1、业态对建筑的要求——满足商品展示和进存库调一体化的要求。我们处在商品过剩时期，从商品过剩时期的消费行为特点来看，人们因为商品购买容易，反而不急于采购商品，使得大量商品储存在商店中；不像在商品短缺时期，大量商品储存在家中。目前，家庭无或少备货的情况在冰箱变小的情形中得到印证。所以商品销售和售后配送都要快，未来商业对建筑提出“移动销售”“可变化空间”的要求；即可以达到“提高销售效率”，提高商业物业有效利用的目的。

2、业态对信息化的要求，如“电子货架”思维的引进，以进步的商品信息系统精确统计消费需求，减少商品过期和物损，也有利于资金周期。

3、心理学参与更深：利用统计数据，强化对消费心理、消费趋势分析及干预，包括全新的消费心理分析（包括电商），以及心理美学、环境行为和实用心理学等学科的运用。

4、业态对（内外）环境要求——主题化和情景化的要求。

5、明天的商业地产展望

“工业4.0”理念，旨在通过充分利用嵌入式控制系统，实现创新交互式生产技术的联网，相互通信，即信息物流融合系统，将制造业向智能化转型，这同样也是商业地产发展的方向。

① 物联商业是商业地产4.0的重要依据，其核心是依据消费需求，业态发展和物流提速的变化，变固定的商业建筑为可移动商业销售机器；而情景化是满足时间消费和商业地产旅游化——扩大商圈的要求；而商业建筑生态和环保不仅仅是为了节能减排，更多的是契合普世理念和控制商业地产运营成本，从而提高效益；信息化则是商业地产升级的重点，把工业时代的销售机器变成智能商业载体。商业企业欲在未来长期保持竞争优势，有三项重要工作：1）提高商业灵活性——极快实现销售；2）扩大商圈——占有更大市场、提高销售率、实现低本高效；3）缩短商品库存时间，并通过增加商品种类和扩大服务，满足个性化的销售需求。为实现高度灵活的规模化商业销售，对上下游链条环节进行渗透，在日益复杂的商业价值创造中进行高效资源优化，使需求、生产、流通形成更加紧密的连接。

② 商业建筑4.0——可以移动和固定商业物业

“马戏团”——可移动的商业销售平台，其理念来自于演艺促销，通过活动策划，引起快速客流集聚，实现时间内的有效销售，由于是移动商业载体，如马戏团一样在各个社区、重要集市进行商品销售和服务，并给人们送去了欢乐，故暂名为“马戏团”。

“消费港”——固定的大型商业建筑，理念来自于水手到达港口，上岸寻找欢乐和购物的情形；在人们未来的生存环境中充满海量信息，与其单调刷屏，不如去商场看个真实的情形而提出的商业地产方案。

现场有良好的商品展示功能，满足人们一站式购物的需求，配套有强度的快递配送和服务体系，而情景化的商业场景使得人们近悦远来，流连忘返。

③ 智慧商业建筑（信息技术在商业地产中运用）

·数字虚拟化可以模拟出高精尖商用设备研发所需要的商业环境。用于数字化及虚拟空间，从而实现业态的全天候。

·通过采用商业物业集成自动化与智能化，能够显著提高商业物业使用效率和节能降耗。

·创新软件与高性能硬件、虚拟网络与现实商业环境交错，这种以信息技术为基础，整合软硬件的系统又称嵌入式商业系统。该系统的应用，使得生产与商业、物流之间纵向一体化程度加深；另一方面，在从预订到交货的横向一体化中，各个环节也被紧密地联系起来了。

6、信息开发、利用

图2说明：信息资源的深度、循环利用，虚拟商业生态形成，商业信息朝综合、多角发掘的方向发展。

了目前商业关注的O2O、B2C、物联网、微信营销、跨境商品交易、海淘中转站之外，今后商业建筑信息管理方面还会集成为智慧商业平台——结合跨境电商、跨境购物，以全新的智慧时代开启“跨境购物、实体商城、网上商城、020、二维码、视频购物、微信圈以及商场大数据、云计算”的商业模式。可为客商提供包括市场运营、商品营销、消费服务、金融服务、外贸服务、品牌推广、人才培训、智能化仓储物流等服务。

7、其他变化

4.0商业地产（专题阅读）还可能会有如下进步或者变化：

智慧商用设备

虚拟家庭收藏室——为家庭建立虚拟的收藏室，平日可以选购优惠的商品，随后储存到虚拟收藏室，待有需要时马上进行配送。

电子商品柜——有开柜语音介绍，实时交易，实时结算等功能。加快商品交易速度，具有大数据、智能化配货、储存和展示等特色。

智能购物篮——购物篮带有扫描系统，在将货品放入篮中后，自动为顾客统计所购货品价格，并显示货品信息，加快结账速度。

仿真机器人接待员——用预编程的脚本，可以实现做手势、眨眼、嘴唇开合、做出面部表情以及其他在说话时会有的肢体动作，还可以依据用户提出其购物需求与偏好，利用云平台上的大量知识和信息资源，包括购物中心（专题阅读）内各家商铺的商品和服务信息，为用户提供有针对性的购物咨询及引导服务。

商场街景/商场布置导向——在网上商场内部打造街景显示系统，让顾客在家中就能直观的看到商场内部的布置，方便找到自己需要购物的区域，同时通过收集顾客查找的热门区域，布置商业业态，大大提升商场的业态合理性。

可穿戴设备——顾客佩戴商场提供的可穿戴设备，实施查询需要商品的位置，货物的价格，同时设备可为商场收集顾客的需求数据。

商品3D打印中心——提供个性商品的DIY 服务。

快速支付和消费金融

快速结算（包括移动支付）——通过手机客户端，实现在线支付、声音支付、指纹支付。

消费金融——利用会员信息大数据即时办理消费金融以及保险。

个人及家庭消费积分银行——个人及家庭消费积分可通用，将所有消费积分纳入国际性的个人或家庭积分银行账户，使得会员可以享受“免费”消费和积分通用兑换。

物流和商品快递

限时送达箱：与快递公司信息共享，按照不同送货时间要求和送货费用实现商品限时送达。

无人机送货——使用最先进的无人机技术配送货品，安全高效，准时。

智慧商场管理

自动门禁系统

自动控制消防分区

偷盗自动报警

智能停车场——过车牌号的识别和进入，可以靶向停车，顾客凭借停车卡，可以在商场停车终端直接给车辆做定位，方便顾客找到车辆离开商场。

智能建筑

智能砖——是未来智慧商业建筑的基础材料，自带软件以及各个智慧砌块的管线连接，在智慧砖的叠砌铺装同时，完成了建筑管线铺设、连接。建筑按照经营需求变化体积、容量。

自动控制温度、含氧量、湿度以及控光、控声、变换背景。

环保和生态

自带发电机——利用风能、太阳能、身体动能等实现自身供电；为无外线建筑。

利用屋顶花园调节室温。

雨水利用等。

8、主题类型的商业地产——重视场景设计

乐园类：童话主题、迪斯尼主题、玩具主题、梦幻主题等

剧场类：偶像明星和故事情节主题、未来世界主题、电影主题等

生态类：运动主题、花卉主题、宠物主题

艺术和景观类：创意和艺术品主题、风貌主题、音乐主题、旅游景点主题等

展会类：赶集主题、淘宝主题、竞拍试用主题（演艺带动）

社区客厅类：社交和邂逅主题、邻里亲情主题、联谊主题、约会和沙龙主题

传统街区类：人文主题、名人主题、古迹主题、风貌主题

未来商业地产开发和物业运营过程中抑或有“导演”这个角色。

五、商业地产重新估值

由于商业地产4.0，商圈概念将消失或者弱化，情景化、粉丝、消费转化率影响商业地产的价值表现。

1、传统估值体系颠覆。传统的商业地产“商圈”和“位置”价值下降，交通特性中的物流特点加强，以满足物联业态的需求，物流成本影响商业物业价值；

2、情景化的转化率；是否可以转化成网上交易或者现场提袋率将影响商业地产价值表现；

3、网络访客和流量：线上交流、融合深度、互动频次、粉丝数量和网站的浏览量、点击率以及转化率、交易量也是未来考核商业地产价值的主要依据；

4、未来商业物业的估值按照线上线下合并考核进行，商业地产估值中可变的商业价值估值系数变大，相对固定的房地产价值估值收缩。

5、估值方法改变将影响商业地产的投融资、规划运营走向。