就广州市场而言，住宅市场的成交是上升的，价格则有所调整；租赁和写字楼的成交情况也是平稳的，从供应量来看，未来供应量会比较多，但成交没有明显的下滑，写字楼的成交还有所增长。

一些运营者的做法就是把小业主的散租物业统一包装、在网上放租，这使原有的物业价值增长了，而且交易的过程也更方便了，我觉得这种服务还是有价值的。

从市场长远的发展角度观察，商改住和众创空间可以作为解决商业过剩的探索和尝试，这个方式我是支持的，政府也允许做一些尝试，但能不能马上解决问题，就要看能不能对症下药。

租赁市场还是很大的，现在不少小业主购买物业重点并不是用来放租收取租金，而是作为一种投资和保值甚至是增值资产。

总的来说，商业项目资产证券化的方向是对的，大家都往这个方向走，我们也很期待这个市场的成熟，但是也确实不容易。

观点地产新媒体：可能接下来并不会有之前那么多的境外物业收购？险资海外并购是否会因为您刚才提及的外汇监管政策而有所减少？

观点地产新媒体：第一太平戴维斯数据显示，广州接下来商场的供应量有200万平方米，商业的供应量是非常大的，您认为商改住和众创空间这两种方式能否解决商业过剩的问题？

要注意的是，商改住不仅仅是供求问题，还要注意到相关的教育和交通设施等居住配套的配备。

时隔一年，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄与观点地产新媒体再次因博鳌房地产论坛而相聚交流，不过这次他说起的是广州房地产市场的那些事儿。

编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

当然对于一些有经营商业的优势的企业可能是很好的机会，市场整体没有钱赚不代表所有人都没有钱赚。竞争就是汰弱留强的过程，并购当然是其中一种方法，今年一些开发商也有不少的并购案。

林木雄：国内长租公寓市场刚刚起步，参考其他地方，这种服务式公寓有很多，就是提供服务，但运营并拥有物业的运营商是很少的。

针对广州未来写字楼供应量多达260万平方米的情况，林木雄认为商改住和众创空间可以作为解决商业过剩问题的一种探索和尝试方式，效果则要因地而异来分析，一线城市比二三四线城市要奏效一些。

观点地产新媒体：很多电商、物流等公司在琶洲板块打造企业总部，这是否也会相应地减少写字楼市场的租售？

观点地产新媒体：您认为广州这种平稳的成交情况会持续多久？

观点地产新媒体：商业地产进入淘汰阶段，是不是房企并购整合的好时机？

国外服务式公寓需要支付很大的服务费，涵括了清洁、安保和水电等，但在国内，除了服务式公寓，租客还可以选择价钱相对便宜的小业主物业。因而，什么时候国内观念能转变，这是关键的一点。

二三四线城市住宅市场面临过剩问题，把商业、写字楼改造成住宅就不可能奏效了。

这就解释了为什么没有太多外资进入中国的原因，但是外资对于国内房地产的关注是一直都没有减少。

林木雄：下半年可能还会保持一段时间，住宅的成交情况相对会好一些，但是商业和写字楼在价格方面会平一些，这源于广州还处于经济转型期，传统企业增长和扩张的能力下降，现在写字楼购买和租赁主力是一些新经济公司，包括信息物联网、金融、高端服务等。

租金回报率低的情况下，怎么样能把租赁做成一门可涉足的生意，这是关键。

观点地产新媒体：近两年国内房企或者投资者在国外大量收购物业、酒店和写字楼，是不是外资在国内进行收购和投资相对少了很多？资金外流是因为大部分外资对中国的物业市场不看好吗？

公寓租赁长远来看是一直存在的，并不是所有人都买房子。现在出现的变化是在满足居住需求以外，究竟还能提供什么样的服务？

在各种原因影响以及国内经济增长下滑背景下，本地的、国内的市场都在调整。外资并不会激进地在国内拓展商业市场，因而现在国内商业地产市场在慢慢成熟，成熟的阶段就是淘汰，淘汰之后就会成熟。

这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。