第一轮紧缩调控始于2010年。2010年4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“新国八条”。随后，全国46个大中城市在2010-2011年间实行了严厉的房地产限购政策。在这一轮紧缩调控下，房地产市场得到了短暂的稳定。

在房地产市场需求增长的情况下，2016年全国土地供应量持续下降，尤其是一线城市土地供给大幅下降，导致楼面均价和溢价率大幅攀升，土地价格在房价中的占比提高，进一步抬高了房价和房价上涨预期。中国土地市场由地方政府控制，而地方政府对土地财政过度依赖。面对城市住房需求增长，城市土地供应不足，尤其是核心城市土地供应滞后于住房需求增长速度，甚至减少土地供应。2016年全国300个城市各类土地供应量比2015年下降11.0%，各类土地成交量下降5.7%，而各类土地成交出让金同比增长30.3%，达到2.9万亿元，充分说明土地市场供需紧张。就住宅而言，2016年全国300个城市住宅用地供应面积为7.99亿平方米，比2015年下降13.1%，仅为2011年的一半，创近五年来的新低。由于总体土地供应不足，加上三四线城市去库存的结构性问题，土地交易量为6.43亿平米，比2015年下降6.8%。尤其是一线城市住宅用地成交量同比大幅下降。2016年一线城市住宅土地成交1464万平方米，同比下降50.9%；二线城市住宅用地累计成交3.1亿平方米，同比也仅小幅增长0.3%；三四线城市住宅土地成交3.3亿平方米，同比下降13.3%。

第二，本轮调控更加重视采取增加土地供应的组合举措，从根本上稳定市场预期，抑制房价非理性上涨。2017年一季度，一二线城市大幅增加城市住宅用地供应，特别是一线城市土地供应为508万平方米，同比增长98.0%。其中，北京148万平方米，同比增长2倍；上海177万平方米，同比增长超过80%。三四线城市由于库存压力仍较大，土地供应平稳，一季度土地供应量为9134万平方米，同比下降1.9%，是自2010年以来季度最低水平。由于热点城市土地供应增加，各线城市住宅用地成交量均有所增长。2017年一季度，全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米，同比增长13.0%，其中二线城市同比增长达到19.0%。一季度郑州、徐州、武汉住宅用地成交面积超过750万平方米，西安、重庆等城市成交超400万平方米，惠州、镇江、阜阳成交面积也已超去年全年成交量的50%，说明今年主要城市土地成交量较大。

（作者为中国人民大学副校长，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长，长江学者特聘教授）

第一，要在土地和财税等基础性问题上破题，短期内要协调土地供应增长速度和城市人口增长的关系，维持房地产市场供求基本平衡。当前城市土地供应严重滞后于城市人口的根源，在于地方政府对土地市场的垄断和对土地财政的依赖。土地成本构成房价的主要部分，是房价上涨的根本推动力。因此，在短期内，要增加一二线城市土地供应和投资力度。一二线城市房地产政策的定位，是为供给侧结构性改革和实现动力转换提供宝贵的“窗口期”。通过增加一二线城市土地供应，能够加快房地产销售向投资的转化，提升房地产投资总体增速，避免固定资产投资下调过于剧烈而陷入紧缩链条，同时能够合理引导房价预期，抑制一线城市房价过快上涨，防止形成新的资产泡沫。