林木雄：前两年，因为住宅限购，所以房企就转向商业开发。因为不少开发商都是先涉及住宅开发然后再做写字楼和商场开发，慢慢从一个开发商变成一个业主，很多房企都是走这样的发展路线。在这个过程中，房企都在试水销售与自持运营租赁的优势，并且权衡两者间的比例。

资产证券化到成熟阶段还有很长的时间和道路要走，还有很多待解决的问题，比如法律规范、税收等，首先要解决的是税收问题。中国很多事情都很简单，但是税收就不简单了

他分析预测，广州还处于经济转型期，传统企业增长和扩张能力下降，现在写字楼购买和租赁主力是一些新经济公司，未来这些新经济企业对写字楼的需求会慢慢增加，但在短时间内是没有办法做到的。因而，广州下半年可能还会保持平稳的成交趋势一段时间，并且住宅的成交情况会相对好一些，但是商业和写字楼在价格方面会平一些。

观点地产新媒体：您认为长租公寓、青年公寓会不会像前两年的电商、O2O概念等一样，热浪过后就不见影踪了？

长租公寓、青年公寓在国内还不很普遍，但在国外，不管是机构还是人们的接受程度都很普遍，说明国内没有把一些资源利用起来。

一线城市住宅市场还是有很旺盛的需求，短期内城市偏远地区的商业、写字楼面临去化难的问题，把这些商业和写字楼改造成住宅、可售的公寓或者租赁公寓，解决偏远地带供应过量的问题，这也许是一个方法。

此外，前两年人们认为人民币要贬值，因而都往境外投资，但现在发现外汇外流了，政策反而有点变了。

林木雄：资产证券化对于一个成熟市场来说是必经的过程，包括按揭、ABS，慢慢会越来越多，但是我感觉前两年比现在还多。

以下为观点地产新媒体对第一太平戴维斯华南区董事长林木雄先生的采访实录：

林木雄：整体上价量在增长，但相对于北京、上海和深圳一线城市，广州的成交和价格还算得上平稳。

现在这个尝试的过程已经过了高峰期，再加上电商的原因，以前影响商业租金的是地段，现在已经没有那么重要了，大家关注的可能是网上的流量。

观点地产新媒体：很多商业地产开发商都有一些资产证券化的举措，您怎看这种做法？国内没有开通REITs的情况下，这种方式是不是可以成为商业地产开发商资本运作的一个途径？

观点地产新媒体：您觉得现在广州或者全国市场，商业地产热度是不是下降了？

林木雄：房地产行业存在了几百年，有它本身的价值。不管是电商、智能科技还是物业管理，都是对这一行业原有价值的挖掘。

但他也强调，商业地产进入淘汰阶段并不意味着是房企并购整合的好时机，一些房企试水商业地产开发之后觉得盈利能力只是一般的话，或许还是会集中做原有资源强的领域，或者调整商住比例。

林木雄：不一定，要看企业在经营商业这一块是否有很大的优势，一些房企试水商业地产开发之后觉得盈利能力只是一般的话，或许还是会集中做原有资源强的领域。

举个例子，在深圳腾讯当初就是这样的，腾讯会带来很多不同的企业，最简单的是附近会吸引一些初创公司，或者上下游公司，聚汇成大的生态，因此写字楼的总需求反而会有所增加。

观点地产新媒体：公寓方面，第一太平戴维斯数据显示公寓的出租率统计为70%，政策鼓励把部分住宅调整为租赁，对于公寓市场是否会造成冲击？

此外，在国家鼓励购租并举、长租公寓享受政策红利的当口，林木雄认为虽然过去几年一些发展商或者电商、O2O概念等昙花一现，但是公寓租赁从长远来看是一直都有市场的，并且这个租赁市场也具有一定的规模。

长租公寓的做法就是激活闲置资源，小业主更方便快捷地出租自己的物业，运营商可以收取部分服务费，租客可以获得更合理的租金，这是三赢的格局，因此，我觉得未来长租公寓还是可以持续下去的。

险资企业的资金池多，但是这些企业有资金分散投资的需要，一千亿的投资资金中用几十亿元进行海外投资也是合理的。

他指出：“要注意的是，‘商改住’不单单只是供求问题，还要注意到相关的教育和交通设施等居住配套的配备。”

林木雄：这要因地而异来分析，不同的城市要面对的问题是不一样的。

观点地产网 “广州上半年整体上量价在增长，但相对于北京、上海和深圳一线城市，广州的成交和价格还能算得上平衡，而就广州自身来看，应该说是平稳。”

林木雄：机构性投资者和国企背景的企业会往这个方向进军，但是进行境外房地产投资的话，我认为会稍微减少一些，相对来说，个人投资者或民企也许会有所增加。

商业方面，林木雄认为商业地产热度下降不仅是因为电商崛起影响，还在于商业地产的发展已经度过了试水阶段，慢慢转向成熟，而行业的成熟意味着淘汰出现。

商业地产难在什么地方？难在大家对它将来的价值判断差别可以很大，所以买卖商业是不容易的。未来并购机会也许会多一点，但值不值得投资还是要看自身的条件。

租赁方面，这要依据市场来分析，在流动人口比较多的上海、北京和深圳，一些机构已经在着手进入这一业务，但是这些人口导入型的城市住宅市场也很旺盛，房价也高，意味着这些城市一是房子难买，二是有很强的居住需求，三是租金的回报率很低。

林木雄：从目前情形来看，外资在国内的投资确实没有以前多了，主要有两个原因：一是当前国内经济正处于调整期，二是国内物业价格已经上升到一定的程度，未来的升值潜力也许还有，但是肯定没有以前好。

资产证券化也与整个市场的发展有关，如果资产打包证券化的估值还没有拆散卖给小业主的收益高的话，那么资产证券化就没有必要了。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

观点地产新媒体：您怎么看待2016年上半年广州房地产市场？

观点地产新媒体：很多运营商在做长租公寓，包括房地产开发商也在尝试，但是感觉更多只是停留在概念，没有落到实处，您认为长租公寓最后会是怎样的？

从整个经济调整的角度来看，未来新经济企业对写字楼的需求会慢慢增加，但在短时间内是没有办法做到的，特别是今年还有一个外来的经济气候，不能想得太乐观，在商业方面就更是如此了。

需要明确的是，长租公寓运营者希望赚取的是哪部分钱？对于经营长租公寓的开发商来说，服务费只是少部分，如何使物业升值才是最重要的。如果是只希望赚取服务费，一些小业主联合在一起就可以提供服务。

服务式公寓的服务费并没有我们想象的低，想要享受5星级的服务就要给5星级的费用，所以差异就在于提供的服务级别。但从物业行业我们很清楚地知道，服务价值还没有得到应有的重视。

林木雄：琶洲的电商总部是政府的规划。政府之所以这样做，是希望能把琶洲地区打造成电商集聚区域，形成产业规模效应带动这一片区的发展。

林木雄：按照相关规定，公寓分为可售和自持两大块，在一些包括可售公寓的项目中，前期的销售已经在做了，而将商铺改造成公寓进行销售，有些地方的项目也已经在做了。