除了大型商超之外，各类品牌酒店、百货商场也都如雨后春笋般在中国崛起，13亿的消费市场，让大家感受到了一场狂欢般的饕餮盛宴。

　　有人在关注产品生产，自然就有人关注渠道贩卖问题。于是，易初莲花、家乐福等大型购物超市开始入驻各大城市，从某种意义上来说，这些大型商超，为国人的商业地产打开了思路。这类大型商超除了主力超市的占地面积外，还有一大块商铺面积，他们租赁给了其他的配套店铺，如餐饮、零售等，一个大型商超，往往就是一个覆盖周边社区的商业综合体。通过这样的方式，大型商超实现了运营保障，并迅速在中国打开市场。就像麦当劳老板曾经说过的“你以为我是卖汉堡的，其实我是做房地产的”。

　　上世纪九十年代末，大量的外来人口涌进北上广深，当时正是市场经济发展的调控和跃进时期，各大城市需要大量的劳动力来促进发展。人口的骤增，导致对房产需求的急速膨胀。

　　2，同质化竞品的情况。再好的地段，若是同类型的竞品太多，一定会影响项目的客流。一般来说，商业体的最佳辐射直径在方圆三公里范围内，该范围内的竞品越少，项目的影响力和客群就越稳定。

　　不管是电商也好，分销也罢，整个渠道的重要性已经越来越明显，而针对于那些不知名品牌的开发商，很多时候，除了使用渠道分销之外，已经没有更好的办法来对楼盘进行销售。

　　开发商在享受房产人口刚需红利的同时，中介机构也开始大幅崛起，我爱我家、中原地产、21世纪等中介机构铺天盖地增设门店，而以易居、同策为代表的代理机构，更是一飞冲天，共同参与着这场地产的饕餮盛宴。

　　对于售后返租，我们很难评价其初衷的真伪。平心而论，售后返租极有诱惑力。开发商先将旗下的商业体售卖给小业主，获得资金回拢，然后与业主签订经管协议，统一运管，给予业主商业回报。业主既获得了商铺，又能有专业的运营机构统一招商运营，何乐而不为?遗憾的是，商业地产本身的属性是投资，既然是投资，也就必然会存在风险。售后返租的设想是极好的，尤其是在运营开始的头几年，多数运营商会给出固定投资回报率，可谓旱涝保收。可是租金回报来源于商铺的租赁和运营。开发商或许拥有极强的开发能力，但是在商业运营方面，却未必都是能手。

　　抛开土地所有权，只从房屋的自身价值来看，房屋实属消耗品，房屋使用的时间越长，其结构、装修的老化等价值逐年降低，从这点分析，房屋与汽车并无不同。真正让地产价值提升的是土地升值。在美国、欧洲等地区，土地买卖是合法化的，一旦购买了房屋，整块土地，从地下到领空1000米都是个人所有。在中国，却是另外一种情况，因为土地归国家所有，只拥有使用权，因此绝大多数的国人其实都只是租客。

　　那么，我们要问一句：为什么地产商只能卖房子?为什么品牌商不能卖房子呢?再衍生多问一句：如果你要打造商业体，你是该找万科合作，还是会去找环球影城?

　　在国外，商业地产更多是零售地产的概念。商业地产的价值往往超过住宅。然而在中国：相反。这个道理是因为中国土地所有权的关系，导致国人异常重视土地使用年限，除此之外，商业用地的水、电、网、物业费用也是全面超过住宅。

　　一、实体商业的窘境

　　而随着房地产市场火热以及互联网时代的崛起，电商也开始孕育而生，加入到渠道争夺战之中。

　　然而，我国地产与国外毕竟有所不同，其最核心的不同是土地所有权。众所周知，我国土地所有权是归国家所有，在购买房屋之后，房屋的产权归个人所有，而土地只能获得使用权。一般来说，居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年。

　　摩西(笔名)资深媒体人，前《魅力中国互联网+》杂志副主编，从事媒体行业十一年;今日头条、天天快报、搜狐等多家媒体平台专栏作家，角度独特，写作风格犀利，擅长撰写行业观察类和专题类题材。

　　根据最新的地产政策，上海等城市已经开始逐步取缔多家分销的代理方式，分销渠道的规范化将越来越受到关注，而独家代理则需要代理商具有更强的实力和人员。一方面，开发商开始自己组建营销团队的趋势越来越明显。另一方面，通过吞并与整合，分销团队和公司开始逐步整合行动。案场与渠道，这两个环节的专业化和细分化会越来越明显，以往营销盘中置业顾问兼直销销售的情况，未来会逐渐变化，让案场的归案场，渠道的归渠道。

　　消费者是人，是个体。考虑到差异化的存在，未来商业地产必定是二次市场细分的战场。“有些时候毒药用好了就是解药，有些时候解药吃错了就是毒药”在目前略显复杂的大环境下，商业地产这一被寄予厚望的行业究竟是毒药还是解药，还是要看从业者们的智慧了。(文/摩西)

　　隐忧：增长过快引发忧虑

　　三、售后返租，统一运营

　　此外，伴随着互联网+新行业的强势崛起，一向稳如泰山的地产，尤其是商业地产行业面临不小的冲击。

　　4、紧靠迪士尼附近唯一的商业体，绣云里弄起了海派建筑文化，搞来了最美客栈老板娘。

　　在改革开放前，中国是没有商业地产一说的。当时，采用的是国有经济，大部分经济体都是国家所有，国家根据计划统一安排生产，统一安排渠道销售。国家卖给你什么产品，你就只能选择什么产品。那是一个求大于供的时代，因此80、90年代的时候，商铺里的售货员大多都是一副爱买不买的样子。

　　国家还赋予住宅所能获得更多利益，如：教学、医疗、户口等一系列的导向，让我们不得不考虑住宅所带来的附加利益。可以说，这诸多背后隐藏的利益叠加，才是房产如此迅猛增长的真正推手之一。

　　地产集消费和投资双重属性于一身已经很多年了。“房子是用来住的，不是用来炒的!”这句话代表着地产的这两个属性将会剥离，而剥离的具体形式，则是让住宅回归消费居住，让商业地产的投资属性更纯粹。作为中国主要投资渠道之一，商业地产具有非常巨大的作用和潜能，当商与住的逻辑和关系分得更清楚之后，其本身的产品投资潜力也会逐渐凸显出来。

　　2、深圳，去年推出了全国首家医疗主题的商场，小毛小病到医院看病麻烦?来商场吧，环境好，配套好，不用和那么多病人挤一起;

　　也是为此，O2O、体验式营销等诸多口号在这几年层出不穷，线上线下的结合看起来是王道，但真正做好的，又能有几家?反观那些卓见成效的商业地产，却往往是其他领域的品牌商，于是跨界的呼喊声，一浪高过一浪，可依旧是死多活少。

　　三、定位的可行性

　　二、跨界商业地产与IP化

　　三、中介代理、分销、电商的崛起

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　　其实，实体商业的窘境，是一个必然，与我国的经济发展路径息息相关，如今，不过是一个转型期，有转型期就会有阵痛感。

　　在“刚需”决定一切的时代里，一切营销手段只是模板化的传输。

　　而随着项目开发越来越多，开发商们逐渐意识到酒香也怕巷子深，于是乎，地产分销异军突起。根据统计，在2015年，成都的整个地产销售中，几乎有70%以上都是通过分销完成的，营销的占比不足三成。如今的许多楼盘，如果离开了分销，根本不知道该如何进行销售。与营销相比，分销的方式要简单得多。只要制定好分销佣金比例，自然会有分销公司源源不断地带来客户。一家分销不够?那就两家，三家。

　　商业地产畅想曲

　　3，品牌业态是否与周边消费需求相吻合。品牌业态的定位，决定着商业体运营的发展，业态不是以一味超前新颖为基准，而是必须符合周边消费者的实际需求，最大程度化满足其消费和生活所需。一般来说，如果有知名的招商运营品牌商来运作，在这些环节上就会可控得多，对于小业主来说，其本身就是有力的保障。

　　与P2P相比，商业地产金融则要好得多，最起码，是有实实在在的产权证在手里的，地价也是连年上涨，风险系数无疑要小一些。不过风险小，不代表没有，售后返租在外省市饱受非议，本身就说明了任何投资都是有风险的。想要最大限度地降低风险，确保收益，必须从以下几个环节来看：

　　这里举例说明几家比较有意思的商业地产：

　　在中国，房屋是贬值的，增值的是土地，这是我国地产的本质，而这些一目了然的事情往往会被开发商们偷换了概念。

　　在那个时代，什么地产营销、地产策划，几乎都可以忽略不计，大家的方式基本都是以野蛮粗暴而著称。策划随便出几个方案，随便拉几支营销队伍，都能把项目迅速售罄，每个地产人走路都是趾高气扬，仿佛一伸手就能翻云覆雨，将时代的需求打造成了自身的光环。

　　地产销售的强暴时代

　　售后返租的概念一经落实执行，便引起巨大的震荡，至今依然在影响着整个中国商业地产。