一、商业地产生态巨变

进入网络时代，商业地产生态环境发生剧烈变化，除消费、业态、电商、物流变化因素外，商业地产也因供求巨大反差处于市场变化期，这些变化将导致商业地产转型升级；即将发生的商业地产升级似乎是电商引起的，究其根本是科技进步，人类行为和商业销售方式改变，使商业地产生态环境发生巨变而促进商业地产进化。

1、时间过剩：由于科技的进步，生产实现自动化、半自动化或机器人运用，人们劳动时间大大减少，据统计，世界各国平均工作时间为：阿根廷一年人均工作1903小时，巴西人工作1841小时，日本人1758小时，美国人1610小时，英国人1489小时，而荷兰人一年才1389小时。中国从1995年开始将“单休日”变为“双休日”，法定节假日和休息日达115.3天，再剔除无效的上班时间，中国人一年有140天不上班。据最近在北京、天津、上海三大城市的调查，职工的有效工时只占制度工时的一半左右，也就是说1人一年实际工作时间为153天，自由支配时间为212天。由于时间过剩，给商业带来“时间消费”的商机。

2、产能过剩：同样由于科技的发展，使产品制造变得容易，导致全球产能过剩，以我国为例，约有75%的产品处于过剩状态，过去以产定销的商品生产模式将被颠覆，“工业4.0”使研发、生产和销售联动变为现实，商业对商品生产导向作用加强。

3、电商冲击：中国2014年电子商务行业发展报告显示，2014年，中国电子商务市场交易规模达13.4万亿元，同比增长31.4%。其中，B2B电子商务市场交易额达10万亿元，同比增长21.9%。网络零售市场交易规模达2.82万亿元，同比增长49.7%。网店增多以及网络销售额的增长，压缩了实体店的市场份额和发展空间；电商对传统实体商业地产提出了改变的命题。

4、即将出现物联业态：商品流通加速，商业信息上网只须数秒，而物流速度也大大加快，除了3D打印等新型物联概念之外，传统运输变成社会化的物流后，商品流通速度也大大提高。以中国的直达国际航班为例，广州—纽约航线是目前航程最长的直飞航线之一，单程航距达到13500公里，单程飞行时间只需16小时。全球历史上最长航线是新加坡—纽约航线，长达15000公里，飞行时间约为19小时，商品可以在1天之内到达。而在过去，上海一宗商品物件，通过零担班车运到山东某城，约需10-15天。商品信息和物流快递提速，同样逼着传统商业提速，物联业态呼之欲出，这也对传统商业地产提出了适合物联时代的要求。

5、全球性的商业地产过剩，商业地产市场本身谋变。一位美国专家反映：在全球范围内，发达国家都存在商业地产过剩的情况。如美国，零售商目前所面临的最大问题是零售空间供应过剩。在过去40年里，有近2000多个封闭式购物中心拔地而起，而今，其中的800多家已经被迫关门或是大规模地整修——这种整修几乎相当于翻新重建。根据官方数据，预测剩下的1000多家购物中心，一半以上也会在未来10年内关门。

中国处在商业地产开发热潮后期。据CBRE统计，2014年全球新建购物中心面积排名前十的城市有9座在中国，全球在建购物中心面积超过一半的也来自中国。从全国实际情况看，笔者到过全国将近200个城市，经考察和了解发现这些城市人均商业物业面积都超过2.5㎡/人，超出实际需求至少30%以上，导致许多商业物业无效开发，闲置空关，过多商业物业同样催生新型商业地产。

小结：由于时间消费出现、商品生产和流通变革、高科技的网络发展产生电商，商业须从传统零售、服务业转变为“全天候”、快速服务的业态，变为线上和线下均有价值的商业类型；商业地产也必须跟着商业转型升级。　

二、商业地产的进化

商业地产进步既和业态升级有关，也和建筑进步有关。在建筑界有“建筑进化与材料有关”的“材料说”，而在商业地产领域，笔者承袭“工具说”，即人类社会进步和使用工具有关，每一次新的工具诞生都会推动一轮新的工业革命，工业革命潮流同样带动商业和商业地产升级；商业发展仍从属于科技进步带动，作为商业载体的商业地产需要运用工业革命的科技成果推动进步和发展。

根据信息社会，产销联动，时间消费以及即将出现的物联业态，本文提出“消费港”和“马戏团”两种商业地产新模式，可能是未来业态变化需求的新型商业载体。　

三、业态变异

业态变异受消费行为影响而变化，而消费行为同样也是受到科技进步的影响而改变。

1、消费行为重塑业态

消费行为变化主要受到如下影响：①时间过剩，产生时间消费的商机；②财富累积，大部分人的积蓄增加，有了支付满足生存之外的改善性或享受性消费的经济条件；③人类社会民主化后，个性解放，消费积极性进一步得到释放；④人类年轻化和童稚化。联合国把44岁以下的人群都划为青年人；童稚化是指电脑（网络）代替人脑思考，使得人类智力下降，变得单纯的情形。这两个因素使消费变得更加容易冲动；⑤体验经济兴起，按照马斯洛理论，经济发展到一定水平后，体验和情感消费出现。

所有这些变化导致商业更具科技化和人性化，其（实物）商品销售机器的特征发生弱化，而“派对”、“聚会”和“学习”的社会化功能得以加强。

2、业态变异

电商的不足就是实体商业的优势。文化程度高消费者网购概率高，但是网络化、智能化后，人类不会变得勤劳，反而会变得懒惰，部分人智力下降，情景化变得更加重要，网购和现场体验会变成未来商业新的存在方式，其中，O2O是关键，是线上线下两个商业空间的密钥，笔者认为，O2O未必是集中统一的，某些个性小店，通过APP集合粉丝，进行集中推广销售，也有良好的效果。根据线上线下融合的趋势，虚实商业各展其长成了必要。业态变化趋势预测为：

混搭：实物商品搭载在服务业态中，在快乐、教育、情感、兴趣消费之中实现实物商品的销售。

体验：商业将出现旅游化、主题化、体验化展示，2008年笔者提出“情景化商业地产”和后来的“商旅文”、“体验消费”都成为了业界共识，这种走势仍将延续。

展示：商业地产的三维展示是电商无法替代的。

开放的公共空间：商业地产变得更具有社交或城市客厅的作用。　

四、明天的商业地产——物联业态的载体

制造业工作对象为没有知觉的工业产品，仅要求信息物理融合，而商业地产则更加复杂，要做到信息、物理、情感和行为融合，智慧化和情景化的要求更高，其要求反映如下：