同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年以来货币政策持续宽松，央行累计至今已经有六次降息五次降准，此外，央行在年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”、930新政降首套首付之后，本轮楼市量价齐升最多持续到2016年第一季度，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在2015年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期。从时间的角度来看，2016年上半年上述一线城市、部分二线城市楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体上半年趋势，但是，下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

    那么，什么原因导致上半年尤其是二季度楼市投资、销售等数据表现开始好转但投资数据仍然较低迷？当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2016年货币政策会有哪些变化特征？ 2016年整个房地产市场发展趋势如何？笔者逐一进行解读。

    理由之六：对于半数二线城市、大多数三四线城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力

    笔者认为，2015年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果2015年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。

    正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好上述一线城市、部分二线城市楼市，大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看，在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下，开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放，此时，一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。

    因此，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为， 中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。2015年下半年三次“双降”和首套降首付之后，虽然市场成交量价在“金九十银”有所表现，年底也出现翘尾行情，总体上促使上述一线城市、部分二线城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年二季度以后爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。具体来讲，有以下六大理由：

    理由之三：美元首次加息之后，美元进入加息周期，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”

    同时，从2015年楼市表现来看，多轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后的二季度，一线城市、部分二线城市房地产市场开始出现好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正，数据显示，2015年全国商品房销售面积为128495万平方米，比上年增长6.5%。但是同时，从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，同比名义增长1%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落。

    理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险

    从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，同比名义增长1%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，楼市需求不足导致房企投资动力不足，2015年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

    2016年1月19日，国家统计局数据显示，初步核算，全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%，经济增速创25年新低。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%，四季度增长6.8%，四季度经济增速为全年最低。这说明，当前我国宏观经济仍然处于“下行”阶段的基本面并没有改变。

    此外，2015年9月30日，央行住建部发布930新政，政策主导降首套首付至2.5成与提高公积金贷款的使用效率，金九银十毫无悬念地出现，至2015年年底，在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下，上述一线城市、部分二线城市再次出现楼市“大年”。

   无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。

    事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；此外，2015年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为， 2016年二季度开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，楼市仍然有较严重的去库存问题。

    同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

    笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在2015年“金九十银”及楼市年底翘尾之后楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。

    此外，在美国经济基本面复苏好转的背景下，美元进入加息周期，而中国经济环境仍然处于低迷阶段，2015-2016年的中国货币政策不得不通过量化宽松对冲美元的加息。这对于中国楼市来讲，确实是短期内的利好，市场需求也会借机集中释放，但是，短期内的需求的集中释放势必会留下更多的后遗症，也就是后期经济再度触底低迷，楼市再度回到的调整期。因此，在美元加息周期已经来临的市场背景下，中国楼市已经不再被看好，在本轮需求集中释放之后，楼市的调整期即将来临。

    从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，2015年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

    从市场价格预期来看，上述一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”已经坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如北上广深、合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来几个月仍然会出现涨价的现象。  

    2014年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计六次降息五次降准，货币政策宽松与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前经济形势依赖楼市越严重，中国未来的楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

    2015年 “330新政”以来，大中城市（一线城市、部分二线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。