最早从家门口的“烟纸店”、杂货铺，逐渐发展成为住宅底商、街铺、裙楼，再到如今新建住区里统一规划的一站式邻里中心，社区商业的形式发生了翻天覆地的变化。

住宅市场的竞争日趋激烈，伴随着消费者的观念逐渐从“买房子”到“买生活”的转变，原本作为基本配套的社区商业逐渐成为开发商的新战场。

时代浪潮推动发展

早晨出门在家门口的早餐店买个包子，晚上回家在楼下的水果摊买点苹果，周末在楼下咖啡厅约个朋友聊聊天，回家前去隔壁菜场买条活鱼准备晚餐。每个人的生活中社区商业无处不在。

人们对社区商业定义也从满足基本生活需求，开始向居民交流空间和社区活动空间需求转变。希望社区商业能够提供更优美的环境、更便捷的服务、更多的消费选择。

三益资本董事总经理刘晓兰指出，商业发展的基本规律就是尊崇消费需求，随着消费者生活水平的上升，对于周边商业设施的品质也开始有所要求，然而现有的商业无法满足时，这部分消费需求不得不耗费大量的时间成本去较远的区域或是中心城区的购物中心解决，所以从消费者角度而言对于社区商业升级换代的诉求越来越高。

另一方面，随着城镇化发展进程的不断推进，城市核心区域的功能升级和外来大量新增人口流入，使得原本城市居住区域向外围新兴区域迁移。而这些新兴居住社区往往缺少主城区中成熟便利的购物场所，是社区商业发展的良机。盈石集团研究中心研究经理王沁律认为，社区商业发展与城市空间外扩密切相关。

北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春指出，在住宅市场高速发展时期，房子根本不愁卖，开发商为了避免麻烦，一些社区连锁超市主动寻求合作进驻社区都被拒绝。而如今，消费者日趋成熟，越来越看重住宅产品所带来的生活品质。开发商各出奇招就是为了吸引优秀商家入驻，并配备包括康体、休闲娱乐、商业、教育、医疗、停车场、会所等在内的全方位无死角配套服务。开发商对于社区商业心态的转变可见一斑。

政府引导下的转型

事实上近年来，政府也注意到了居民的基本需求，在土地出让阶段对开发商配套商业的设置做出了一些调整和改变。

国家商务部在2005年下发的《社区商业评价规范》中要求，大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。所以通常在住宅用地出让时，都会要求开发商设置建筑面积10%的配套商业。

然而仅仅宽泛地规定10%的配套商业很难对社区商业起到良好的引导作用。刘晓兰认为，在土地出让环节，除了简单地配比一定比例的商业配套外，没有具体的要求。而在建设规划审批中，对于开发商是否合理安排商业配套，做成集中的社区商业形式还是底商都没有具体的规定。而开发商在房地产市场高速发展的时期，回笼资金被视为第一要素，倾向将社区商业做成可销售的底商或街铺，很难静下心来规划社区商业的运营。

可喜的是，近年来政府在土地出让环节也做出了一些新的尝试。早报记者整理近年经营性土地出让公开资料时发现，从2010年起上海已开始出现要求开发商持有商业配套的相关规定，这样的要求在近年公开拍卖的土地市场逐渐增加。在上海华侨城地王项目（现项目名称：华侨城苏河湾）的土地出让协议中曾明确规定项目的55%为非住宅，商业部分明确必须持有。

在相对城市中心商业配套完善的地区则在土地出让时明确居住用地不予配比规划配套商业设施。例如刚刚拿下地王的杨浦区平凉街道47街坊地块，其土地的答疑纪要中明确，“考虑到整个地块周边已建配套商业，且运营环境相对成熟，为提升住宅品质，要求在地块内不得设置商业设施。”对于配套商业的类型土地规划部门也给出引导，在12月初刚成交的宝山区宝山新城顾村a单元08-07居住地块的土地的答疑纪要中给予开发商明确的提示，“该地块可配置10%以内的配套用房（含商业），不宜做底层裙房式商业。”

瀚立商业管理(上海)有限公司CEO马莉告诉早报记者，“我们开始接触到越来越多的开发商表示，在土地出让时政府便要求开发商长期持有一定比例的商用物业。对于社区商业更好的发展而言，这是从土地规划层面的支持力度。”

一位上海开发商这样对早报记者表示，“一方面土地出让限制越来越多，另一方面，出让的土地位置越来越远，而城郊的商业配套不足，住宅要解决销售问题，首先要解决人们的衣食问题，推动了开发商关注社区商业。然而住宅市场竞争日益激烈，社区商业开始从作为销售服务的道具，逐步转化为具备服务功能的社区配套，并成为住宅开发商转型后新的盈利增长点。”

国内尚无完美案例

虽然开始受到越来越多的业界关注，但社区商业的现状仍不容乐观。菜场往往脱离不了脏乱差的局面，底商大面积的空置，地段不错的铺位三五个月就换一家商家不停地装修，街铺的品牌总是跟不上时尚潮流。即便是开发商统一规划持有的社区商业同样面临投资收益低、现金流无法回笼的窘境。 王沁律指出，底商街铺型的社区商业因缺乏统一产权和运营，无法持续地提供服务。

早期的社区商业招商模式也决定了其不可持续性。马莉表示，开发商缺乏运营经验，且急需资金回笼，所以通常会请中介公司代为招商后带租约的销售。而中介公司只负责招商，不负责后期的运营管理，商铺在出售给小业主后，租金回报成为小业主首要关注的焦点，至于这个商业能否持续生存，能否满足周边居民的消费需求都几乎不会考虑。这便造成了社区商业后续管理的混乱。

同时，社区商业的投资收益相对较低。王沁律表示，社区商业和传统购物中心的最大区别是业态配比更加倾向于餐饮、娱乐和服务，这部分业态的租金承受能力相对较低。资金压力导致开发商无法长期持有物业，而国内资本市场缺乏房地产投资基金的模式，使社区商业的持有者无法退出市场。

所以，刘晓兰认为国内目前没有完全称得上成功的社区商业案例。她表示，一个成功的社区商业需要从运营商、商家、业主、消费者的满意度四个纬度去界定，如果只能满足其中的一个或几个纬度就不是一个可复制的商业模式，这样的社区商业不具备可持续性。

消费主流将不在“梅泰恒”？

从上述的分析看来，社区商业的确是一根“难啃的骨头”，但如今开发商、运营商却热情高涨，究其原因还在于其背后巨大的消费市场。

国际购物中心协会（ICSC）把商业称之为购物中心并将其划分为SHOPPINGMALL、社区中心、便利中心、工厂直销中心等多个级别。在美国近80%的购物中心是面积在2万平方米以下的社区中心，而社区中心消费额占总体商业额近40%。在欧洲等发达国家的社区商业占到整个商业总额的60%-70%。

王沁律介绍，目前中国的购物中心还主要呈现集中化、规模化的特征，社区商业占整个商业总额部分低于30%，离真正的以社区商业为主导的购物模式还有很大的发展距离。