备受关注、牛气冲天的一年。2004年3月以来，国家宏观调控可谓硕果累累：国务院下发通知将钢铁、电解铝、水泥以及房地产开发的固定资产投资项目自有资本金比例由20%提高到35%，规范了房地产开发行业，提高了开发商的自有资本金和行业进入门槛，降低了行业风险和银行业的系统风险，为房地产业的进一步健康发展奠定了基础。

    对于上海楼市房价高的判断，我们应该理性辩证地看待。